商业银行个人住房贷款风险分析

林俐　汪彩君

摘 要：从国内商业银行目前面临的个人住房贷款的情况展开分析，了解目前银行端个人住房贷款的风险种类，以降低银行业的风险，保持金融业的稳定。

关键词：商业银行；个人住房抵押贷款；风险

一、引言

房地产行业作为中国经济的重要支撑行业，一直以来都是国家和人民最关注的行业。随着2015下半年至今房地产又一轮价格的疯涨，尤其是国内一线城市和部分二线城市的涨价已经超过100%，甚至出现了楼面价高于周边商品房价的奇葩现象，国内的商业银行的个人住房贷款风险大幅提升，不禁让人想起了美国次贷危机、日本经济危机前的情景，故作者决定分析目前国内房地产情况、罗列目前个人住房贷款风险的种类。

二、国内个人住房贷款现状分析

根据中国人民银行通报，截止2015年末，我国个人住房贷款余额为14.18万亿元，比2014年末新增2.66万亿元，增长率23.2%，增速比上年末高5.7个百分点，比各项贷款增速高8.9个百分点。从2008年的3.3万亿元增长到2015年的14.18万亿元，年增长幅度达47%，发展势头十分迅猛，这一方面要归功于房地产市场蓬勃发展的结果，另一方面也是商业银行逐步将零售业务作为主打方向的产物。

正是因为个人住房贷款增长速度之快、余额之高，已经成为商业银行业至关重要的贷款组成部分，万一房价发生类似于美国次贷危机、日本经济危机等金融风险事件，对个人住房贷款将造成致命的冲击，影响整个银行业的金融稳定，所以随着个人住房贷款规模的不断增长，风险也逐步提升。

三、国内商业银行个人住房贷款风险分析

（一）信用风险

信用风险（Credit Risk）又称违约风险，是指交易对手未能履行约定契约中的义务而造成经济损失的风险，即受信人不能履行还本付息的责任而使授信人的预期收益与实际收益发生偏离的可能性，它是金融风险的主要类型。

在个人住房贷款中的风险，主要是指申请贷款的申请人的违约风险，目前国内的信用体系尚不完善，银行对于贷款人其在银行体系外的个人融资尚无法分析，尤其是申请人其在申请贷款的时候，提供的材料是否真实，是否如实告知银行自己的所有情况，申请人在今后还贷过程中是否按照与商业银行约定的方案操作，是否存在恶性贷款不还、利用银行个人贷款假按揭骗贷款等情况。

（二） 房地产市场风险

随着2016年来一线城市房价仍大幅上扬，一线城市及部分二线城市的土地拍卖屡创新高，如今日上海拍出的位于市中心静安的地块，最终拍卖价为楼板价10万元/平方米，预计住宅售价为15万元/平方，无独有偶，笔者所在的杭州也频频出现地王，甚至出现了土地楼面价高于周边二手房房价的奇葩现象。

随着地王的疯狂出现，房价的疯涨，对于银行的个人住房贷款的风险也越来越大。如房地产市场仍进一步疯狂，国家或地方政府势必会进行行政干预，通过限购、降杠杆、提高首付比例等方式来打压房价，加上近年来全国经济下行，房地产市场恐发生大幅下滑，三四线以及前期疯涨的城市会出现房价大幅下跌，造成整个房地产市场下滑，甚至进入寒冰时期，这就会造成很多在高房价的住房贷款人还不出贷款，而下跌后的房价覆盖不了银行贷款，造成银行的不良率上升，进行影响整个金融业的稳定，像美国的次贷危机、日本的经济危机就是房价大幅下跌，导致很多人破产，金融业动荡，进一步引发危机。

（三） 操作风险

1、 不同区域不同政策的风险

房地产政策由地市决定，所以会存在不同区域政策不统一，但银行对于个人住房贷款的管理办法同是统一的。这样就会存在一个问题，即各个地区的当地的法律和规定不健全，从而导致银行推出贷款和其他房地产产品特点和制度，无法完全做到符合当地的实际情况，就会导致当地出现贷款风险大幅增长。就比如个人住房的抵押登记业务，每个省甚至每个市都有自己的规定，这就导致当地的银行分支机构会根据当地的要求进行办理，但却没有顾忌总行的一些有利于银行的规章，造成对银行的一些瑕疵风险。

2、内外勾结的风险

众所周知，房地产行业的销售与中介因为门槛较低，从业人员往往学历不高，做事只为达成目的，责任心不强。比如有客户看中了房子，但客户的征信记录或者实际收入情况不好，直接去银行申请贷款可能会被拒绝，中介为了完成房屋销售，会对客户的信息进行修饰，更有甚者，中介会买通银行相关人员，导致银行对于房贷审批要求放低，本来不能放的贷款也放了，不到那个价值的房屋价值也评高了，大幅增加了银行的风险。

（四）流动性风险

对于商业银行而言，个人住房贷款的迅速增长可能会带来流动性风险，具体表现为银行资产中的中长期贷款比重过高，先进及变现能力较强的资产不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的渠道。商业银行整体流动性、中长期贷款比例的约束将成为非常突出的问题，对于一些资产规模较小，资产种类较为单一的小银行来说问题更为棘手。

四、 商业银行个人住房贷款风险防范

（一）做好贷款审查工作，落实贷款审批责任制

为减少信用风险及市场风险，商业银行必须做好贷款审查工作。尤其是前期对客户的尽职调查，做到对客户如收入、家庭、健康等一系列情况的了解后，分析客户的还款能力，同时落实贷款审批责任制，谁审批的贷款，需对此负责，从而达到对于抵押物质量、金额是否真实，是否符合当前行情，以正确的抵押价值来发放贷款，以此减少银行端的操作风险。

（二）加强内部管理，努力防范金融风险

在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵 押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。1、加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。2、完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。3、重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要 注意诉讼时效的问题。4、提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。

（三）加强房屋交易价格监督，做到抵押物心中有数

银行要加强房屋交易价格管理，一方面要做到一手商品房的价格管理，另一方面要对二手房交易价格体系有所了解，并通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。（作者单位：浙江工业大学）

参考文献：

[1] 刘畅. 我国商业银行个人住房贷款风险防控研究[D].西南财经大学，2014.

[2] 杨艳竹. 商业银行个人住房贷款风险研究[D].首都经济贸易大学，2014.