经济快速发展地区农户宅基地上市流转意愿及其影响因素的实证分析

郑沃林++谢昊++谭建纯

摘要：通过对广州辖区内城中村、近郊村及远郊村的农户进行宅基地流转意愿问卷调查，采用Logistic模型，分析影响农户宅基地上市流转的影响因素。研究结果表明：不同类型行政村的农户宅基地上市流转意愿度并不一致，主要影响农户宅基地上市流转意愿的因素为宅基地的现状利用、受教育水平、家庭宅基地的数量、居住现状满意度、住房等级、改变土地用途作为宅基地使用；家庭总人数及宅基地管理满意度并不是影响农户宅基地上市流转意愿的主要因素。建议根据不同类型行政村农户宅基地上市流转的意愿度及具体影响其上市流转意愿的因素有针对性地构建宅基地上市流转机制，并在经济快速发展地区建立宅基地流转示范点，形成宅基地“退出—收购—补偿—安置—流转”的良性循环。

关键词：农户意愿；宅基地；上市流转；影响因素

中图分类号：F301.2 文献标志码： A文章编号：1002-1302（2016）05-0588-04

工业化和城镇化进程的加速不可避免地导致城市扩张对土地的需求加剧。扩张的土地大部分来源于农村土地国有化。但是在农村土地征收过程中，衍生大量问题。对于城中村和近郊村而言，大多数宅基地建设缺乏规划，受房屋出租等的利益驱使，宅基地违法使用问题突出，比如未批先建、少批多占、非法流转等，土地资源集约利用水平低下；对于远郊村而言，城镇化进程中劳动力外迁导致大量宅基地闲置，内地部分地区甚至出现“空心村”，造成农村土地的低效利用和浪费现象[1-3]。可见，产生于20世纪60年代的宅基地制度在社会主义市场经济体制转型以及快速城镇化的过程中暴露出许多问题，阻碍了改革进程，在一定程度上也成为干扰经济建设进一步持续发展的因素之一[4-7]。因此，学术界开始针对宅基地流转的问题在土地产权制度改革、征地制度改革、土地发展权、集体建设用地入市、宅基地使用制度改革等方面提出具体的对策建议，以探索和构建一体化的宅基地退出、收购及上市流转的市场运行机制[8-12]。然而，目前宅基地隐形流转现象已经相对普遍，但实际上却缺少具体的宅基地流转意愿调查数据及相关联的影响宅基地流转意愿的因素而无法构建有针对性的宅基地流转系统性的机制，成为城乡土地市场建设的短板。

本研究以广东省广州市城中村、近郊村及远郊村为例，在调查问卷与实地调研基础上，将Logistic模型引入农户宅基地上市流转意愿的分析中，进一步探索经济快速发展地区农户对宅基地上市流转的意愿度及影响宅基地上市流转意愿的关键因素，为提高宅基地利用的效益，健全城乡土地市场及政府部门制定宅基地上市流转政策提供实质性建议。

1研究区域及调查方法

2009年至今，广州市相继出台《加快形成城乡经济社会发展一体化新格局的实施意见》《广州市城乡统筹土地管理制度创新试点方案》等文件，成为经济快速发展地区积极探索空闲宅基地收购和退出机制改革及城乡统筹土地管理制度创新试点城市。为此，本项目组从2015年2月开始以广州市市辖区的荔湾、海珠、天河、黄埔、白云、萝岗、番禺、花都、南沙9区作为研究区域。值得指出的是，越秀区范围内村不多，面积小，又被城市紧密包围，研究意义不大，故未被选取。考虑到相邻村的总体情况相似度较高；在充分论证后，选定15个行政村作为研究对象，并根据行政村与区域中心之间的关系，将选定行政村划分为城中村、近郊村及远郊村3类村进行研究（表1）。

调查以随机性抽样方式为主，共发放问卷600份，由于受调研成员对问卷不熟悉，未能进行延伸式访谈，个别村干部戒备心强不愿接受调研，以及部分村民对调研问题较敏感存有抗拒心理三大主要方面影响，截至2015年6月，共回收问卷472份，回收率达到78.6%，剔除无效问卷后，有效问卷为375份，有效率达到79.5%。

