众筹筑屋建设规划方案的优化

王雪萍

摘要对某众筹筑屋建设规划项目方案根据国家房屋开发成本、收益、增值额、增值税、容积率、回报率等相关计算办法和要求进行了核算，对已知参筹者对各种房型的满意比例的情况下，以平均满意率最大为目标函数，建立整数线性规划模型，给出了各种房型的最优规划套数，且回报率达到建设规划执行要求.

关键词众筹；容积率；成本；收益；增值额；增值税；回报率

中图分类号F293.3文献标识码A

AbstractA crowdfunding building housing construction planning project was accounted on the basis of cost， profit， added value， addedvalue tax， plot ratio， rate of return，etc，of national housing development calculation methods and requirements.Given the participants satisfactory ratio towards all kinds of room layouts，and regarding the maximum satisfaction rate as the objective function，this paper constructed an integer linear programming model，which provided the number of the best house planning sets of all types of room layouts，and also the rate of return reached the construction planning implementation requirements.

Keywordscrowdfunding；plot ratio；cost；profit；added value；addedvalue tax；rate of return

1引言

近几年，房地产开发业如火如荼，有些房地产公司发展很快很好，不断壮大，有些房地产公司却举步维艰甚至倒闭，因为房地产是特殊商品，对于房地产开发企业来说投资房地产存在投入资金大，周期长，环节多，风险大等很多因素，要取得好的收益，前期的规划设计成本核算的质量很关键.2015年全国大学生数学建模竞赛乙组D题“众筹筑屋规划方案设计”来自于一个房地产建设项目，原问题是：现有占地面积为102 077.6平方米的众筹筑屋项目，项目推出后，有上万户购房者登记参筹.项目规定参筹者每户只能认购一套住房.在建房规划设计中，需考虑诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期收益等.根据国家相关政策，不同房型的容积率、开发成本、开发费用等在核算上要求均不同，请结合附件中给出的具体要求及相关政策，建立数学模型，对方案I的成本与收益、容积率和增值税等进行全面的核算.通过对参筹者进行抽样调查得到的参筹者对11种房型购买意愿的比例，为了尽量满足参筹者的购买意愿，请你重新设计建设规划方案，并对方案II进行核算.以投资回报率达到25%以上的众筹项目才会被成功执行.你们所给出的众筹筑屋方案Ⅱ能否被成功执行[1]？本文根据附件提供的建房方案、住宅核算相关指标、各种房型的建设约束、参筹网民对各种房型的满意比例等，结合中华人民共和国土地增值税暂行条例的相关规定的计算办法，对原方案的成本与收益、容积率和增值税等进行全面的核算，以参筹者满意率最大化为目标重新设计建设规划方案，从而给出合理可行的建设规划设计方案.

2问题分析

需要解决下列三个问题：

1）总建房成本、预期收益、税率、容积率等的核算.房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循[2].

依据表1所提供的数据及国家关于房屋开发建设的相关费用的文件规定，总的建房成本包含土地开发成本、取得土地支付的金额、土地开发费用等，土地开发成本与房型面积和单位面积开发成本有关，且分为普通宅和非普通宅，在普通宅和非普通宅的土地开发成本核算中有允许扣除和不允许扣除部分，房型为其他的允许扣除要分摊到普通宅和非普通宅中进行核算.总的收益的计算与售房的收入和建房的成本、土地增值税、转让房产的相关税金等有关，而增值税的计算，我国目前用的是4级超率累进税率，且对普通宅和非普通宅增值税的计算是分开的，如果属于其他房型类别则实际发生的开发成本按照普通宅和非普通宅的建设面积比例的比例分摊来计算，因此增值税包含普通宅增值税与非普通宅增值税，普通宅和非普通宅的增值额包含普通宅和非普通宅的售价和其他宅分摊到普通宅和非普通宅的售价减去普通宅和非普通宅可扣除金额.转让房产的相关税金按照收入的5.65%计算.容积率的计算与参与容积率核算的总建房面积和土地总面积有关.根据普通宅和非普通宅的建设跟增值额关系密切，对表1用Excel算出各房型的总收入、开发成本.据表2 取得土地的费用，与转让房地产有关的税金则可算出部分扣除项目金额.但影响扣除项目金额的因素除了转让房地产税金外还有地价、房地产开发成本、房地产开发费用、优惠等.然而增值额是在收入的基础上减掉扣除项目金额.根据中华人民共和国土地增值税暂行条例中关于土地增值税四级超率累进税率表依次算出增值税列表，依据列表可根据所给公式算出增值税.在算容积率时假设绿地面积等不考虑，根据总建筑面积，建筑用地面积便可求出容积率.

2）考虑最大限度满足购房者意愿的建设规划设计方案.这个问题显然是一个优化问题，以11种房型的需求数量为决策变量，以房屋的平均满意度最大值作为目标函数，根据对参筹者进行抽样调查得到参筹者对11种房型购买意愿的比例（见表3），

4结语

在信息化网络化的今天，房地产开发业也迈入了互联网时代，网上购房迎来新潮.一个房产开发项目能否被成功执行主要看购房者对房屋的满意程度和开发的房屋对开发商能否带来一定的回报率，而与建设规划设计方案相关的成本、收益、容积率、回报率等的前期核算尤为重要.

本文根据中华人民共和国土地增值税暂行条例和中华人民共和国城市房地产管理法的相关规定给出了某众筹筑屋建设规划项目的成本、收益、增值额、增值税等计算公式，对建房相关的费用进行了详细的核算，又根据购房者对各种房型的满意比例建立了整数线性规划模型，通过整数线性规划模型优化了各种房型的建设规划套数，给房地产开发部门在建设规划设计中提供决策参考.

参考文献

[1]全国大学生数学建模竞赛[EB/OL].（2015-09-11）[2016-03-10].http：//www.mcm.edu.cn/html_cn/

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[4]吴玉梅、杨小强.房地产交易的增值税立法问题[J].法治论坛，2009，16（4）：170-182.

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