上海本轮房价上涨的影响因素分析

文/严荣 颜莉

上海本轮房价上涨的影响因素分析

文/严荣 颜莉

上海住房市场在2015年下半年呈现量价齐升的态势，而且在2016年前几个月出现了“过热”迹象，引起了广泛关注。为了加强对住房市场运行情况的了解，我们对一些可能影响住房交易价格的因素进行了相关性分析，并整理了近五年（2011年1月至2015年12月）的有关数据，总体看来，本市房价快速上涨，供需关系趋紧是前提，避险性资产配置是动因，金融信贷宽松是基础，相关政策影响是关键。

一、住房价格影响因素

我们对住房价格的认识经历了三次拓展：第一次是从产品到商品的拓展，认识到市场供求作用于价格的规律；第二次是从商品向资产的拓展，认识到房地产不仅是实物商品，同时是贮存财富并有保值增值功能的实物资产，类似金融市场的资产定价行为，会受到人们预期的影响；第三次是从房地产市场内部向市场外部的拓展，认识到房地产价格不仅受到市场内部供求关系、对资产价格预期的影响，还受到货币供应量、汇率、利率等宏观经济变量的影响。因此，可以从供求关系、资产价格预期和房地产市场的外部性来分析住房价格的影响因素。

从供求关系来看，反映住房市场供给的因素主要为土地供应量、住房供应量。相对应可以量化的指标包括住宅用地审批量、用地价格、住宅开发投资、住宅竣工面积。反映住房市场需求的因素主要为居民住房可支付能力、住房销售量。……