2研究方法及变量选择

2.1研究方法

由于农户对宅基地流转意愿的回答是一个“是”与“否”类别所属区村名说明发放数量

（份）问卷有效率

（%）宅基地利用现状城中村荔湾区增滘村分布在城市内围，土地权属、户籍、4082.86宅基地违法使用问题明显，主要有南漖村行政管理体制保留农村模式的村落4075.86一户多宅、超标准占地、“未批先建”等；海珠区龙潭村4084.00建房缺乏规划约束，总量及人均住房建天河区柯木塱4088.57筑面积过大等；农民法律意识薄弱，“证黄埔区夏园村4079.41地”“证人”不符、多数宅基地房屋无完近郊村白云区陈洞村分布在城市外围，离城市较近，村内生活习惯与城市有相似性4079.49善批准手续、宅基地的非法转让等；宅秀水村4072.00基地的配置效率及利用率低，大量宅基、番禺区海心村4076.47地闲置建新不拆旧等官坑村4074.07萝岗区燕塘村4075.00远郊村花都区东升村分布在郊区，远离城市，生活习惯与城市不一致，有较强的农村生活氛围4077.42联民村4086.67南沙区新兴村4075.68小虎村4072.73民立村4087.10

的二分变量，即本研究反映的是分类数据（离散数据的一种）。因此，无法直接使用多元线性回归方法进行量化解读，而需要转化为效用模型进行估计。作为应用最为广泛、结果分析最为理想的效用模型，Logistic模型一直被用于个体决策行为的客观数理反映分析，模型表达如下：

Y=lnP1P2=β0+β1X1+…+β13X13；

通过公式变换可得：

Y=β0+β1X1+…+β13X13。

式中：Y是因变量，表示村民是否愿意上市流转宅基地；P1表示村民愿意宅基地上市流转，P2表示村民不愿意宅基地上市流转；Xi是自变量，用 X1～X13分别表示影响宅基地流转的若干因素；βi为影响因子的回归系数，β0为常数项。通过分析自变量和因变量之间的相关关系，可以清楚地反映影响农村宅基地流转的因素及其贡献值。

2.2变量选择及说明

2.2.1因变量的确定本研究主要探讨城中村、近郊村及远郊村农户宅基地上市流转意愿的影响因素。在问卷中，将问卷定为“您是否愿意上市流转宅基地”，选择答案设定为“愿意”和“不愿意”2种情况。P1表示村民愿意上市流转宅基地，P2表示村民不愿意上市流转宅基地。在受访的375个农户中，选择愿意上市流转宅基地的有204户，占有效问卷总数的54.4%，选择不愿意上市流转宅基地的有171户，占有效问卷总数的45.6%；其中，不同类型行政村农户流转意愿的比例存在一定的差异，成非均质化分布，总体上看，近郊村的意愿强于城中村，远郊村意愿强于近郊村（表2）。

表2研究区域农户宅基地流转意愿情况%

流转意愿城中村近郊村远郊村愿意上市流转14.9317.8721.60不愿意上市流转19.7313.0712.80

2.2.2自变量的确定借鉴现有的宅基地流转研究成果及调研的实际情况，以农户人口特征变量、家庭宅基地及住宅特征变量、满意度特征变量及宅基地管理特征变量的4类变量作为解释变量。其中，农户人口特征变量包括年龄、文化程度、家庭总人数及职业4类测度；家庭宅基地及住宅特征变量包括家庭宅基地数量、宅基地利用情况及住房等级3类测度；住房满意度特征变量包括居住现状满意度及宅基地管理满意度2类测度；改变土地用途作为宅基地使用、未经申报改建房屋、未经批准改建房屋及村集体的管理作用4类测度（表3）。表3影响农户宅基地流转意愿的相关变量

变量代码变量说明农户人口特征年龄（岁）X1≤30=1，31～40=2，41～50=3，51～60=4，>60=5文化程度X2不识字或初识字=1，小学=2，初中=3，高中（包括中专、职高）=4，大专、大学本科=5，研究生以上=6家庭总人数X3人数职业X4农民=1，工人=2，个体户=3，企业主=4，其他=5家庭宅基地及住宅特征家庭宅基地数量X50处=1，1处=2，2处=3，3处=4，≥4处=5宅基地利用情况X6最高=1，较高=2，一般=3，较低=4，很低=5住房等级X7最好=1，一般=2，较差=3，临时=4住房满意度特征居住现状满意度X8满意=1，比较满意=2，一般=3，不太满意=4，很不满意=5宅基地管理满意度X9满意=1，比较满意=2，一般=3，不太满意=4，很不满意=5宅基地管理特征改变土地用途作为宅基地使用X10不存在=1，很少=2，一般=3，较多=4，大量存在=5未经申报改建房屋X11没有=1，很少=2，一般=3，较多=4，大量存在=5未经批准改建房屋X12没有=1，很少=2，一般=3，较多=4，大量存在=5村集体的管理作用X13基本没用=1，有但作用不大=2，很大作用=3

