资金涌入国外房地产市场对中国经济的影响

王嘉薇

【摘要】基于我国跨境房地产投资调查数据，在较为宽松的货币政策下，主权财富基金、保险公司等投资性机构大量配置境外不动产，造成资本出笼，催生了中国国内房地产泡沫的可能性。本文探讨了资金流入国外房产市场对我国经济的影响，对其中存在问题进行分析并提供了相关解决方法。

【关键词】房地产；境外投资；宽松的货币政策

近期，越来越多的中国投资者出现在境外房产交易市场。据房地产市场调研咨询公司数据显示，2016年上半年，中国企业已完成的对美国商业地产项目的收购交易比上年同期增加了19%，交易额增至50亿美元。包括未完成的合同交易，中国公司2016年迄今的交易金额已达129亿美元，接近去年全年的140亿美元。中国公司投资的项目包括写字楼和酒店等，譬如，中国人寿保险集团参股收购了曼哈顿美国大道1285写字楼，安邦保险集团斥资65亿美元收购美国的战略酒店与度假村公司。

随着经济的快速发展，中国经济的整体前景走向与房地产市场的健康发展息息相关。同时，房屋作为国民切身关心的问题，对社会能否实现共同富裕、人民能否安居乐业有着深远的影响。在国内房地产走势不明的情况下，中国房地产商将眼光投至国外市场，预期进行新一轮的市场拓展。2016年上半年，中国房地产跨境投资同比增长144%，而商务部统计的2016上半年非金融性投资仅为58.7%。这组数据表明，中国的企业，尤其是房地产企业进军海外房地产市场的步伐在加快。从机构投资者的角度来看，海外房地产投资更多的是把握市场机遇，优化资产配置，以期达到提升回报、分散风险的目的。

1 问题分析

1.1对宽松的货币政策和中国经济之间关联的分析

货币政策对经济的影响最终要通过影响消费和投资来实现。首先，需要分析货币政策通过消费—投资机制影响要素收入分配的机理。根据国民收入核算的收入法，四部门经济中国民收入构成的基本公式为：C+I+G+（X-M）= C+S+T（I表示投资、S表示储蓄、T表示税收、G表示政府购买，X表示出口、M表示进口）。

宽松的货币政策，即增加市场货币供应量，比如直接发行货币，在公开市场上买债券，降低准备金率和贷款利率等。货币量多了，需要贷款的企业和个人就更容易贷到款。这些举措一般能使经济更快发展，促进繁荣或者是抵抗衰退。增加的 GDP 中资本的份额大，而劳动者报酬的份额低，从而导致资本报酬在 GDP 中的份额上升，而劳动者报酬在 GDP 中的份额下降。由于受到文化、社会保障等多种因素的影响和制约，我国货币政策对消费的传导机制缺乏，导致货币政策对消费和投资影响具有非对称性，即货币政策更有利于投资的增加。因此，根据上述分析，这势必会导致劳动者报酬份额的下降和资本报酬份额的上升。

1.2对大量资本出笼和中国经济之间关联的分析

从宏观背景来看，利率偏低、房地产市场向好、实体经济不振等因素，正在催生一场新的资本流动大潮，房地产业已成为这一趋势的受益者。2015年全国房地产销售数据是7.3万亿，而今年上半年就已经达到4.9万亿，房地产市场的高走势是稳增长与供给侧改革平衡的结果。中国资本早已在国际房地产市场、特别是美国市场占据重要位置。主权财富基金、保险公司等机构在海外房地产市场的活动凸显其逐利本性，机构投资者搅起的波澜显示了中国资本洪流的巨大冲击力。短时间内资本出笼，对中国未来经济的方向、步调都有着一定影响。

资金外流是不容低估的隐患。大量资金出笼不利于政府宏观调控经济平稳增长，致使外汇占款的下降而导致中国央行的货币政策将发生系统变化。以抵押补充贷款（PSL）和再贷款等为主的新增流动性投放形式将逐渐替代外汇占款形式；而定向宽松的货币政策将成为接下来的主导，且其负面影响将逐渐显现而出，即在整体负债率高企下，定向宽松将会导致部分低效、无效的资产因难以有效吸收到维系其存续的流动性，难以持续维系刚性兑付而面临违约风险，而一旦违约风险得不到有效纾缓，将进一步暴露出市场的敞口风险，进而市场可能出现割裂：享受定向宽松的领域会维系较低利率，而无法享受定向宽松的领域会出现风险扩散。

1.3对房地产泡沫和中国经济之间关联的分析

泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。

泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供给量远远大于需求量.泡沫经济造成房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。随着国内膨胀率不断上涨，央行会采取扩张性政策，这就可能次破房地产市场的泡沫，造成国内股票和地产市场暴跌，企业出现流动性风险。投资商在这种大环境下，只能低价甩卖海外优质资产，最终引发海外投资的惨淡收场。

2 对策研究

2.1国家监管方面

目前非正规资本流动存在相当大的漏洞，这部分流动在官方统计数据中被列为错误和遗漏。各种投资机构纷纷将其海外配置比例瞄准中国监管层设定的上限15%。IMF数据显示，当资本管制被取消后，资本流出很可能远远高于资本流入。因此，国家应加大资金外流的监管力度，维持外汇市场的平稳，稳定人民币价值，避免资金外流带来的一系列市场震荡。

2.2货币政策方面

全球经济下行风险凸显，各类资产预期收益率下降，而房地产作为实物资产，具有现金流稳定、抗通货膨胀力强、风险调整后收益较好等特征。在宽松的货币政策下，低利率直接影响保险公司的收益率，迫使其不得不牺牲流动性和低风险去追求更多的投资途径和更高的收益率。因此，国家需要根据市场供求情况，及时调整货币利率，给境外投资实施及时降温，从源头上避免国内不动产市场泡沫化。同时，政府要加大国内房价调控力度。一是房地产税，即把房地产税变成一个组合税，分四个税种，即消费税、空置税、转让税、物业税，依据不同的情况施策，增加征收的合理性；二是解决房产续期问题，让产权到期的房产交纳房产税，使二手房价格合理化。

2.3消费者心理方面

如果中国公民对国内金融体系失去信心，资本外流可能性将会大幅度增加，公司和家庭都会竭力绕过汇率管制。在许多新兴市场，绕过管制的行为曾在危机期间导致其对国内经济的资本供应突然中断。目前，中国尚没有发生这种情况的迹象。在几乎任何基础上衡量，中国可支配的流动储备都远远高于流动性负债，当前局面应该被用作降低过高储备的机遇。为避免楼市泡沫的发生，保护自己的合法权益，消费者应理性对待境外投资，审慎、成熟地做出合理的选择。

参考文献：

[1]胡晓，蒋华丰.宽松货币政策对我国要素收入分配的影响[J].西部论坛，2016（03）

[2]雷东辉.资金外流不容低估的隐患[N].21世纪经济报道，2014

[3]查尔斯·P·金德尔伯格.[M].新帕尔格雷夫经济学大辞典，1987