租赁住房和二手房对城镇化的影响研究

徐浩然 畅超 周豫

摘 要：文章利用34个城市2003年到2013年间的面板数据，建立固定效应模型，实证检验住宅租赁和二手房市场的发展程度对城镇化进程的积极作用。结果显示租赁住宅和二手房的可得性促进了城镇化率的提高，而且在发达城市这种促进作用更大。最后，提出政府可以积极鼓励租赁和二手房市场的发展，更好地满足新增城镇人口的居住需求的建议。

关键词：城镇化 租赁住房 二手房 大中城市

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）11-275-03

一、引言

近日，国务院办公厅印发〔2016〕39号文件《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出“实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径”，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，发展住房租赁企业。

一些学者指出房地产开发投资会造成新建商品房价格的上升，对城镇化产生挤出作用，在大城市中这种现象尤其显著。住房过滤模型（Filtering Model）显示中低收入移民涌入城镇，会导致城镇中新建更多高价商品房，与此同时，原来各个价格层次的二手房会降级到下一个层次。相比于价格高昂的新建商品房，二手房有更大的价格选择空间。另外，从住宅产权属性选择的角度来看，租赁比购买要容易实现得多。因此在城镇房价不断攀升的目前大环境中，租赁住宅和二手房更易成为城镇新移民的居住选择。

相关学者和研究均指出住宅租赁和（或）二手房，为农村人口顺利转移到城镇提供居住保障，有利于推进城镇化进程。政府可以在新建住宅市场之外，打出租赁住宅和二手房的“组合拳”，提高住房的可获得性，加快城镇化的进程。

因此，本文从实证角度，验证住宅租赁和二手房的可获得性对城镇化的促进作用。

二、数据和变量

（一）数据

本文选择2003年到2013年、国家政策制定主要参照的35个大中城市的数据，构建平衡面板模型。由于深圳城镇化率在2013年已达到100%，因此将深圳从研究对象中去除，实际研究对象为34个大中城市。依照国务院公布的《2014年中国最新城市等级划分》，我们把34个城市分为经济发达城市和经济欠发达城市两个组别，如表1所示。

（二）变量

被解释变量为常住口径城镇化率（UR），指居住在一个地区城镇的人口数占该地区常住人口总数的比重。解释变量为租金收入比（RIR）和二手房发达程度（Dev_degree），分别描述住宅租赁和二手房的可获得性水平。

控制变量选取学者们达成共识的城镇化水平影响因素，包括地方政府财政预算内支出增加额、固定资产投资增加额、第三产业就业人员比例，分别衡量财政政策、社会基础设施建设情况、产业结构对城镇化的影响。

（三）变量描述统计

表2总结了城镇化率（UR）、租金收入比（RIR）和二手房发达程度（Dev_degree）变量的描述统计值。城镇化率数据来源为《国民经济与社会发展统计公报》以及各市《统计年鉴》，我们可以看出2003年到2013年间，发达城市城镇化率水平最大值、最小值和均值均高于欠发达城市样本。有关租金收入比，我们首先通过禧泰房地产数据库获得2013年各城市的住宅平均租金价格，再利用《中国城市（镇）生活与价格年鉴》的租金消费价格指数，推算出各城市2003年到2013年的住宅平均租金价格序列；其次利用《中国城市（镇）生活与价格年鉴》和各城市《统计年鉴》，获得2003年到2013年间的城镇居民人均住房面积数据和城镇居民年人均可支配收入数据；最后计算出2003年到2013年间的各城市租金收入比数值等于（年平均租金×城镇居民人均住房面积）÷城镇居民年人均可支配收入。一般来说，租赁市场越发达，市场上可供租赁的住宅单位就越多，租金就相对便宜，租金收入比就会较低，住房可获得性水平越高；我们可以看出2003年到2013年间，发达城市租赁住房可获得性水平，平均来说略高于欠发达城市，可能由于发达城市较高的城镇居民人均可支配收入水平。二手房发达程度可以从二手房销售量角度来描述，二手房发达程度指标数值越高，二手房在整个住房销售市场中销量占比越高，居民越容易从二手房市场中找到自己需要的住房。由于二手房銷售数据缺乏，本文仅选择有数据支持的14个城市（北京、上海、广州、天津、南京、济南、青岛、大连、厦门、武汉、西安、长春、长沙、贵阳）作为研究对象。数据来源于禧泰房地产数据库、各城市《统计年鉴》《房地产统计年鉴》《国民经济发展与统计公报》。二手房发达程度等于住宅二手房销售面积÷（住宅二手房销售面积+住宅新建商品房销售面积）。

