楼房屋顶漏水修缮应是共同义务

近日，家住山东的郑先生反映，他居住的唐村镇中学家属楼（现在已经属于老师个人所有）高4层，共有住户32家，其中楼顶住户8家。自2000年以来，楼顶出现不同程度的漏水现象，楼顶8家住户对楼顶进行了4次修缮，但仍不能从根本上解决楼顶漏水的问题。

“现在随着楼房房龄的增长，漏水面积不断扩大，如果不进行全面修缮，房子就要变成危房了。”郑先生说，从法律上来讲，楼顶属于住户共同共有，对楼顶进行修缮属于共同义务。现在楼顶8家住户能力和财力非常有限，而其他24户说楼顶与他们无关，无法对楼顶进行整体修缮。

郑先生所反映的楼顶是否属于共有部分？能否通过法律途径解决部分住户逃避修缮义务？北京高界（济南）律师事务所的韩律师表示，《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第1款第1项规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

“建筑物的楼顶空间应当属于全体所有权人所共有，因此，楼顶渗漏水等公共部位维修费用应由全楼居民分担。”韩律师说，一方面，郑先生等其他楼顶8家住户可以采取诉讼的方式要求其他住户履行修缮义务；另一方面，考虑到楼房顶受损严重性，郑先生等其他楼顶8家住户也可以先行对房屋进行修缮，其后可以向其他住户行使追偿权，要求其他住户承担所在份额内的房屋维修资金。

（摘编自山东法制报）