购租并举：房地产重大变革袭来

高荣伟

国务院办公厅日前印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。《意见》指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

《意见》第一次提出了将商业用房改建为租赁住房，普遍被解读为打通存量房与租赁市场通道。全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，购租并举的背景是一些地区存在库存大的情况，像北京、上海等一些城市存在住宅供应不足、商业用房却过剩的现象。有专家甚至认为，住房租赁市场将成为“地产第四市场”。《意见》发出了一个明确的信号：“投资性住房”将名正言顺地进入住房租赁市场，让其成为稳定房地产市场的“房源提供者”，意味着房地产重大变革来袭。

住房租赁市场发育不充分

此前，在国务院新闻办公室举行的政策例行吹风会上，住房城乡建设部副部长陆克华表示，改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，在满足城镇居民特别是新市民住房需求等方面发挥了重要作用，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。

就我国的住房保障来看，住房保障有实物保障和货币补贴两种方式，此前多以实物保障为主。数据显示，到2010年底，全国累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到9.4%，还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。“十二五”期间，我国又进行了一轮规模空前的保障房建设，按照规划，到“十二五”末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。尽管全国保障性住房取得了卓有成效的发展，然而与现实的需求相比，还存在不小的差距。与欧美发达国家相比，我国住房租赁市场发育还很不充分，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。

住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的一条重要渠道。中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强指出：“这在世界各国都一样，欧洲不少国家居民家庭租房比例都超过了30%，德国居民家庭租房比例甚至超过了50%，美国也约有1/3的居民家庭租房住。”解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。在我国一些大城市，特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方，住房难的问题依然存在。与此同时，在房价高涨、物价日益攀升的压力下，中国租房群体呈不断上升趋势。租房，不仅是很多市民的现实需求，对于外来务工人员、新就业大学生等收入不高、购房支付能力不足的群体而言，他们中的多数只能通过租房解决居住问题。

“但目前我国住房租赁市场发育不充分，城市居民家庭租房比例总体上不高，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强博士指出。陆克华表示，培育和发展住房租赁市场跟阶段性的去库存有关系，但不主要是为了去库存，像北京和上海基本不存在去库存的问题，可是特别需要发展租赁市场。而培育和发展住房租赁市场，主要还是考虑解决城镇居民，特别是新市民，包括外来务工人员、新毕业的大学生、青年教师、医生等专业技术人员在大城市就业时的居住问题。此外，在各大中城市里，还有一些人因为工作地点经常变换，尽管没有购房需求，但他们却有租房的意愿。

随着租赁群体的日益增加，培育和发展住房租赁市场提到了议事日程上来。

完善租赁市场相关政策

为满足青年人、新市民的住房租赁需求，住建部考虑采取以下政策措施来解决这些问题：第一，新建中小户型为主的租赁住房。第二，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。第三，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。从市场角度看，《意见》明确提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，意味着商铺、办公楼等允许可以按规定进行属性更改，通过结构改造等变为租赁住房。业内专家分析，短期将刺激投资购房，鼓励盘活空置房、化投机需求为长期持有，未来将催生更多公寓型产品入市。

《意见》表示，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。

《意见》强调，完善住房租赁支持政策。在谈到房企“租房不如卖房”的问题时，陆克华介绍，企业普遍反映，企业买地一次性投入，加上开发建设，资金投入比较大，如果采用出租的方式，资金收益率比较低，租房子不如卖房子。有中介机构表示，按当前房地产税收政策，出租房屋要缴纳的一系列税收，差不多要占租金收入的15%～20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率就很低了。购买一套普通住房大概得200万，每月对外出租可能只有不足4000元的收益，没有政策支持，住房租赁市场很难赚到钱，也就不容易形成规模化，房产管理企业不易做大做强。

为扶持住房租赁企业的发展，《意见》表示，政府将从税收方面给予优惠，并提供金融方面的支持，完善规划建设和用地政策。《意见》明确了税收、金融和土地等一揽子住房租赁市场扶持政策措施，并将着力解决目前我国住房租赁市场存在的市场供应主体发育不充分等问题。

《意见》对租房市场的支持政策主要有：一是给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，在增值税、个人所得税等方面给予扶持政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前，可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。二是提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。三是完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。四是支持租赁住房建设，将新建租赁住房纳入住房发展规划。

同时，还要求各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施。国务院常务会议上明确，推进公租房货币化，转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举，支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。保障对象，包括了在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

着力规范市场秩序

培育和发展住房租赁市场，完善相关法律规章，可以实现让城镇居民家庭和新增就业人口更自由地进行租买选择，也有利于更好地解决这部分居民住房问题。

对于现在国内住房租赁市场中介服务不规范、虚假房源、中介欺诈以及无序竞争等问题，陆克华提出，住建部即将开展一次全国范围内的房地产中介专项整治行动。对于存在违法违规行为的中介机构，各地要责令限期改整，记入信用档案，取消网上签约的资格；情节严重的依法处以罚款，并列入黑名单。要严肃查处一批违法违规机构，曝光一批典型案例，将害群之马清出市场，切实维护群众的利益。目前，北京、上海、深圳等地已经率先开展了清理整顿工作。

目前，承租人有时会遇到住房租赁期限短、常搬家，房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金，享受不到基本公共服务等问题。“要鼓励住房租赁消费，就要加大对承租人合法权益的保护力度，稳定租赁关系。”有专家指出。对此，《意见》专门做出了规定，要求住房城乡建设部门完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。

从根本上说，要切实维护当事人特别是承租人的合法权益，解决承租人的后顾之忧，还要推动相关立法，通过法律法规来明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。这也是西方租赁市场比较发达的国家成功的经验。只有住房租赁市场规范健康发展起来，承租人以及公租房保障对象等才能在市场上有更多选择的余地，租到合适的住房。从这些角度讲，培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，对于促进实现住有所居的目标意义重大。《意见》明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。