本文的控制变量地方政府财政预算内支出增加额（IEXP）、固定资产投资增加额（IFAI）、第三产业就业人员比例（TP）的数据来源于各城市《统计年鉴》、Wind数据库、中指数据库、EPS数据库、国泰安数据库。

三、模型建立

本文建立三个模型，分别检验租赁住宅的可获得性对城镇化的影响、二手房的可获得性对城镇化的影响、租赁住宅和二手房的可获得性对城镇化的联合影响。考虑到自变量对城镇化产生作用的可能滞后性，所有模型中的自变量均滞后一期。

（一）模型一：住宅租赁可获得性对城镇化的影响

URi，t=α+β1RIRi，t-1+β2IEXRi，t-1+β3IFAIi，t-1+β4TPi，t-1+μi，t

其中，i=1，2，3，…N；t=1，2，3，…T；i代表所观测的城市，t代表所观测的年份。

为避免面板数据可能存在的伪回归现象，首先利用平稳性检验对回归模型中涉及的变量进行测试。自变量间严重的多重共线性会造成模型参数的估计值方差变大，影响参数估计值的显著性水平，因此也需要对自变量进行多重共线性检验。表3检验结果显示模型一变量均通过平稳性检验，且自变量间不存在严重的多重共线性问题。

静态面板常用的模型包括混合回归模型、固定效应模型、随机效应模型。本文利用Hausman检验和F检验，来判定面板数据应选用的模型（表4）。Hausman检验用于检测数据更适用于固定效应模型还是随机效应模型；F检测用于检测数据更适用于混合回归模型还是固定效应模型。检验显示模型一更应选用固定效应模型。

固定效应模型存在两个假定，即回归模型的随机误差不存在异方差，且误差项没有序列相关。现实中这两个假定难以被满足。如果不能满足这两个假设，则参数显著性检验失去意义。表5的检验结果显示，固定效应模型中存在明显的异方差性和序列相关性，因此应需要对模型进行修正。

本文利用Driscoll和Kraay（1998）提出的修正模型，來解决对固定效应模型存在的异方差及序列相关问题。修正后的模型一回归结果如下。

租金收入比是租赁住宅可获得性水平的指标，租金收入水平越低表示租赁住宅可获得性水平越高。模型一回归结果显示，无论是采用34个城市总样本，还是12个发达城市和22个欠发达城市的子样本，租金收入比对城镇化进程均有显著负向效应，即租赁住宅可获得性水平与城镇化呈显著正向效应，而且在发达城市降低租金收入比，将比欠发达城市更大程度提升城镇化水平。

（二）模型二：二手房可获得性对城镇化的影响

URi，t=α+β1Dev_degreei，t-1+β2IEXRi，t-1+β3IFAIi，t-1+β4TPi，t-1+μi，t

同模型一检验类似，平稳性检验显示模型二中变量均通过平稳性检验；多重共线性检测显示模型二中自变量间不存在严重的多重共线性问题；Hausman检验和F检验判定模型二选用固定效应模型；异方差及序列相关检验显示模型二固定效应模型中存在明显的异方差性和序列相关性，需要进行Driscoll和Kraay（1998）修正。修正后的模型二回归结果如表7所示（见下页）。