（1）年龄。一般情况下，农户的年龄越大，其思想观念相对保守、“恋地”情结相对强烈；并制约其就业技能的二次学习能力，不利于城镇非农就业的发展[13]。本研究假设农户年龄对宅基地的上市流转有负向影响。

（2）文化程度。一般认为，农户文化程度越高，越容易接受新事物；同时，文化程度越高越利于其在城镇获取非农就业机会，一定程度上降低其对宅基地的依赖程度[14]。本研究假设农户的文化程度越高，越愿意宅基地上市流转，从而获得高额的宅基地流转补偿。

（3）家庭总人数。家庭总人数是家庭规模的反映[15]。本研究假设家庭总人数越大，越倾向于将宅基地作为生活资料保留，对宅基地流转有负向的影响作用。

（4）职业。农户的职业影响农户对宅基地的流转意愿，一般而言从事农业的农户对宅基地的依赖程度较高，从事非农行业的农户对宅基地的依赖程度相对较低[16]。本研究假设职业因素对宅基地上市流转有正向的影响作用。

（5）家庭宅基地数量。宅基地的数量与宅基地上市流转后获得的补偿成一定正比例，即宅基地数量越多，可以进行上市流转并获得的补偿也越多[13]。本研究假设家庭宅基地数量与宅基地上市流程意愿成正比。

（6）宅基地利用情况。不同的宅基地利用现状可能对农户的宅基地流转意愿产生不同的影响。本研究假设无序的宅基地利用现状对宅基地上市流转产生正向影响。

（7）住房等级。对于大部分农户，宅基地是作为生活资料的功能。本研究认为住房等级较高，即房屋结构和质量较好，影响农户宅基地上市流转的意愿。

（8）居住现状满意度。居住现状满意度受区位、环境、邻里关系等因素的影响，并直接影响农户的宅基地上市流转的意愿。本研究认为居住现状满意度较低的农户，一般较为倾向对宅基地进行上市流转。

（9）宅基地管理满意度。宅基地管理满意度较高的农户越倾向于保留宅基地的自主管理权。假设农户宅基地管理满意度与宅基地上市流转的意愿成一定程度的反比例。

（10）改变土地用途作为宅基地使用。假设改变土地用途作宅基地对于宅基地上市流转起到正向作用。

（11）未经申报改建房屋。假设未经批准改建房屋对于宅基地上市流转起到正向作用。

（12）未经批准改建房屋。假设未经批准改建房屋对于宅基地上市流转起到正向作用。

（13）村集体的管理作用。假设村集体的管理对于宅基地上市流转起到负向作用。

3结果与分析

3.1模型检验

基于设定的模型和农户调查所得的数据，以“农户宅基地上市流转意愿”为因变量，选取5%的统计显著水平。将模型中的所有自变量进行似然比检验，由表4可知，将13个变量都包含在内的进入方式算得卡方值为19.015，小于0.05水平上13个自由度的检验值22.36，而且P值也大于0.05，故而将13个变量都考虑在内的情况下模型拟合程度不好。

经计算可得，步骤4的卡方值是大于5%的统计显著水平上的10个自由度的临界值18.31，而且其Sig值也小于 0.05，这说明从步骤4开始才是模型拟合程度较好的情况。因为Step所包含的变量最多，所以我们采用步骤4中所采用的拟合进行研究。最终选取的10个变量以及显著性检验结果见表6。

3.2模型结果展示及分析

宅基地的现状利用情况是影响农村宅基地流转意愿的首要因素。这充分说明，宅基地的现状利用情况越低，村民越倾向于宅基地上市流转。这可能是因为部分村民已申请了宅基地，但是由于某些原因不在本村居住或者仍在本村居住但是缺少建房资金，导致宅基地闲置；或者是将拥有的宅基地出售给城镇居民建房所用。对这部分人而言，他们非常支持宅基地上市流转，其目的在于获取较现在的利用现状更大收益。

受教育水平是影响宅基地流转意愿的第二大因素，系数为3.536。受教育水平对流转意愿的影响是正向，即文化程度越高，对宅基地的流转意愿越强烈。这是因为受教育水平越高的村民，其思维、视野较受教育水平低的村民更容易接触宅基地上市流转的理念及对流转的新政策实行更多地抱一种理性的态度。

