福建省城镇土地分等研究

■黄冠宁（福建大地土地评估房地产估价有限公司福建福州350001）

福建省城镇土地分等研究

■黄冠宁
（福建大地土地评估房地产估价有限公司福建福州350001）

本文通过探讨城镇土地分等的技术路线和影响因素体系的建立，以福建省84个分等单元为样本，以多因素综合评价法，将84个分等单元划分为五个等别。经对分等结果的分析,探索了福建省城镇土地等别的空间分布特点及组合规律等。

城镇土地分等多因素综合评价法福建省

0　引言

人多地少的国情决定了我国必须实行最严格的土地管理制度。开展城镇土地分等，是实施最严格土地管理制度中一项非常重要的基础性工作，对切实保护耕地，促进土地节约集约利用，加强土地市场调控,促进土地利用规划和城镇规划的落实等方面都具有重要意义。

1　技术路线

城镇土地分等是通过城镇土地质量影响因素间接划分等级。技术思路考虑从源头出发,通过对影响土地质量的各因素进行分析比较,根据因素的作用和影响程度,赋予每个因素一定的权重,按统一的分级评分标准,把各因素对城镇土地质量的影响程度转换为综合评分值,采用多因素综合评价法划分各城镇土地等别，并以市场资料分析法等进行验证。

2　技术方法

本次城镇土地分等的技术方法采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。

（1）影响城镇土地等的因素选择是以《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）规定的因素体系为基础。

（2）影响城镇土地等的因素权重值采用特尔菲测定法进行确定。

（3）城镇土地分等的因子评价指标值标准化处理采用位序标准化进行。

3　分等对象

城镇土地分等的对象为城市市区、建制镇镇区土地。包括福州市等9个地级市所辖各区,福清市等14个县级市,闽侯县等43个县城镇及平潭综合实验区，共84个分等单元。

4　城镇土地分等因素体系的建立与因素因子权重的确定

4.1分等因素体系的建立

以区位理论、级差地租理论、土地收益供求理论为依据，从城镇区位、城镇基础设施、区域经济发展水平及区域综合服务能力等方面考虑,结合资料来源及数据收集的可能性和准确性,运用特尔菲法拟定城镇土地分等因素体系（表1）。

4.2因素因子权重的确定

（1）评价指标的权重应依据评价的因素、指标对城镇土地等的影响程度确定。权重值与因素对土地质量影响的大小成正比。

（2）因素、因子权重值在0～1之间，各因素权重值之和、同一因素下的各因子权重值之和都应为1.0。

（3）因素、因子、指标体系应符合《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）的要求。

表1　福建省城镇土地分等因素因子表

表2　福建省城镇土地分等因素因子权重值表

5　城镇土地等的划分与验证

5.1城镇土地等初步划分

根据对城镇土地分等因素综合分值的计算，将福建省84个城镇初步划分为5个等（表3）。

表3　城镇土地等别初步划分表

5.2城镇土地分等初步成果的验证

城镇土地分等成果的验证应采用市场资料分等和聚类分析方法分等中的一种或多种方法。本次分等初步成果的验证主要采用市场资料中的基准地价成果资料进行。且从验证情况看，城镇土地分等初步结果与基准地价基本吻合，但是仍有部分城镇的分等综合指标值与实际土地基准地价不完全相符，例如闽侯县在一等城镇中排名靠前,比等内的漳州芗城区排名还要高出许多。

6　城镇土地等分析

6.1城镇土地分等空间分布特征分析

福建省城镇土地等别具有明显的地域差异。城镇土地等别从沿海向内地递减，沿海地区土地等别高，边远地区，特别是山区城镇土地等别低。如一到四等的城镇全部集中于沿海地区，最末等的城镇全部位于山区县。闽南地区土地等别高，闽北地区土地等别低；闽东地区土地等别高，闽西地区土地等别低。如闽南地区的晋江市、石狮市土地等别明显高于闽北地区的邵武市、武夷山市。主要公路干线沿线、高速铁路沿线城镇土地等别高，并向两侧递减。如一等的城镇绝大部分位于福厦高速两侧，低等级城镇都分布在交通不便的山区。

6.2中心城市的空间扩散效应

中心城市等级高,所属县(县级市)等级相对较高;中心城市等级低,所属县(县级市)等级也相对较低。如福州、厦门、泉州各市辖区的土地等别高，其所属县级城镇的土地等别也较高；南平、宁德市辖区的土地等别较低，其所属县级城镇的土地等别也较低。

6.3土地等别社会经济水平分析

城镇社会经济发展是影响城镇土地等别的非常重要的方面。一般而言，随着城镇社会经济发展水平不断提高，对土地的需求量也就越大，土地收益也越高，城镇土地等别也不断上升。一到二等城镇绝大多数城镇建成区面积大，人口多，城镇非农产业规模大，工业经济发展快。三等大部分城镇经济较活跃，但规模不大，工业经济发展一般。

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P62[文献码]B

1000-405X（2016）-1-274-2