沿海房地产开发项目的规划探索

黄雪清　刘丽香

摘要：伴随着现代生活水平的提高，人们对健康、放松的需求逐渐显现。近年来，在我国房地产业快速发展，竞争激烈的过程中，兼具居住和度假功能的房地产业，已经悄然走进人们的视野。本文以莆田市秀屿区沿海房地产的总体建设为例，从规划方向、地理位置、发展策略等方面进行阐述，给房地产规划方向提供一定的借鉴意义。

关键词：房地产;规划;沿海;莆田秀屿区

中图分类号：TU984 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）027-000-02

引言

当今社会，大力的开发建设改变了我们的生活。人们开始向往一种更加有品质的生活，既要能享受到城市化进程带来的便利，还要能够亲近自然，最好能快速切换不同的生活模式。无论是在城市还是在小镇，度假风的建筑总能给人带来惬意悠然之感。因此，此类房地产依托着强劲增长的旅游经济，展示着房地产行业新兴的发展方向。

一、房地产规划

房地产规划是以市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，紧紧围绕客户需要，分析考虑地块周围的空间分布、功能划分、道路系统等方案，确认符合总体成本要求。尤其是一些处于旅游景区附近、文化特色鲜明的地块，对其合理规划布局，产生效益的稳定性将更为显著。

1.度假理念植入

由于人们的传统居住观念正在悄然发生变化，渐渐地融入了休闲度假理念，使得房地产格局发生新的变化。兴起的房地产一般是以生态环境良好的区域为依托，多建在山水、森林、滨湖、海湾等生态景区，以满足消费者追求休闲、健康、以及养生文化等的体验。

2.地块格局利用

根据不同的地形地段，在尊重自然环境的原则上，充分利用当地特有的人文物貌条件，因地制宜地开发建设，以实现协调发展。统筹划分功能区，疏通各个小地块间的联系，形成互通的路网体系，谋求经济效益与可持续发展的共赢理念。

二、实例研究

秀屿区处于福建省莆田市东南沿海中部，属亚热带海洋性气候，气候宜人，自然条件优越。全区共有11个镇：平海镇、东埔镇、忠门镇、笏石镇、东庄镇、东峤镇、埭头镇、南日镇、湄洲镇、月塘镇、山亭镇。对以上乡镇所在地的的房地产公司进行统计，数据如下：

各镇所在地房地产公司统计（单位：家）

地点 笏石镇 山亭镇 东峤镇 东庄镇 南日镇 其它镇

公司数量 15 3 1 2 1 0

公司名称 豪杰、豪世、中晖、恒杰、海天、正鼎、鑫和、中宏、吉祥等15家 碧桂园、帝业嘉宝、华筑 中宏 德奥、凯盛 三丰 无

表格来源：作者自绘

其中海域面积较大的乡镇有平海镇、东埔镇、南日镇、湄洲镇、山亭镇。对于这五个乡镇所在地的房地产公司进行销售对比，莆田碧桂园房地产显示出较大的竞争性，对其进行进一步探究。

2014年，碧桂园子落莆田市湄洲湾北岸妈祖城地块，拟命名为“碧桂园·浪琴湾”。碧桂园·浪琴湾位于湄洲湾北岸妈祖城核心开发区，东靠普陀紫宵洞，南望神邸湄洲岛，北邻妈祖诞生地。项目共占地526亩，总建筑面积约70万平米，拥有“三面环山，南面面海”的风水宝局（图1）。

图1 房地产区位图

1.政府政策引导

“十二五”时期，莆田市以“跨越发展、宜居港城”为目标，科学编制了《莆田市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《湄洲湾港口城市发展规划纲要》、《莆田市房地产业“十二五”发展专项规划》等规划。另外，从莆田市发展环境看，铁路、港口、高速等基础设施进一步完善，为建设湄洲湾港口城市注入了强心剂，海峡西岸经济区建设迎来了跨越发展的新阶段。

2.沿海之风塑造

（1）区位优势——自然海湾，得天独厚

为贯彻落实海峡西岸战略，共同形成“城以港兴、港以城用、港城互动”的发展大局面，

政府大力支持兴建妈祖城。妈祖城选址于湄洲岛与秀屿港之间，为一片大面积海域。2008年，填海平地工程正式启动。填海工程分三个阶段逐级推进，近期规划建设妈祖城核心区，中期规划由核心城区向东、北、西三方向拓展，远期继续向西北方向推进，与湄港新城中心融合为一体。为了尽快形成“海上城市”规模，在完成填海工程后，将开发区域的土地分割成四个组团地块进行分期递进式推广。碧桂园·浪琴湾就是首个入驻的房地产业，致力于打造沿海生态度假居住区。

