房地产经纪机构失信应对的演化博弈

安春晓， 付光辉

(南京工业大学 a.土木工程学院； b.经济与管理学院， 江苏 南京 211816)

房地产经纪机构失信应对的演化博弈

安春晓a， 付光辉b

(南京工业大学 a.土木工程学院； b.经济与管理学院， 江苏 南京 211816)

文章运用演化博弈理论分析房地产经纪机构失信演化途径，探讨房地产经纪机构与消费者在信息传递前和信息传递后两种博弈情况下的演化均衡策略。通过演化博弈模型发现：消费者交易后的信息传递对房地产经纪机构失信具有抑制作用，若消费者不能有效传递交易信息，即便有各种监督，经纪机构还是稳定趋向于失信；消费者交易后的信息只有得到广泛传递时，才能降低房地产经纪机构的机会主义收益。文章最后提出三个建议：建立消费者与房地产经纪机构交易评价机制，在已有信用平台上披露交易评价信息，利用互联网广泛传递交易信息以提升房地产经纪机构失信的应对效果。

房地产经纪机构； 演化博弈； 失信； 监督

房地产经纪机构是保证我国房地产经纪市场可持续发展的重要组成部分。但是，在房地产经纪机构参与市场经济的发展过程中，其存在的失信问题越来越多。房地产经纪机构失信不但会直接侵犯消费者的权益，危害房地产经纪市场的健康发展，而且会增加社会的交易成本，造成市场资源的浪费。

目前学术界研究房地产经纪机构失信应对的路径主要有三条：一是从政府监管和法制建设角度出发，认为房地产经纪机构失信成本过低，法律制度不健全，政府监管不严，惩罚力度不够是房地产经纪机构失信的重要原因。张昕[1]主张强化法制建设与政府监管。周晓唯等[2]提出健全房地产经纪机构失信惩罚机制，强化惩罚力度。二是从房地产经纪机构失信的内在原因出发，专家、学者们提出信息不对称，经营管理模式单一，房地产经纪机构过度逐利缺少内在道德文化约束，经纪人员素质良莠不齐是造成失信的重要原因。侯坤阳等[3]建议建立公共信息平台以缓解信息不对称造成的失信；叶敏红等[4]提出提高经纪人素质,营造服务环境；陈英存[5]提出行业自律、 行政监管以及社会监督三维管理模式；戚瑞双[6]提出经纪机构内部文化和制度建设以形成从业人员良好职业行为习惯和增加归属感。三是研究失信应对的博弈策略采用。付光辉[7]运用经典博弈模型提出实现有效监督是解决目前房地产经纪机构诚信问题的关键。宋春红等[8]提出健全信号显示机制、提高过程服务质量应对策略；汪成豪等[9]提出对信用进行风险管理。

上述研究对房地产经纪机构失信应对的分析多是建立在经典博弈的理论假设之上。然而，在房地产经纪机构服务的实践中，经纪机构和消费者之间的博弈是持续演变进行的，消费者需求和心理的差异性会对双方的策略采用产生影响，双方不可能通过一次博弈就能达到均衡状态，需要从动态的角度出发探寻双方博弈行为的演进规律才能获得更为科学的最优策略点。因此，本文建立了信息传递前和信息传递后博弈两种情况下，经纪机构与消费者形成的演化博弈模型，分析双方博弈策略采用的演化规律，从而获得应对房地产经纪机构失信的有益启示。

1 模型构建与分析

演化博弈理论要求博弈方拥有有限理性及有限信息，演化博弈论的有限理性要求对分析房地产经纪机构失信行为有实践指导意义，因为房地产经纪机构和消费者的决策不可能建立在完全理性的基础上，房地产经纪机构和消费者的博弈是双方参照其他个体的先例和发展过程中形成的惯性而进行的交易。演化博弈研究博弈方组成的群体成员采用特定策略比例的变化趋势和稳定性，在房地产经纪机构和消费者的实际交易中，消费者会随着时间变化不断学习、模仿以应对房地产经纪机构的各种行为，经纪机构也会随着时间变化不断学习、模仿以追求经济利益最大化。因此房地产经纪机构和众多消费者之间就构成了演化博弈关系。

