关于装饰装修工程合同管理的探讨

郭宇

关于装饰装修工程合同管理的探讨

郭宇

合同管理是建设单位进行装饰装修工程管理的重要手段之一，合同不仅是建设单位和施工单位明确法律关系和一切权利与责任的基础，也是规范工程质量管理、进度管理、造价管理等的依据和指南，是保证装饰装修工程顺利进行的法律文件。为了全面实现建设目标，制定切实可行的合同并在项目实施过程中履行到位，其重要性不言而喻。

一、装饰装修工程的概念与特点

第一，工程材料使用宽泛，尤其是高档次大型装修工程，使用的装修材料与设备种类繁多、价格差异大。第二，施工技术繁杂、多变，机械化作业程度低，往往需要密集的劳动力通过手工操作来施工完成。第三，工程变更频繁，主要包括由于建设单位要求变化产生的变更，以及由于招标图纸深度不足引发的变更等。第四，对美学功能与环境质量要求高，建设单位对装修效果与工程质量判定的主观性大。

二、建设单位制定工程合同的关注项

1.工程范围划分

大型装饰装修工程，尤其是拆旧翻新的大型装饰装修工程，其中的装饰工程、电气工程、给排水工程、暖通工程、消防工程等紧密相关，建设单位可以将上述工程作为整体发包，也可将装饰工程、电气工程、给排水工程作为装饰装修工程发包，暖通工程和消防工程分别发包。整体发包的优点是降低了建设单位的管理成本，全面缓解工程招投标、施工现场协调、结决算等管理压力，缺点是不利于降低项目投资成本，适用于建设单位管理机构小、管理能力不强的情况；分别发包则相反。

2.合同范本选择

建设部、国家工商行政管理局于1996年联合制定颁发建筑装饰工程施工合同甲种本（GF-96-0205）和乙种本（GF-96-0206）两个示范文本。建筑装饰工程施工合同甲种本适用于大、中型建筑装饰工程，乙种本适用于小型建筑装饰工程。此外，各地建筑行业主管部门近年也分别制定了适用于当地装饰装修工程的合同示范文本；如果采用不区分工程类别的建设工程施工合同示范文本，则需在补充条款中针对装饰装修工程的特别要求进行约定。

3.材料设备供应

装饰装修工程通常采用俗称包工包料，或包工、部分包料的材料与设备供应方式。

包工包料即由施工单位提供工程所需的全部人工、材料和设备。这种方式的突出问题是在当今装饰装修工程市场竞争激烈的形势下，施工单位往往在投标时通过压低材料与设备报价得以低价中标，开工后再想方设法将投标报价偏低的项目改由建设单位供料，或通过变更材料与设备要求建设单位重新定价，从而给建设单位的项目管理和造价控制带来困难。

包工、部分包料即由施工单位提供工程所需的全部人工，以及部分材料与设备。这种方式更加适合高档次大型装饰装修工程，优点是：（1）由建设单位供应涉及装饰面层的、价格差异大的重点材料与设备，可以确保装修效果，避免施工单位以次充好。（2）减少因变更材料与设备带来的重新定价争议，由建设单位根据造价控制情况和装修效果要求调节材料与设备采购标准，自行组织采购，从而降低工程造价。

4.材料清单及样板

无论是包工包料合同，还是包工、部分包料合同，都存在由施工单位提供的材料与设备。为确保装饰效果，建设单位需要在招标文件及合同中详细约定人造材料与设备的品牌、规格、型号；如果是天然材料，则需要提供材料样板。

5.工程变更价款的确定方式

（1）已标价工程量清单中有适用于变更工程项目的，应采用该项目的单价。（2）已标价工程量清单中没有适用但有类似于变更工程项目的，可在合理范围内参照类似项目的单价。（3）已标价工程量清单中没有适用也没有类似变更工程项目的，应由施工单位根据变更工程资料、计量规则和计价办法、工程造价管理机构发布的信息价格和施工单位报价浮动率提出变更工程项目的单价，并应报发包人确认后调整。（4）已标价工程量清单中没有适用也没有类似变更工程项目，且工程造价管理机构发布的信息价格缺价的，应由施工单位根据变更工程资料、计量规则、计价办法和通过市场调查等取得有合法依据的市场价格提出变更工程项目的单价，并应报发包人确认后调整。