（2）文化底蕴——妈祖美德传四海

浪琴湾项目与国家级旅游度假区湄洲岛隔海相望。湄洲岛是海上和平女神妈祖的故乡，被誉为“东方麦加”，具有得天独厚的滨海风光和自然资源。每年接待境内外香客游人多达百万人次。

在妈祖文化的驱动下，滨海新城的建设掀起一阵狂潮，为房地产业的开发方向提供更多的依据。项目的开展，不但可以促进湄洲岛旅游功能的完善和综合效益的提高，也可实现房地产开发企业的发展目标，使房地产资源的边际效应得到充分的体现。

（3）生态本底——宜居宜渔业

开发的房地产项目临近文甲码头，文甲码头是联结旅游景区的重要枢纽通道。为响应创建魅力“海上城市”的号召，文甲码头加强监督管理制度，定岗轮查，做到“还道于民，还路于行”。重点整治码头存在的摊点占道、停车位置违规、绿化带杂草堆放，渔民回港秩序等问题，也为后续房地产、旅游景区宣传树立良好形象。在美丽的海岸线周边，码头一带的居民以打渔为主。在带动区域渔业航海发展的同时，也可打开餐饮行业的市场，为北岸开发区的崛起开辟一条通道。

3.沿景之貌构建

从宏观上讲，打造具有度假气息的生态居住区，决定性因素要依附于地产周围的自然环境，地形地貌。在不破坏自然平衡的条件下，通过规划交通路网体系，依景就势，形成完善的空间地产结构。

其构建的主要内容包括：

（1）充分利用周边的古迹景点，如莆禧古城、普陀庵、八闽名祠等的独特历史文化，加大宣传力度。

莆禧古城：我省现存的三大明代抗倭英雄城之一，已列入省级文物保护单位，正在进一步修建边墙对古城进行保护。

普陀庵：处于著名的旅游景点紫霄洞的东北侧，风景优美，空气清新，怪石林立，历来为高僧的清修之地。

八闽名祠：莆田贤良港天后祖祠，前殿为妈祖厅，后殿为林氏宗祠，正申报为国家级文物保护单位。

（2）结合当地原有的交通路线，遵循山地走势，在政府支持下，并与当地居民洽淡达成共识，陆续打造由海景房地产项目直通各个景点的交叉路线。

（3）根据填海后形成的连绵小山丘构造，低层以别墅式建筑为主，直面大海，局部点缀高层套房。

图2 路线开发（作者自摄自绘）

三、投产使用问题分析

浪琴湾项目居住区建设包括海景别墅和高层套房，1期楼盘已基本售罄，后期房地产项目还在持续建设中。生活居住区基本未开放使用，部分商店、饭馆、甜品店等正常营业。随着人流量的增多，居住区必定会产生生活垃圾，处理不当就会演变成海洋垃圾，影响生态系统平衡，对文甲码头一带经济发展造成负面影响。同时，由于地处旅游胜地，难于预测各地游客所引起的不确定性因素。因此，要提前采取各项预防措施：（1）生活废水集中净化，可作为后期建设原材料，变废为宝，不可再利用废水运至远离海水区域统一处理。（2）加强管理多个旅游线路，特别是经过生活区的通道实行对内开放，对外禁闭措施。

四、发展前景

浪琴湾项目地处秀屿区湄洲湾北岸开发区，除了靠码头一带居民以打渔为主外，另一部分群体队伍以在外经商为主。为了吸引更多在外莆田籍民营企业家回乡创业，莆田秀屿区大力实施“民资回归”工程，出台了一系列优惠政策。加之近几年严格查办滥用土地者，当地自盖楼房的行为受到极大的限制，这也从根本上减少了居民楼的数量，因此消费者中很大一部分为此类民营企业家。随着厦莆铁路、厦深铁路、福厦铁路的开通，越来越多的人选择定居于此。土地限制令的出台和铁路的开通为房地产的发展开辟了一片新天地。

五、结语

通过实地考察，对其规划进行解读，获知莆田秀屿区碧桂园浪琴湾总体建设是以打造休闲、生态、居住为一体的海景房地产项目。从客户的居住新理念出发，融入全新的自然资源依托模式、文化主题模式，在保护规划中紧系当地文化与浪琴湾项目的纽带。一方面，在市政府的政策支持下，抓住良好机遇，迎头赶上。另一方面，在维持生态平衡的原则下，协调区域建设与自然环境间的矛盾性，促进开发水平的提高。

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