家庭宅基地的数量影响宅基地流转意愿的第三大因素。这充分说明，家庭拥有的宅基地数量越多，支持宅基地上市流转的意愿越强。其原因在于宅基地的数量与房屋的数量不一定成正比，即不能说明宅基地多就能建造更多的房屋进行出租或出售营利。大部分农户的家庭条件一般，并没有足够资金去建造余量的房屋。当农户预计本村不在政府征地计划范围内，过多的宅基地并不能给予他们足额的收益，往往更倾向于进行宅基地上市流转以获取边际效益。

对居住现状的不满意以及想要改善自己生活条件的诉求也是促使村民支持宅基地上市流转的重要因素。不难看出，住房等级及居住现状满意度的系数超过1.5。这充分说明，住宅结构越差或居民对居住现状越不满意，村民越倾向于宅基地上市流转。居民住宅结构较差、对居住现状不满意，在他们生活条件得到提高的时候，他们便对改变这种不满意现状有了一种诉求。但是这种诉求却促进了他们对宅基地流转的支持，可能由以下2个方面原因造成：一是他们想新建住宅，但是又想保留老住宅作他用，从而希望再拥有一处宅基地；二是他们想移居新的住处（比如城区），对原来的宅基地希望通过出售获取收益。而现有的宅基地管理政策在一定程度上限制了前一种诉求，因此他们更希望宅基地上市流转实现自身利益的最大化。

改变土地用途作为宅基地使用对影响宅基地的流转意愿有相对较强的正面作用，系数为1.998。村民将农用土地改作宅基地使用的情况主要由2种原因造成，一是欲建新房而无宅基地，二是获取宅基地用于出售或者租赁，其目的均是满足自己的切身利益。欲建新房而无宅基地这一点集中体现了目前农村宅基地管理的不合理性，一户一宅是否在当今仍然适用值得进一步研究、论证。而获取宅基地用于出售或者租赁则说明了目前农村宅基地在社会上具有很好的市场。在商品房价位居高不下甚至不断上升的情况下，很多城镇居民在住房问题上所面临的经济压力越来越大，很多城镇居民无奈之下选择购买价格较为便宜的农村宅基地，并在其基础之上建造房屋以供居住。这说明农村宅基地上市流转在一定程度上能够缓解城镇居民的居住压力。

家庭人口数并不是影响宅基地流转意愿的关键性因素，二者相关性很小。一般认为，当村民对宅基地的流转有了诉求，很有可能是因为家庭人口数的增多造成的居住空间不足。然而，通过量化分析却发现二者并没有特别强的因果关系。这是因为受访者的家庭人口数多集中于4～8口人的范围内，但是家庭的宅基地面积较大，多处于100～149 m2的区间内，房屋的建筑总面积更大，大部分在200 m2以上。因此，目前的房屋建筑面积完全可容纳受访者家庭成员的居住需求，居住空间不足的现象在调研区域并不存在，并不是影响宅基地上市流转意愿的关键性因素。

现状宅基地的管理情况，村集体在管理宅基地过程中起到的作用对受访者宅基地的流转意愿基本没有影响。这说明无论宅基地的现状管理好坏，村集体管理宅基地的作用强弱，支持宅基地流转的仍然是支持，反对的依旧反对。这也进一步反映了宅基地的流转意愿不取决于现状管理的情况。值得思考的是在商品经济高度发达的今天，原有的宅基地政策可能已经不适用于当今社会，如果不能顺应时代发展重新制定，那么它将很有可能大大制约农村居民生活质量的提高。

4结论与启示

通过调研及量化分析，愿意进行宅基地上市流转的农户约占总样本的一半以上。从行政村分布区域来看，由于城中村土地非农化价值最高，近郊村其低，远郊村最次，导致城中村居民惜地如金，宅基地上市流转意愿最弱；远郊村居民寄望通过宅基地上市流转享受城镇化及工业化带来的土地巨额收益，宅基地上市流转意愿最强。从影响宅基地上市流转意愿因素来看，宅基地的现状利用情况、村民受教育水平、家庭宅基地的数量及居住现状满意度等是影响宅基地上市流转的关键性因素。

充分尊重不同行政村农户上市流转的意愿，考虑不同行政村区位差异及影响农户宅基地上市流转的主要因素，根据宅基地利用现状效益、家庭宅基地数量有针对性地拟定宅基地退出机制、宅基地收购及补偿流程及宅基地上市流转政策，可以在经济快速发展地区内村民受教育水平较高或对居住现状相当不满意的行政村建立宅基地流转示范点，形成宅基地“退出—收购—补偿—安置—流转”的良性循环。

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