浅析“营改增”对于房地产企业的财务税务筹划

赵阳

摘要：营改增政策的实行，对我国的各个行业的税务都产生了很大的影响，并且在房地产领域，“营改增”对企业的税率、税务的征收方式以及核算等都产生了非常大的影响，所以作为房地产企业，对“营改增”政策深入的分析和了解是非常有必要的。关键词：营改增；房地产企业；财务应对策略一、营改增下房地产企业在财务管理中，应加强对财务人员的培训（一）组织财务人员学习营改增政策营改增的政策出台之后，房地产就应该认识到这项政策的重要，要经常对相关人员进行专业的培训，使财务人员可以了解和学习这项政策，来保证房地产企业纳税工作很好的进行。（二）财务人员要专职做好增值税发票管理工作在增值税税制下，增值税发票的管理尤为重要。由于一方开具增值税专用发票，会涉及到下游企业的抵扣，增值税形成整个行业完整的闭环链条，因此销项发票的领购，开具，保管，作废，进项发票的取得，认证，抵扣等都显得尤为重要。二、营改增下房地产企业在财务管理中，应提前做好税务筹划工作为了更好地贯彻落实“营改增”政策，房地产企业在财务管理汇中，要提前做好税务筹划工作，应该从以下几个具体的方面着手：（一）房地产行业各税种的涉税分析一 增值税1，增值税预缴税额2，增值税销项税额3，增值税进项税额二 附加税 包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加和地方水利建设基金，其计税基数为当期所缴纳的增值税、消费税之和的13% 三 土地增值税1，土地增值税预缴 应预缴税款=转让房地产收入额×预征率2，清算阶段的纳税筹划a清算条件b清算单位的确定c清算中利息费用的处理 四 印花税 五 土地使用税 1，房产企业以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。2，房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减土地使用税计税依据 （二）在营改增框架下对税务筹划方案进行调整要根据税务筹划的具体要求，还有营改增政策的新文件，在营改增政策下房地产企业要不断的对税务筹划的具体方案进行测算，来适应政策的需要，从而减少企业的税负。三、营改增下房地产企业在财务管理中，应有效拓展业务范围做好转型升级（一）房地产企业应转变经营理念和经营方式营改增后，对规范房地产企业经营管理，供应商选择和票证管理等提出了新要求。例如选择供应商时除了考虑质量，价格因素，也要重视纳税信用和能否提供增值税专用发票等因素（二）房地产企业应努力转型升级，合理利用营改增政策房地产企业要做的就是以这次税改为契机，提高内部管理，推进企业的转型升级，趁早做好开发项目的税务筹划，尽量避免由营改增制度带来的盈利损失，实现企业的跨越式前进。四、案例分析针对锦绣华府项目，对房地产行业各税种的涉税分析（一）增值税根据相关规定，房地产行业自2016年5月1日起，由征收营业税改征增值税；锦绣华府项目为新项目，认定为一般纳税人，适用一般计税方法计征增值税。锦绣华府项目应预缴增值税= 408906÷（1+11%）×3%=11052（万元）锦绣华府项目的销售额=（408906-84790）÷（1+11%）=291996（万元）锦绣华府项目的销项税额=291996× 11%=32120（万元）经测算，锦绣华府项目的进项税额约为14092万元锦绣华府项目应缴纳增值税=32120-14092=18028（万元）锦绣华府B地块预计于2019年第四季度交房，此时增值税的纳税义务发生，鉴于房地产行业在此时点上有大量的工程款项尚未支付，建议项目部、工程部以及成本部尽早对施工单位进行项目工程决算，要求施工单位根据决算提前开具增值税专用发票用于认证抵扣，以防在项目后期没有销项税而造成进项留抵，给公司增加不应有的税收负担。（二）附加税附加税包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加和地方水利建设基金，其计税基数为当期所缴纳的增值税、消费税之和的13%，锦绣华府项目应缴纳额的附加税=18028×13%=2344（万元）（三）土地增值税1.土地增值税预缴锦绣华府项目应预缴增值税额=普通标准住宅×2%+其他类型房地产×3%=（高层住宅+储藏室+住宅车位）× 2%+住宅底商×3%=7244.39（万元）2.清算阶段的纳税筹划其中清算中利息费用的处理：锦绣华府项目拟贷款337000万元，预计发生的利息支出共计31905万元。其中，商业银行贷款273000万元，预计产生贷款利息21537万元（总的利息支出-内行透支利息=31905-10368=21537万元）；内部银行贷款64000万元元，预计产生内行贷款利息10368万元（内部银行贷款利息按照内行占用64000万元，占用5个季度，共计5200万元；15年底之前的利息5168万元全部为内行透支利息考虑）。在土地清算中利息扣除以（土地成本+房地产开发成本）*5%计算，普通住宅增值率为18.86%，不需要缴纳土地增值税，其他类型房地产的增值率为69.15%，应缴纳的土地增值税为829.61万元；而以商业银行贷款实际发生的利息计算，普通住宅增值率为15.20%，不需要缴纳土地增值税，其他类型房地产的增值率为66.67%，应缴纳的土地增值税为805.11万元；考虑到我们自己在测算过程中所使用的成本数据都是比较理想的状态，届时在土地增值税清算过程中，增值率会高于我们的测算，因此，通过比较，我们以商业银行贷款实际发生的利息计算。五、结束语经过本文的讲述，房地产要想在营改增的政策下降低这项政策带来的缺点，就要在财务管理这方面采取一些应对的办法，使房地产能够很好的应用营改增的政策，抓住有利的部分，使这项政策可以为企业提供帮助。参考文献：[1]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015，17：26-27.[2]黄贤红.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].企业改革与管理，2016，05：121.[3]钟超.营改增下房地产企业财务应对策略分析[J].财会学习，2016，08：85.（作者单位：山东钢铁集团房地产有限公司济南分公司）endprint