地产下半场会如何演化

陈劲松

一、未来30年中国将彻底完成城市化

中国未来的城市化，不是三四线的城镇化，而是大都市圈化。就是深圳、上海、北京涨得不得了，三四线还在去库存。这是不可阻挡的规律，任何人也没有办法。

在日本，大东京都市圈集结了多少人口？整个日本两亿人，大东京都市圈就有五千万人，占了全国总人口的四分之一，比例远远超过上海加北京，真吓人。那首尔集结了多少人？韩国一半的人。

目前中国的一线城市，距离完成它的使命，还差得太远。以上海为例，上海要完成它的使命，就要集聚更多的人口；但实际情况却恰恰相反，上海在排斥外来人口。上海规划的整体住宅容积率，比深圳还低很多，没超过2.5。

那什么才是大城市所为呢？城市是个容器，不能只要光鲜那面，不能只容纳老板，员工在哪里？他们的成本是多少？北京深圳都一样。现在深圳大量的旧城改造，原先旧城是深圳的根，是深圳有活力的原因，本人也是从深圳的农民房开始创业的，而且是跟人合租。大众创业万众创新，相当数量都会从农民房里走出来。

从未来来看，中国的大城市，如果要完成它的使命，我觉得需要补的课特别多。笔者认为，从2019年开始，上海的容积率会全部放开，挤一挤，怕什么？

1.公共服务

为什么大家都要挤在一线城市？因为公共服务还不错。

比如广州医疗好、上海教育好、深圳机会多，公共服务当然是政府提供的服务。公共服务的改革，不是土地财政的改革，那怎么改呢？……