公租房准入和退出管理的问题研究

陈蕙林

摘要：自我国1995年启动了安居工程后，进一步加快了我国保障性住房的建设步伐，并在我国逐步形成了以廉租房、公租房、经济适用房为主的形式多元化、层次清晰的保障性住房供应体系，有效解决了我国城市中低收入群体的住房问题，大大地提升了他们的住房水平。公租房作为主要的形式逐渐引起了人们的关注。本文将就公租房准入和退出管理中存在的问题进行分析，并努力探寻解决这些问题的有效对策，以期为我国公租房制度的完善提供有价值的参考。

关键词：公租房 准入和退出管理 问题 对策

一、引言

大力发展公租房建设，为有效解决中低收入者的住房问题，实现城市中低收入人群的住房保障、完善我国住房保障与供应体系、维护和保障社会的稳定与公平等方面有着重要的现实意义。公租房的所属权归属于公租房管理部门，不论是其融资、建设，还是管理等方面都需要由政府、国有企业等共同承担和主导。因此，公租房具有明显的公益性、政府干预性、公共性、保障对象特定性等基本特征。但是，由于我国幅员辽阔，不同地区的生活水平和经济发展状况各不相同。再加之国家的财力、人力等保障较为有限，公租房资源十分紧缺，因此，这就要求必须对公租房分配和租赁给那些真正需要解决住房困难、真正符合条件的人民群体，这样才能真正实现实惠效率的公平公正。纵观目前我国公租房准入和退出的管理现状来看，还存在一些问题，如：公租房在建设过程中出现的资金管理与质量管理问题，出租过程中对求租对象、条件、收入状况等方面的审核管理问题，租金的管理情况等。因此，必须构建完善的准入和退出机制、严格遵守准入与退出管理规定才能切实保障公租房的循环使用，才能将公租房的总福利发挥到最大化。

二、公租房准入和退出管理中存在等问题分析

（一）缺乏对公租房申请对象家庭收入状况标准的科学性衡量

目前，我国大部分城市都是以本市的人均收入作为衡量公租房的准入标准。社会是由每一个家庭构成的，因此，申请公租房也应该是以家庭作为基本单位。虽然已经将人均收入作为衡量的标准，实际操作变得比较简单，但是并不能真正做到对收入地科学衡量。例如：对于单身无房的家庭而言，年收入在24000元以下如果承租了一间50平米左右的公租房，那么每月只能够享受100元左右的补贴，而事实上这些无房单身家庭的群体生活并不宽裕，很多家庭生活必需品无法实现共享，可见，如果只是以人均年收入作为衡量的指标是缺乏科学性的。

（二）基层管理部门的不健全机制导致公租房准入的失效

目前，很多城市中的公租房准入的主要操作程序是：申请人将申请资料递交到当地的居委会，居委会再将申请人的资料进行登记、整理、汇总，然后登陆社会保障网络，对申请人的收入、所缴纳的社保金等相关的信息进行详细核对，然后再将核对后的资料交由街道部门，街道部门在进行审核后再将资料递交到房管部门，再由房管部门对申请人的住房信息进行核实，由民政部门核实申请人的收入。众所周知，不论是社区的居委会，还是街道办事处，都属于政府部门的基层单位，这在一定程度上保证了公租房准入的有效性。但是，在实际工作中，一些城市中的老旧小区中，家庭人口众多、低收入人群集中，再加之社区事务比较繁忙，很多基层单位的审核内容也就缺乏真实性。例如：一些申请人的隐形收入、资产经常不被基层单位所知，一些浑水摸鱼的申请者大有人在，从而影响了对公租房的准入审核。

（三）退租退购的缓冲机制比较缺乏

目前，我国很多城市的公租房管理办法都统一规定：租用者的收入和居住面积一旦超过标准后就必须在6个月内腾退公租房，否则政府部门将强制退房。例如：公租房家庭还将缴纳市场租金价格的1.5倍的租金。这样的规定我们无可厚非，但是，对于这些在收入和财产等方面已经超过标准的要求，如果只是在他们的家庭条件稍有好转就被迫退出公租房，在短短的6个月内要求这些群体面对高于目前房租和市场租金的现状，很快就会将他们打回原形，严重的还会造成很多退不起房的群体长期不退房问题的出现。

