十亿物业绣球最强联姻

邵萍

社区O2O还是一个提升物业服务品质的工具，它的优势是能明显优化物业服务链，而想在价值链上挖潜，现在看依然非常难。

在万达“去地产化”战略转型之下，王健林选择将非核心的万达物业管理业务剥离出去。这个或涉及高达4000万平方米管理面积，年收入10亿元的物业大绣球抛出去，便引来了万科、绿城、花样年和中民这样的豪华阵容来打擂对决。最终谁成为赢家，都是一次具有里程碑意义的超级合作。

引无数英雄竞折腰

历经三次转型，万达从偏居一隅的小房企转身为国内商业地产泰斗，掌舵者王健林也带着他的万达财富故事走向全球。万达此次打包的物业管理资产，是除城市综合体和大型文旅项目之外的其他所有业态，保守估计，这笔交易涉及的物业管理面积也会超过4000万平方米，物业年收入将超过10亿元，堪称史上之最。

无论谁吃下万达物业，都是一笔里程碑式的收购样本。这也就不难理解，万达物业这颗绣球之外的擂台上，站着的是万科、绿城、花样年和中民这样的豪华阵容。

万科物业有过硬的品牌优势，是目前营收最大的物业公司，其去年营收达29.7亿元。2015年8月，万科宣布拟拆分物业上市，并顺势启动万科物业市场化扩张，要做国内第一个百亿级别的物业公司。

绿城物业同样以高质量服务的美誉度著称，去年底，绿城物业在港交所发布上市招股书，将自己的物业“新故事”包装上园区O2O概念。花样年则拥有多元化的子品牌布局，在全国拓展和管理的物业面积总量已达到约3.3亿平方米。花样年是国内最擅长资本化运作的物业管理方，其旗下物业品牌“彩生活”和“美易家”先后挂牌港股和新三板，分别定位服务普通住宅和写字楼、高端公寓。另一物业品牌开元国际则立足于高端住宅。

中民物业属于后起之秀，业界知名度低于竞争对手。公开资料显示，中民物业为中国民生投资股份有限公司下属八大板块之一。按照中民物业董事长王晖的意思，其将主要通过投资收购的方式获取物业资源。

花将落谁家？

历经数月，多轮报价和方案调整之后，花样年在四方对决中胜出。目前，双方（万达和花样年）已经敲定了基本交易框架，正就合同条款的细节进行磋商。据了解，这笔交易属于股权交易的概念，收购完成后，万达物业项目的运营还是以原万达团队的运营管理团队为主，不过在管理体系、标准上会有所变化。截至目前，双方具体收购对价、置换条件、合作细节、管理思路等，还等待挖掘或信息披露。

那么，在那么多“BAT”面前，花样年凭什么胜出的呢？公开资料显示，截至2015年12月31日，花样年旗下物业品牌在全国拓展和管理的物业面积总量约3.3亿平方米。除了人们熟知的已经在香港上市的、针对中低端社区的彩生活，花样年旗下还有两个物业品牌，分别是美易家和开元国际，其中，美易家以写字楼和高端商务公寓为主，开元国际针对高端住宅社区。令人惊讶的是，早在2013年，开元国际与万达商业管理有限公司达成战略合作协议，成为万达地产物业服务的外委合作企业，承接其开发的万达广场销售型物业的物业服务，当时已经承接15个万达广场项目，服务面积超过500万平方米。而此次竞标，花样年并非以彩生活为主体来参与其中，而是以花样年集团作为竞标主体，未来也将用相对高端的美易家和开元国际来对接原有的万达物业。

不过，对于花样年来说，在交易尘埃落定之后，与万达会有怎么样的磨合期，如果消化不良出现排斥怎么办，这些都对花样年的管理能力提出高诉求。同样，并购万达物业之后，花样年如何实现资本化，其盈利如何持续，仍然是它所必须面对的问题。

联姻故事如何续写？

这笔交易是否会有变故？花样年会如何把这宗联姻故事讲下去？一切还需要让时间来说话。但不可否认的是，传统的物业管理利润微薄，盈利前景不佳之下，借助大数据技术，以“社区O2O”的形式来实现物业增值的风口已开。

此前彩生活上市时捕捉的关键词就是“社区O2O”，其市值迅速反超母公司花样年，这样的高估值资本故事成为其他房地产商意欲效仿的典型样本。两年来，已有多家龙头房企宣布要将旗下物业公司分拆上市，如万科、保利、碧桂园等都把掘金物业服务的战略提上日程。

这些大牌房企也已纷纷推出社区O2O平台，比如万科推出“睿服务”，并配套了APP“住这儿”；绿城亦推出了“幸福绿城”APP，制定了“绿粉+”计划；甚至万达物业社区APP“万达生活”也已全线运行。

这是个“尚待开垦的蓝海市场”，光大证券此前曾预测，物业管理未来的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元。按照方正证券互联网高级分析师张常新的分析，社区O2O闭环一旦形成，可不断添加产品和服务来满足住户的各类需求，理论上行业没有天花板，有可能发展成一个万亿级别的行业。

社区O2O的原理，是想把互联网的交易入口和流量拦截在家门口，它以懒人经济为切入口，大多致力于家门口最后一公里服务，并且希望将更多的生活需求都整合进平台，有很大的想象空间。不过，这场家门口的战争并不好打，盈利模式还待厘清。按照券商界的分析，眼下，资本市场对物管概念仍然较为欢迎，但态度已趋于谨慎。他们最关心的问题在于商业模式，包括盈利模式、财务报表、发展前景等实际问题。但在现实中，大部分物管企业并未形成可持续的盈利模式。

归根到底，社区O2O还是一个提升物业服务品质的工具，它的优势是能明显优化物业服务链，而想在价值链上挖潜，现在看依然非常难。眼下，花样年拿下万达物业只差一纸公告。待到公告日，花样年将如何辩驳外界的质疑？且等且看。