模型二回归结果显示，二手房发达程度对城镇化起到正向促进作用。二手房销售比例的增加，即二手住房可获得性水平的提升，将促进城镇化的推进。

（三）模型三：住宅租赁市场和二手房市场对城镇化的影响

URi，t=α+β1RIRi，t-1+β2Dev_degreei，t-1+β3IEXRi，t-1+

β4IFAIi，t-1+β5TPi，t-1+μi，t

模型三同时考虑租赁住宅和二手房市场的发达程度对于城镇化进程的影响。回归结果如表8所示（见下页）。住宅租赁市场和二手房市场同时对城镇化进程起到促进作用，无论是在租赁市场还是二手房市场，提高住房可获得性水平，都将对城镇化进程起到促进作用。

以14个城市的样本来说，如果租金收入比降低0.1，同时二手房发达程度提高0.1，这样的“组合拳”将有助于提升城镇化率0.06左右（=0.014+0.049）。2015年，我国城镇化率达到56.1%，城镇常住人口达到了7.7亿。国务院近期通过的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》提出2020年要实现常住人口城镇化率60%的目标。如果在未来4～5年内，政府着眼于降低租金收入比（降低租金或者提高收入）0.1，同时提高二手房发达程度（增加二手房的交易比例）0.1，城镇化率将会提高0.06，实现常住人口城镇化率60%的目标就不是问题，届时城镇常住人口将增加0.8亿，达到8.5亿。

四、结论与政策建议

住宅租赁市场和二手房市场进一步发展，将会提高住房可获得性水平，对城镇化进程起到促进作用。从全球化发展趋势来看，住宅租赁市场和二手房市场随着城镇化进程的推进而愈发重要。目前，发达国家住房自有率都处在较低的水平，私有住房拥有者多选择购买二手房产，新建住房比例较小。发达国家由住宅租赁市场和二手房市场组成的存量市场是房地产市场的核心组成，是为更好地解决新增城镇居民住房问题、适应城镇化发展要求而相伴产生。我国住宅租赁市场和二手房市场的加快发展、扩大供给水平，是新增城镇居民解决住房问题的重要选择，从而吸引更多流动人口长期定居城镇。以二手房市场为例，随着房地产市场的迅猛发展，我国大城市的住房市场已经由增量市场逐步过渡到存量市，二手房市场作为存量市场最重要的组成部分，它的发展对于盘活住宅存量市场、降低住房空置率、解决新增城镇人口居住问题有着深远的意义。结合国际发展趋势和我国房地产行业现状，住宅租赁市场和二手房市场的发展将为我国新型城镇化发展提供动力。

根据《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，政府应该：一是积极培育市场供应主体。发展住房租赁企业；鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；规范住房租赁中介机构；支持和规范个人出租住房。二是要积极鼓励住房租赁消费。完善住房租赁支持政策；明确各方权利义务。三是完善公共租赁住房。推进公租房货币化；提高公租房运营保障能力。四是支持租赁住房建设。鼓励新建租赁住房；允许改建房屋用于租赁。五是加大政策支持力度。给予税收优惠；提供金融支持；完善供地方式。六是加强住房租赁监管。健全法规制度；落实地方责任；加强行业管理。

有效合理的政策实施不仅可以促进住宅租赁市场、二手房市场的健康发展，提高住宅租赁市场、二手房市场住房可获得性水平，更可以深层次促进城镇化进程的推进，为我国经济发展提供助力。

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（作者单位：徐浩然，南京大学商学院 江苏南京 210093；畅超，高盛高华证券有限责任公司 北京 100140；周豫，北京大学汇丰商学院 广东深圳 518055；通讯作者：周豫，美国俄亥俄州立大学经济学博士，北京大学汇丰商学院助理教授，房地产研究中心助理主任，美国房利美公司经济师，研究方向为房地产经济与金融。）

（责编：贾伟）