（四）不能及时发现公租房的退出

造成公租房退出难的一个主要原因就在于已经超过申请资格的群体不愿意主动退出，而相关的管理部门又不能及时发现这一问题，或者及时发现了该问题但是对于拒不退出的群体没有更为有效的方法。目前，我国对公租房的退出审核还是主要依赖于政府部门的行政手段，并未同公租房小区的开发商、社区、物业之间形成动态化的监督机制，也并未出台相关的政策，这种由政府部门唱独角戏的现象很容易造成一些公租房群体在条件好转后将公租房转为他用很长一段时间后还未被发现的现象。

（五）申请对象的骗购、骗租等违规成本较低

目前，我国一些城市中的公租房普遍存在骗租、骗购的行为。之所以造成这种现象主要还是某些人无法抵抗利益的诱惑造成的，很多搭便车的现象也比较明显。例如：由于在公租房准入管理中存在的漏洞，很多有欺骗意愿的申请者只需要冒着很小的风险就能够获得更大收益的机会，很多人还认为这种社会福利不占白不占。

三、解决公租房准入与退出管理问题的有效对策

（一）对公租房群体的收入状况、居住状况等进行动态化跟踪

虽然目前很多大中型城市已经破解了对公租房申请群体家庭情况、经济收入情况、房屋等核实中存在的难题，并实现了不同部门之间的信息共享。但是，在实际中很多申请者的隐形收入还是很难查证的。例如：有的人做的小生意、小买卖的收入很难查实，各部门根本无法实现对申请者的动态化监督。因此，建议各城市应设立一个专门的公租房监督部门。这一部门中的各工作人员不仅平时能够进行巡视，还可以联合居委会、物业等工作人员定期进行巡查，特别是对于骗租骗购行为的人群及时做出腾退的处罚。

（二）完善相关的法律法规与制度

法律法规和制度是保证公租房管理的坚强后盾。如果法律法规和制度缺乏规范性，那么在执行的过程中必定会出现拿捏不准、模棱两可的问题。因此，必须在现有的实际情况下加强对相关法律的规范性和完善建设，真正发挥法律的震撼力、威慑力、强力作用，将那些骗租骗购等违法行为成本抬高，并追究其法律责任。

（三）完善公租房退出程序及退出后的缓冲机制

针对前面所提到的公租房退出后缓冲机制不健全的问题，可以实现规则与制度的人性化。例如：上海在这方面率先迈出了一步，将公租房的缓冲时间拉长到12个月，并每月象征性地提高租金，这样人性化的管理方式，是一种层层渐进的、比较温和的软着陆，一方面给这些公租房群体更多的时间到市场上寻找更合适的房源，另一方面还能够有效减少由于退不起房、住房面积超标等造成的长期不退房的现象发生。

总之，公租房作为我国保障性住房中的完善与补充，政府投入了大量的财力、物力和人力资源，如果公租房准入和退出机制缺乏保证，必将带来社会不公平现象的发生。因此，构建科学的、合理的公租房准入和退出机制，将有利于社会资源的合理利用、有利于保障住房困难群体的合法权益、有利于解决人民群众的后顾之忧、有利于加强政府的服务能力、有利于维护社会的安定团结与发展。

参考文献：

[1]曹伊清.保障性住房的后续管理问题及其解决途径[J].城市问题，2013（06） ： 62——66

[2]贾春梅.保障房“转换”式退出机制研究——腾退方式的有益补充[J].会计与经济研究，2013（01）：72——77

[3]潘雨红，曾艺文等.公共租赁房腾退意愿研究及政策建议——以重庆为例[J].建筑经济，2015（01）：103-107.