政府干预房地产市场的路径分析

赵芮+冯荣荣

[摘要]近几年我国部分城市的房地产价格呈现非正常上涨的趋势，地方政府在房地产市场中拥有推动房地产价格持续上涨的激励，是造成近期我国房地产市场持续非正常“升温”的重要原因之一。同时地方政府的刺激政策引爆了我国银行危机，即是我国房地产危机的根源所在。作为市场的参与者和监督者，地方政府应如何正确干预房地产市场是解决楼市危机的关键。

[关键词]房地产危机；银行危机；政府干预

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.173

1 房地产市场现状

2016年1月18日，国家统计局发布去年70个大中城市房价数据显示，在环比涨幅继续扩大的同时，同比涨幅也在连续下跌15个月后，首次出现同比增长。由于各城市供需状况不相同，城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。近几年，大部分城市的房地产行业出现量价齐跌的现象。由于房地产销售达不到预期，使得部分小型开发商资金链断裂，从而对地方财政造成了危机。

房地产市场已经经历供不应求的火爆期，然而各级政府仍接连刺激楼市，比如通过各种税费减免，鼓励居民购房。因为这一强刺激，房地产价格再次狂涨，得到鼓励的房地产市场和房地产商继续加速扩张。根据估算，中国房地产市场在受到不断地强刺激作用下，在经济下行时期，全社会向其直接投入将近33万亿元人民币；全社会新增房地产公司达到约2.4万家。如果政府没有在2008年采取楼市刺激政策，使2009—2013年的房地产年均增长率和GDP年平均增长率相近，那么目前就会比实际情况少建39.6亿平方米，约4000万套房子。

2 房地产危机的原因

2.1 政府干预导致银行危机

中国房地产危机的根源是银行危机。2008年年底，政府推动“四万亿投资计划”，这四万亿元投下去，对中国经济造成三方面的重大冲击。

第一，中国的地方债务危机一触即发。审计署2013年6月发布的报告称，我们36个地级市的负债总额高达3.85万亿元，这里面16个地级市（包括9个省会城市）的负债比例甚至超过100%，就是说这个城市已经资不抵债，属于技术性破产。

第二，国企透过“四万亿投资计划”进行疯狂扩张，使得经营效率大幅下滑。2012年中国股市前十大亏损企业统统是国企，且亏损达到497亿元。

第三，民营企业遭到冲击。政府推动“四万亿投资计划”是以国企为主导，结果民企的经营地盘被国企大幅度剥夺。大型商业银行基本都会受到政府意志的影响，在选择服务对象时会向国有企业倾斜，从而导致民营企业在资金来源上的弱势地位。

2.2 银行危机引爆房地产危机

针对银行停贷个人按揭业务，提出全新的“两板斧理论”。第一板斧，同业存款大幅上涨。股份制银行和国有四大行相比，在全国铺设网点的能力先天不足。所以股份制银行吸收存款的能力根本无法同农工中建四大行相提并论，股份制银行在过去是通过同业拆借，通过向四大行借钱来充盈资本金。随时间的推移，股份制银行越来越依赖银行间拆借市场的短期借款，且同业存款占贷款余额的比例越来越高。第二板斧为网络金融的爆发。例如余额宝，即天弘增利宝货币基金，它通过大额存款的方式，将钱以年收益率5%的形式借给银行，然后天弘基金再把得来的利息返还给余额宝用户。银行通过停办按揭贷款对房地产市场造成冲击，因为“两板斧”，同业拆借、同业存款比例大幅上涨，银行资金成本上升；网络金融产品给传统商业银行业带来莫大压力，资金成本也上升。而按揭贷款只有7%的利息，且一放30年，与借给企业一年收取8%的利息相比，银行更愿意做企业贷款。

2.3 政府破坏了房地产的自我调节

2001年的房地产指数达到3.05的高位，也就是遭遇严重的房地产泡沫，但从这个高点开始，在没有任何政府强烈行政干预的情况下，我国房地产市场通过自我调节，从2001年的3.05一直降到2009年的1.75，历时九年。中国用九年的时间自我回调，比英国和美国在短短两三年的时间里迅速回调，给市场造成的冲击更小。

但在2008年和2012年政府两次强行救市下，房地产的自我调节机制被破坏。2008年11月1日，政府宣布救市，第一，取消印花税、增值税，契税降低1%；第二，按揭利率打七折，首付比例甚至降到20%。结果中国房地产市场在2010年创下了比2001年3.05还要高的泡沫指数，达到了3.22。

2010年前后，中国房地产泡沫持续居高不下，政府利用行政手段打压楼市，房地产泡沫指数降到2012年的2.08。但政府却又因房地产市场不景气在2012年开始第二次救市：按揭利率打8.5折，很多地方政府提高了公积金的贷款额度。第二次救市的结果是，房地产泡沫指数又上升了，在2013年就达到了2.57，也就是泡沫程度再次加重。

3 完善我国政府对房地产市场干预作用的举措

3.1 政府由“获利者”转向“裁判员”

就目前政府的土地供应方式而言，协议转让用地和公开拍卖用地两种方式都有缺陷。前者主管官员的自由裁量权较大，在运行过程中容易因暗箱操作导致腐败，后者使政府在拍卖过程中成了最大的赢家。要有效地解决这一问题，政府首先要从“利益者”位置上退出，成为“裁判员”。这需要推进“程序正义”：通过土地出让程序的公开、公正与透明，制约官员寻租的空间；通过土地出让金管理和使用的透明，进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。在土地供应中用于商业用途的地域应由政府主导实行拍卖，以保证市场有偿选择；而用于群众住房使用土地则必须由政府政策转让，并降低税费，加强控制，以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。在这过程中，针对行政权力的行使，还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具的可能。

3.2 推动房地产的供给侧改革

一直以来，楼市调控的逻辑是侧重需求端，不管是限购、限贷，抑或是购房和户籍政策挂钩均是如此。21世纪宏观经济研究院认为，当前房地产的过剩，究其根本就是一直以来供需错配，生产要素不合理流通。房地产因受土地财政、投资投机等相关因素的影响，一直处于低质量的高供给状态，这也是此次房地产存在过剩的关键原因之一。让房地产市场回归消费品，力推房地产的供给侧改革是从根本上解决当前的房地产问题、促进房地产持续健康发展的根本。

3.3 规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争，恢复房地产自我调节机制

“完全自由竞争市场”需要四个条件：信息充分；商品同性质；买卖者自由出入；交易双方数量众多。房地产市场与完全自由竞争市场相比较，具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点，所以说房地产市场具有不充分性。尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态，但我们可将其作为政策调整的坐标，缩短房地产行业与其的距离。

参考文献：

[1]郎咸平.郎咸平说：中国经济的旧制度与新常态[M].北京：东方出版社，2015.

[2]张道航.找准政府在房价调控中的角色及职能定位[J].中共云南省委党校学报，2010（11）.

[3]纪睿坤，葛逸瑶.供给侧改革启幕 房地产的六个改革方向[N].21世纪经济报道，2015-12-03.

[4]王璐.在房地产市场政府角色需重新定位[N].金融时报：理论前沿，2015-02-16.