民生银行探索地产融资新模式

张彤星

由中国民生银行全程主导的“汇富富华金宝大厦资产支持专项计划”日前成功发行，近日将在中证机构间私募产品报价与服务系统挂牌交易，这意味着国内首单商业地产按揭贷款资产支持证券（Commercial Mortgage Backed Security，即CMBS）项目成功落地。

“汇富富华金宝大厦资产支持专项计划”是由民生银行联合富华国际集团、招商证券、博时资本、华宝信托及奋迅律师事务所共同推出的创新产品。其基础资产是以地处北京王府井商圈的金宝大厦办公楼为抵押、以物业未来13年租金净收入为还款来源的商业地产按揭贷款。该产品由民生银行牵头承担财务顾问、统筹协调及产品销售工作，招商证券承担了项目的方案设计及监管沟通工作，博时资本承担了专项计划管理工作，并由华宝信托、奋迅律师事务所和联合信用评级公司等机构提供专业支持。

CMBS是标准化资产证券化的—种极为重要的模式。它将传统的商业地产按揭贷款通过结构化手段与证券化过程，包装成债券形式向投资者发行，具有多方面的优势。

首先，CMBS突破了传统的银行贷款限制，并有实际基础资产抵押支持。通过结构化处理未来现金流，CMBS可以获得比资产原始权益人本身更高的信用等级，且带来更低的融资成本。

其次，CMBS保留了对资产的所有权，因此享有未来地产的价值升值空间。在房地产行业层面，CMBS为大量持有商业不动产的企业提供了一条新的融资渠道，降低了融资成本，有利于这些企业盘活存量，快速回笼资金，保障了企业的持续高速成长和行业的健康发展。在资本市场层面，CMBS建立了一条持有大量商业不动产的企业进入资本市场的新通道，从而促进国内多层次资本市场蓬勃发展，扩大资本市场规模。

此外，对机构投资者来说，CMBS也丰富了国内资本市场产品种类，为机构投资者实现投资风险的分散化创造了条件，从而极大地促进机构投资者的稳定发展。

当前来看，受监管法规和税收政策影响，房地产信托投资基金（REITs）尚需时日才会出现突破性的变化。相比之下，CMBS是国内商业地产行业里更具实操性、复制性、标准化的证券化产品。对商业地产商来说，CMBS建立了一条商业地产商进入资本市场的新通道，降低了融资成本，保障了企业的持续高速成长和行业的健康发展。对银行来说，CMBS为银行体系盘活信贷存量、做大信贷增量的又一新产品。对机构投资者来讲，CMBS丰富了国内资本市场产品种类，为机构投资者提供了长期稳定安全且收益相对较高的证券投资品种。

作为富华集团参与资本市场第一单，“汇富富华金宝资产支持专项计划”得到了民生银行的大力支持。该资产证券化产品盘活了富华集团现有存量资产，优化了集团负债结构，为集团商业板块由重资产向轻资产转型提供了可借鉴的路径，也为集团未来对接资本市场提供了经验和动力。