1.1 基本假设

假设 1：在信息不对称的条件下，经纪机构具有失信倾向(如:炒卖序号，代理不能转让的房产,故意模糊服务收费标准和服务项目，发布虚假信息等)。消费者在交易过程中采取监督措施，试图最大程度地维护自身利益。

假设2：消费者与房地产经纪机构之间可形成信息传递前博弈和信息传递后博弈两种情况，在信息传递后消费者可以选择广泛或局部传递信息，两种情况的形成受双方的利益及法律法规约束。

根据假设1和2，信息传递前消费者的策略为：主动监督经纪机构的行为和被动监督经纪机构的行为；房地产经纪机构也有两种策略采用，即采取诚信策略和失信策略。消费者与经纪机构的策略采用四种策略组合：(主动监督，失信)，(主动监督，诚信)，(被动监督，失信)，(被动监督，诚信)；信息传递后消费者的策略为：广泛传递交易信息和局部传递交易信息，同理有四种策略组合：(广泛传递，失信)，(广泛传递，诚信)，(局部传递，失信)，(局部传递，诚信)。

房地产经纪机构如果采用失信策略，能够获得机会主义收益，收益的期望值与失信成功率相关。信息传递前消费者如果采用了主动监督策略，需要支付相应的监督成本，如合同细化费用、监督费用等，信息传递后消费者广泛传递交易信息也需要付出相应的成本。此外，信息传递后的博弈会增加双方未来收益，对消费者而言即减小信息成本与节约交易成本，但二者的未来收益额并不相同。

1.2 信息传递前的演化博弈

假设消费者与房地产经纪机构通过交易得到的收益分别为b1和b2，消费者采用主动监督策略的比例p∈[0，1]，房地产经纪机构采用失信策略的比例q∈[0，1]。设在( 主动监督，诚信)策略组合中，消费者的主动监督成本为c11，且房地产经纪机构此时没有机会主义收益，消费者与房地产经纪机构的收益分别为b1-c11和b2。而在( 被动监督，失信)策略组合中，房地产经纪机构利用有利信息得到机会主义收益，设其所得机会主义收益为e；消费者采用被动监督策略，则不存在监督成本，但会受到房地产经纪机构失信造成的损失。在( 主动监督，失信)策略组合中，房地产经纪机构失信的成功率为a∈[0，1]，其机会主义期望收益为ae。

表1 双方信息传递前博弈情况下的支付矩阵

则消费者采用主动监督策略的期望收益Ec1为：

Ec1=q(b1-c11-ae)+(1-q)(b1-c11)=b1-c11-qae

(1)

消费者采用被动监督策略的期望收益Ec2为：

Ec2=q(b1-e)+ (1-q)b1=b1-qe

(2)

消费者采用混合策略的期望收益为：

(3)

参照Malthusian方程提供的方法[11]，由式(1)和式(3)可得消费者采取主动监督策略的比例变化速度为：

(4)

同理，经纪机构采用失信策略的比例变化速度为：

(5)

参照Friedman的分析方法，由式(4)和式(5)构成方程组，其矩阵为：

J=

则有：

detJ=(1-2p)[qe(1-a)-c11](1-2q)e[1-p(1-a)]+pe(1-p)(1-a)qe(1-q)(1-a)

(6)

trJ=(1-2p)[qe(1-a)-c11]+(1-2q)e[1-p(1-a)]

(7)

将均衡点代入式(6)和式(7)可以得到均衡点局部稳定性分析，其结果如表2所示。

根据表 2可知，当e(1-a)-c11>0 时，( 主动监管，失信) 是系统演化均衡稳定点，演化路径如图1所示；当e(1-a)-c11<0 时，( 被动监督，失信) 为系统演化均衡点，演化路径如图2所示。

表 2 信息传递前博弈下均衡点局部稳定性分析

图1 e(1-a)-c11>0时的演化路径

图2 e(1-a)-c11<0 时的演化路径

以上结果表示在信息传递前，房地产经纪机构失信策略的收益大于诚信策略的收益，采用失信是房地产经纪机构在交易中的占优策略。当给定房地产经纪机构采用失信时，若消费者的主动监督成本低于被动监督导致效用损失的差额时，消费者便趋向于采用主动监督；反之，主动监督成本高于被动监督导致效用损失的差额时，消费者的策略将向被动监督的方向演进。

