开发商转行服务商的惊天诱惑

丁祖昱

近两年，房地产转型如火如荼，不论是多元化尝试，还是跨领域资源整合，由“重”变“轻”始终是房企转型的核心诉求。在行业从高速到中速增长的过程中，集中度明显提高，加快向工业化分工发展，投资与开发逐渐分离，行业价值分配向金融和服务转移。

新的信息革命和产业革命推动房地产行业从产品时代进入平台时代，房地产企业从单纯的开发商往服务商靠拢，异军突起的房地产代建业务便是最好例证。

“代建制”是指投资项目经过规定的程序，由投资方选择有资质的项目管理公司作为项目建设期法人。全权负责项目建设全过程的组织管理，通过专业化项目管理最终达到控制投资、保证工期质量、提高投资效益和管理水平的目的。

一、国内外代建制的演变过程

从行业角度来看，代建一直都是美国的舶来品。美国房地产开发模式专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

早在上世纪80年代，美国汉斯地产就已经从传统的“拿地-找钱-银行贷款”的运作模式，转向“募集权益资金-开发、收购与管理-权益分红”的运营模式，成为全球最大的以商业地产为主营业务的房企之一，堪称由“重”变“轻”的楷模。

在国内，从最初的政府代建算起，整个行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段，从单纯的关注产品质量到全案的开发管理，再到小股操盘模式以及最新的4.0柔性代建，整个代建市场开始逐步迈向成熟化以及标准化的操作流程。……