房企谨防收楼通知书无寄送凭证承担巨额损失

文/宋安成



房企谨防收楼通知书无寄送凭证承担巨额损失

文/宋安成

2012年8月31日，胡某与A公司签订《商品房预售合同》，约定A公司应于2012年12月31日前交付房屋，否则承担按已付房价款日万分之六计算的赔偿金。2012年12月，A公司向胡某寄送收楼通知书，但最终于2013年12月20日交房完毕。胡某认为A公司应当承担违约责任，故起诉要求赔偿延期交房违约金。

法院观点：A公司没有证据证明其在2012年12月31日前向原告履行了通知义务，而实际于2013年12月20日交房完毕。因此，A公司需要承担从约定交房之日起至实际交房之日期间的延期交房违约责任。本院认为合同约定的赔偿比例过高，依据各方综合判定，将违约金调整至75万元。

律师点评：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第3款规定了逾期交付使用房屋赔偿标准；第15条规定出卖人迟延交付房屋时，买受人享有解除权。可见，延期交房不仅需要承担违约金，还可能面临合同被解除的风险。

一、房屋符合交付条件应立即通知买方验收，并保留通知凭证

那么如何避免延期交房的发生？笔者认为首先应当明确交房的时间。最高院解释第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但是当事人另有约定的除外。这说明房屋的交付只要当事人双方达成交房的合意，并不需要转移所有权，房屋的交付就算完成。对于交房合意，从房产企业的角度讲就是向卖方履行通知收房义务，如寄送收楼通知书等，而对购房人来讲就是同意交付，办理交接手续等。……