1.3 信息传递后的演化博弈

信息传递后博弈是指一个消费者与房地产经纪机构博弈后，消费者将交易的评价信息传递给别的消费者，经纪机构与别的消费者进行博弈。假如房地产经纪机构采用诚信策略，消费者可获未来交易收益为f1，房地产经纪机构可获未来交易收益为f2；若经纪机构采用失信策略，二者未来的收益均为零，消费者的广泛传递信息传递成本为c12。此时得到双方的博弈矩阵，如表3所示。

遵循信息传递前的演化博弈推演过程，均衡点局部稳定性分析如表4所示。

表3 信息传递后消费者与经纪机构博弈支付矩阵

表4 信息传递后均衡点局部稳定性分析

由表4知，当e

图3 e

图4 e

以上结果表示：在消费者交易信息传递后，当经纪机构的未来收益大于机会主义收益时，经纪机构的策略演化趋向于诚信。

当ae0，没有稳定均衡，其演化路径如图6所示。

此结果表示，当房地产经纪机构获得的未来交易收益处于消费者采用“广泛传递”和“局部传递”策略下所获机会主义收益之间，且消费者的信息传递成本高于因采取局部传递而蒙受的损失时，( 局部传递，失信) 是消费者与房地产经纪机构的进化稳定状态，否则系统将无限循环演化。

当ae>f2，若e(1-a)-c12<0，( 局部传递，失信) 是消费者与房地产经纪机构的演化均衡策略；若e(1-a)-c12>0，( 广泛传递，失信) 成为消费者与房地产经纪机构演化均衡策略，演化路径如图7及图8所示。此时，经纪机构失信的收益始终大于未来交易的收益，经纪机构的占优策略是采用失信。消费者的策略采用由广泛传递成本与局部传递导致收益损失的相对值决定。

图5 ae

图6 ae0时的演化路径

图7 ae>f2且e(1-)-c12<0时的演化路径

图8 ae>f2且e(1-a)-c12>0时的演化路径

2 数值分析

根据模型的假设条件，令消费者得到的收益b1为100万元，房地产经纪机构的收益b2为2万元，消费者的主动监督及信息广泛传递成本均为0.3万元，房地产经纪机构失信获得的机会收益e为0.5万元，房地产经纪机构的失信成功率a为0.8。下面讨论参数对双方演化的策略影响，即在参数的变化范围内取不同值。

例1：某房地产经纪机构与消费者进行一次交易，消费者的主动监督成本c11为0.3万元，某房地产经纪机构失信获得的机会收益e为0.5万元，某房地产经纪机构的失信成功率a为0.8。e×(1-a)为0.1万元，而消费者的主动监督成本为0.3万元，即消费者花掉0.3万元的主动监督成本能得到的收益却是0.1万元，所以消费者不愿意主动监督，演化路径如图2。消费者的主动监督成本小于0.1万元，而其他条件不变，双方的演化路径则为图1。

例2：某房地产经纪机构与消费者进行信息传递后博弈，消费者的信息广泛传递成本c12为0.3万元，某房地产经纪机构失信获得的机会收益e为0.5万元，某房地产经纪机构的失信成功率a为0.8，消费者可获未来交易收益为f1为0.8万元，某房地产经纪机构未来交易收益f2为0.45万元。ae为0.4万元，且0.45万元小于房地产经纪机构现在机会主义收益0.5万元，因此房地产经纪机构会倾向于失信。此外消费者花掉0.3万元的信息传递成本能得到的收益是0.1万元，所以消费者不愿意广泛传递信息，系统演化路径为图5。消费者的监督成本低于0.1万元，而其他条件不变，双方的演化路径则为图6。

例3：某房地产经纪机构与消费者进行信息传递后博弈，某房地产经纪机构失信获得的机会收益e为0.5万元，消费者可获未来交易收益为f1为0.8万元，某房地产经纪机构未来交易收益f2为0.6万元，即未来收益大于房地产经纪机构现在机会主义收益，则房地产经纪机构就会慎重选择失信策略，此时不论消费者选择何种策略，房地产经纪机构都有动力倾向于选择诚信策略，其演化路径如图3 、图4。