三、合同谈判与签订

目前装饰装修市场体系发育不成熟，市场秩序仍须进一步治理，尤其是施工单位面对竞争激烈的市场，只注意经营承揽，对施工合同的内容和条款缺乏认真研究和对策，不仅给自身后期工程管理留下隐患，也给建设单位带来很多无效索赔和争议，从而延长工期、增加造价。因此，施工单位在合同谈判与签订阶段，应认真研读合同条款，熟练掌握关于工期、合同价款及支付、质量验收标准、罚则等关键因素，通过与建设单位谈判以及加强内部管理，化解不利合同条款，变被动为主动，实现双赢。

四、建设单位执行合同的关注项

1.施工组织管理

（1）施工组织设计。施工组织设计通常是施工单位投标文件的重要组成部分，亦是合同的组成部分之一。对于大型装饰装修工程，建设单位在签署合同后、开工前，应组织监理、设计等相关单位共同对施工组织设计进行会审，对进度计划提出意见和要求，避免施工组织设计流于形式。（2）工地例会。工地例会通常是装饰装修工程各方正式沟通协调，解决合同执行中存在问题的有效方式。建设单位可以通过工地例会掌握工程进展情况并了解存在问题，尤其是需要建设单位出面协调解决的事项。

2.甲供材料与设备管理

建设单位在合同执行过程中应注意以下几个方面：（1）做好甲供材料与设备清单，与设计单位等充分沟通，明确技术规格要求及用量。（2）做好甲供材料与设备采购方案，根据工程进度计划等制定甲供材料与设备的采购进度；根据甲供材料与设备的市场特点及产品特点等制定评标办法；对于甲供材料与设备种类多的装饰装修工程项目，可制定范本合同，提高管理效率。（3）做好甲供材料与设备到货验收。（4）做好甲供材料与设备领用清算和登记，避免施工单位虚报用量。

3.工程变更管理

变更频繁是装饰装修工程的重要特点之一，建设单位在执行合同过程中应注意以下几个方面：（1）从美观性、功能性、经济性、工期紧迫程度等多个方面判断变更的必要性，减少不必要的工程变更。（2）熟练掌握合同中关于变更的约定，发出变更之前做好关于进度调整、合同价款调整等的准备工作。（3）变更内容须清晰、明确，对变更材料与设备的品种、规格、型号、工程量、施工工艺、工程价款等相关内容做详细说明，签章、日期齐全。（4）变更发出后做好后续现场签证等工作。（5）工程变更文件是合同的组成部分，须统一编码专门管理。

4.合同纠纷

装饰装修工程的合同纠纷通常集中在工程质量、进度和结算价格三个方面：（1）装饰装修工程的特点之一是注重艺术美学、强调观感，对装修效果及工程质量判定的主观性比较强。因此，应在项目管理过程中通过多手段综合运用来控制工程质量，不能简单以罚款替代。（2）装饰装修工程变更多，变更耗费的设计和采购时间通常会影响总工期，施工单位如果对工程进度的组织安排不到位，则会加重变更对工期的不利影响。在施工过程中，需要根据合同约定，由建设单位、施工单位、监理单位对此类问题及时共同签认，否则非常容易形成纠纷。（3）装饰装修工程结算价格纠纷主要体现在因变更引起的材料与设备重新定价等方面。施工过程中如果建设单位未对变更价款进行签认就要求施工单位施工，双方在后续结算过程中可能形成较大争议，分歧严重的即使由造价公司进行第三方询价也难以解决。因此，建设单位在变更前要做好合同价款调整的确认工作，避免由此引起竣工结算久拖不决。

五、结论

随着我国国民经济整体水平的不断提高，装饰装修工程数量越来越多、质量要求越来越高。对于建设单位而言，加强合同管理是降低投资成本、达到工程实施效果的有效手段。

（作者单位：中国农业银行股份有限公司深圳市分行）