我国房地产信托现状、问题及对策研究

亿会欣　温凯

摘 要：改革开放之后，我国的房地产业发展明显加快。在2004年8月，国务院8号文件把房地产业定成促进我国经济发展的重要保障，有利于本国宏观经济走势。这篇文章以基本概念为出发点，运用最新的数据对该行业的现况展开了研究，接着对房地产信托发现的问题进行归纳和总结，列示了几条建议，结尾部分对我国房地产信托业预测，主要针对以后的发展趋势，希望能够有利于我国房地产信托行业的继续进步。

关键词：房地产；信托；发展趋势

一、房地产信托概况

房地产信托，也被叫做不动产信托。它指的是出于对信托公司的认可，委托人用自己的资金当做标的物，然后信托公司根据委托人的想法，按自己的名义，为了委托人的权利或某些要求，把资金运用到房地产业，并对其管理和处分的行为。房地产信托又分为财产信托和资金信托。房地产信托的组织结构大体上包括以下几方面内容。分别是投资人也称作信托委托人、受托人也称作信托公司和保管人。他们在这个关系中可以行使的好处和履行的责任。

二、房地产信托的特点及优势

（一）房地产信托的特点

1、投资参与者普遍化。由于投资于房地产行业需要耗费大额资金，投资门檻比较高，资金一旦投入占用时间比较长，对于散户来说，直接对房地产行业进行投资变得十分不切实际。但是引入房地产信托后，间接降低了该行业的投资门槛，因此使得房地产信托的投资参与者慢慢普遍化。

2、投资收益率稳定且较高，风险相对较低。房地产行业因其具有的特殊性，利润空间很大，和资本市场上的金融产品相比，房地产行业风险低而且收益稳定。这是因为股价的高低跟公司的绩效挂钩，一旦公司经营不当，投资者就会跟着亏损；而地产却不同，而且信托公司一般会设置土地典质进行信用增级，一旦房地产走势下降，就会进行土地拍卖，以便把风险降到最低，除此之外信托公司采用‘刚性兑付”原则，总体来说房地产信托的风险很小。

（二）房地产信托的优势

1、发行个性化产品。按照房地产企业的要求，信托公司会专门制作，设计个性化的产品，让房地产企业去抉择，另一方面也扩宽了市场上投资者的选择范围。

2、具有风险隔离的功能。房地产信托可以把风险隔离，这是由其独立性决定。一般说来乐意看成是：受托资产和自有资产，两者相互分开，分别运行。

3、融资速度快。一般来说，传统的融资方式是银行贷款，但是银行贷款的办理程序严谨、步骤繁多而且约束条件也比较多。而房地产信托产品因其自身收益高风险低，能够很快在短时间内筹集到大量资金。

三、我国房地产信托的现状

（一）产品发行数量及规模

在2002年，第一只房地产信托产品开始发行，至2013年12月，一共发行房地产信托产品4085个，发行总规模达到11041.65万元。

（二）发行与投资方式

我国房地产信托的发行方式主要有以下两个，分别为集合资金房地产信托和单一资金房地产信托。而它的投资方式，包括以下四个类别：股权投资型；贷款型；权益投资型和前述几种的加以整合整理。

（三）风险控制方式

现阶段，我国房地产资金信托的风险控制措施大体上包含以下几种。担保、土地质押、资产抵押等。资金一般通过贷款的方法发下去。担保和资产抵押作为的方式居多。房地产公司一方面可以将土地或其他资产抵押给信托公司，另一方面还可以把这些抵押给银行，进行贷款。

四、我国房地产信托存在的问题及对策

（一）问题

1、产品结构有漏洞。我国的房地产信托主要是股权投资型信托和贷款型信托，形式主要是集合资金，投资品种比较少。由信托公司从散户手中得到的资金，一旦当经济走下坡路的时候，资金的还款风险也会变大，不利于之后的钱货兑付。

2、法律法规不完善。我国还没有出台关于房地产信托的专门的法规，产品公开募集的情况不是很多，流通不是特别好。在税收优惠和会计方面，缺乏相应的配套设施和；监管也不够严谨。要想解决好这些问题，需要建立健全法律法规，解决投向的具体产业。

3、信息披露不充分。房地产信托投资时还是存在着一定的风险。但我国现在的情况是，在信息披露的频率和完整性这两方面，存在很大的漏洞，最终导致的后果是，暗箱操作，使得投资者的利益受到很大的损害。

（二）我国房地产信托健康发展的对策

1、完善法规和监管系统。在全球范围内，房地产信托的法律结构主要有信托型和投资公司型两类。而我国也执行了“一法两规”，在信托业务操作层面没有实质性的实施，在其他的各个方面也都没有明确行的规定。

2、建立合理的税收制度。我国实行的税收规定，不利于房地产信托的非交易过户，同时也加大了税收的负担。除此之外，在房地产信托中涉及的，例如房地产的开发和股权收购中，所得税、流转税等各种各样的税收，也会导致税收负担巨大。

3、产品创新，增强流通性。由于二级市场还不多见，这样一来通过风险变化来确定房地产信托的内在值变得不确定，持有标的物露的人也无法实现按自己的意愿进行买卖。现阶段主要任务是研发标准化的信托产品，促进我国的房地产信托产品逐步实现标准化、组合投资、基金化、REITS方向发展；同时还应健全房地产信托的二级流通市场。放眼长远来看，我们可以发现大力推动内部管理型的REITS是众望所归。

五、我国房地产信托的发展趋势

（一）我国房地产信托仍具发展潜力

大多数投资者对房地产市场也十分看好，主要由以下原因：首先是因为国家综合国力在增强，居民生活水平提高，人们有了实力和意愿去买房；其次是对于许多大城市而言，总是不断地有外来人进入，对房子的需求不会减少。会看以往的情形我们可以发现，即使在淡季，房地产企业收入也依旧可观。许多上市房地产企业对楼市的未来还是很看好的，并且愿意主调高销售业绩。

（二）我国房地产信托融资通道监管将升级

投资者认为发行方和销售机构对这些产品一定付出了一些看不见的担保，所以业务量会出现急速的增长。“刚性兑付”是信托行业的看不见的规则，这也是造成中国信托业的“非理性繁荣”的原因。之前发生的中诚信托兑付危机，和在他之前的信托产品不按约定履行的事例，通过各个渠道得到了解决。

（三）房地产信托将转型

放眼全球，我们可以发现，信托产品的发展大多经历了三个阶段，从产品营销到资产管理再到财富管理。对于我国而言，我国信托行业，现在还是处于营销和资金管理的初步的发展时期。由于很多的这个行业的项目投资基本上属于针对单个对单个的，这会造成投资风险相对让人难以承受。纵观近几年来发生的违规事件，也证明了房地产信托急需转型。

（作者单位：河北经贸大学）

参考文献：

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