例4：某房地产经纪机构与消费者进行信息传递后博弈，消费者的信息传递成本c12为0.3万元，某房地产经纪机构失信获得的机会收益e为0.5万元，某房地产经纪机构的失信成功率a为0.8，消费者可获未来交易收益为f1为0.8万元，某房地产经纪机构未来交易收益f2为0.2万元。0.2万元小于ae(0.4万元)，即房地产经纪机构未来的收益要小于现在能得到的机会主义收益，消费者花掉0.3万元的监督成本却只能得到0.1万元的收益时，消费者不愿意监督，其演化路径为图7。消费者的信息传递成本小于0.1万元，而其他条件不变，双方的演化路径则为图8。

3 结论与建议

通过演化博弈模型及分析可得出如下结论：

(1)消费者交易后信息传递对房地产经纪机构失信具有抑制作用。若消费者不能有效传递交易信息，即便有各种监督，经纪机构还是稳定趋向于失信，只有在交易信息传递后，才能对房地产经纪机构失信进行约束，因此，设计信息传递后的交易机制才是抑制房地产经纪机构失信的核心。

(2)消费者交易后的信息只有得到广泛传递时，才能降低房地产经纪机构的机会主义预期收益。信息的广泛传递成本越高，消费者传递交易信息的积极性越低，经纪机构越容易趋向于失信经营。因此，降低信息传递成本，加速消费者交易信息的广泛传递也是应对房地产经纪机构失信的重要途径。

基于上述研究结论，可从以下角度入手改善房地产经纪机构失信的应对效果。

(1)建立消费者与房地产经纪机构交易评价机制。交易评价机制的建立应该贯穿双方交易全过程，积极设计且细化符合实际交易的评价指标，同时应该建立标准化的交易评价体系以提高评价机制的公信力。建立多渠道合理、 科学及适用性的评价体系不仅可以提高消费者的满意度，而且能发挥消费者对抑制房地产经纪机构失信的重要作用，在多渠道评价体系中应该鼓励第三方交易评价体系参与房地产经纪市场。

(2)在已有的信用平台上披露交易评价信息。目前我国很多地方已经初步建立了房地产经纪机构信用体系，但是平台仅仅可以查询经纪机构信用等级和经纪人的真伪等一些基本信息。把消费者对房地产经纪机构交易的评价公示在现有的信用平台上，可以加速消费者与房地产经纪机构交易信息的传递，同时也降低了信息传递成本。

(3)利用互联网广泛传递交易信息。在消费者与房地产经纪机构的交易中，引入互联网有利于交易信息公开、有效、畅通、广泛的传递。可以尝试建立类似于“大众点评”软件的交易信息评价体系，通过建立专业的APP软件实现对房地产经纪交易评价，这样不仅能降低信息传递成本，而且能广泛传递交易信息。

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Countermeasures to Real Estate Brokerage Agencies Dishonesty Based on Evolutionary Game Theory

ANChun-xiaoa,FUGuang-huib

(a.School of Civil Engineering； b. School of Economics and Business Management, Nanjing Tech University, Nanjing 211816, China)

By using the evolutionary game theory, this article analyzed the evolution paths of the real estate brokerage agencies’ discredit, and discussed the strategies of evolutionary equilibrium between the real estate brokerage agencies and consumers before and after information transmission. By evolutionary game model, we found that after consumers finishing transactions, the information transmission can restrain real estate brokerage agencies’ discredit, however, if consumers can’t transmit information effectively-regardless of various supervision-the real estate brokerage agencies will also certainly tend to perform discredit; only information be transmitted widely, the real estate brokerage agencies’ opportunistic benefits and the cost of information transmission can be reduced. Finally, this article put forward three suggestions to improve the effect of dealing with the real estate brokerage agencies’ discredit: first, establish trading evaluation mechanism on consumers and the real estate brokerage agencies; second, disclose trading evaluation information in the existing credit platform; third, use the Internet to widely transmit transaction information.

real estate brokerage agency; evolutionary game theory; dishonesty; supervision

2016-03-15

2016-06-23

安春晓(1989-)，男，江苏阜宁人，硕士研究生，研究方向为土木工程建造与管理(Email：854925248@qq.com)

2013年江苏省建设系统科技项目(2013JH24)

F293.3

A

2095-0985(2016)06-0094-05