土地一级开发企业的财务风险管控

周红云

摘要：近年来，国家鼓励社会资本与政府合作参与基础设施领域的运营，在政策支持下，政企合作以开发公司作为开发主体进行土地一级开发正在发展壮大起来。土地一级开发项目投资大，周期长，实施过程复杂，本文着重对土地一级开发过程中企业财务风险的识别和防范进行了具体分析和描述，以对开发企业规避此类风险提供有益的参考和借鉴。

关键词：土地一级开发 财务风险 管控

深入推进新型城镇化是最近几年我国政府力推的重点改革，近几年，我国推出了一系列PPP（Public-Private Partnership即公私合作模式）政策，鼓励和引导社会资本与政府合作参与基础设施领域的运营。政企合作成立开发公司作为开发主体进行土地一级开发正逐步发展壮大起来。

开发公司的盈利模式主要有收益分成及BT（建设—移交）成本加成两种模式。收益分成模式主要是开发公司完成土地一级开发后，政府按土地出让金的一定比例支付给开发公司；BT成本加成模式主要是政府按总建设成本及固定比例的加成收益支付给开发公司。本文主要从土地一级开发企业的角度分析财务风险及如何管控。

一、土地一级开发企业财务风险的识别与分析

土地一级开发企业的财务风险主要有投资风险、融资风险和资金回款风险。

（一）投资风险

1.投资成本大，周期长，投资预期存在不确定性

土地一级开发项目的投资成本主要包括征地拆迁成本和基础设施建设成本。近几年，征地拆迁的补偿成本逐步提高，在拆迁过程中又极易遇上拖延不配合的单位和住户，从而导致拆迁周期延长，成本上升。拆迁工作没有及时完成，后续的场地平整、道路管线等基础设施建设就随之延后，项目投资预期难以如期实现。

2.采取收益分成模式的开发公司未来收入存在不确定性

土地出让往往在项目开发的三五年后陆续开始，前期为纯投入期。政府每年安排一部分的土地出让指标，整个项目的土地出让时间短的七八年，长的十几年。未来的土地出让价格变数很大，易受宏观经济、城镇化发展、人口结构变化和宏观政策调整影响，也受项目所在的区域发展影响。未来土地出让价格的不确定直接带来收入的不确定。

3.土地一级开发项目受政府规划及国家政策影响较大

在项目前期，开发公司根据城市规划确定的商住地可出让面积测算未来收益。在项目建设过程中，政府有可能会根据需要更改规划方案，减少商住用地的面积。如此会导致土地出让金减少，开发企业的土地开发收入减少。

另外，虽然近几年国家对社会企业参与土地一级开发持越来越开放的态度，但也需谨慎对待可能政策收紧的时候。

（二）融资风险

土地一级开发项目对资金的需求量大，资金的筹措直接影响开发公司能否按照计划持续稳定地完成项目开发。

第一，开发公司的外部筹资主要依靠银行贷款，筹资方式和结构较为单一，受国家宏观金融调控政策的影响较大。当房地产处于宏观金融政策收紧状态时，获得银行支持的难度就加大，不仅体现在贷款额度上还有利率上调的风险。

第二，融资提款金额存在与实际开发进度不匹配的风险。部分银行出于自身风险的防范，往往要求在贷款合同上约定开发项目的贷款总额并制订提款计划，要求按规定的历次提款时间和提款金额进行提款。如果开发项目在后续实际建设过程中发生投入延后或提前，则极易出现资金闲置或不足的风险。

（三）资金回笼的风险

在土地一级开发过程中，是否能够及时收回应收账款或投资款，成为了企业预期收益是否能够达成以及是否能够及时偿还到期债务，避免资金链断裂的关键。

1.采取BT成本加成模式的开发公司资金回笼的风险很大程度取决于当地政府的资金实力

在BT成本加成模式下，开发公司完成土地一级开发的审计结算后，政府应按投入成本加上固定比例的加成收益支付开发公司。这时可能土地尚未对外出让，政府没有土地出让金的资金来源，是否能够按时全额支付开发费用主要依靠政府储备的资金实力。在一些经济欠发达的地区，可能会出现开发费用拖付的风险。

2.采取收益分成模式的开发公司资金回笼的风险在于土地是否能够按计划及时并以合理的价格对外出让

开发项目内每年土地出让面积的分配权掌握在政府手中，土地出让价格又受当地的经济发展、人口流入等外部因素的影响，能否按计划顺利并以合理的价格进行土地出让直接影响投资款是否能及时回笼并获得收益。

3.税收政策调整风险

土地一级开发项目开发周期长，在这个过程中出现国家税收政策的调整会直接影响企业的成本。

在2016年实施营改增政策前，土地一级开发项目视不同的开发模式实施不同的税收政策。有的缴纳营业税，有的符合国税总局2013年发布第15号公告的规定不缴纳营业税。15号公告规定：“纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。……当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。”

实施营改增后，原来符合上述公告不征收营业税的土地一级开发项目，面临着是否要交增值税的问题。不同地方的国税局调研后有不同的看法，有的认为这还是投资行为，既然不属于营业税的征税范围就不存在改征增值税的问题，有的认为应按建筑业征收增值税。目前国税总局对此还没有明确的说法，但如果征收增值税，之前按不征营业税进行测算和依此签订开发协议的项目则面临税务成本增加的风险。

二、土地一级开发企业财务风险的管控

（一）投资风险管控

1.项目前期调查分析工作需全面细致

在进行投资前要认真调研与项目相关的各个细节，包括规划、资金来源及担保、成本、税收、未来收益、政策调整、政府资金实力等问题。任何一个环节的疏忽都可能会导致企业虽然获得了项目的开发权，但是无法实现预期的收益，甚至影响公司后续的发展。

2.制订合理完整的开发计划，监控开发实施过程，建立风险预警系统

开发公司在开发前期需将资金、成本、未来收益预测等数据资料融入到开发的每一个阶段，制定细致、合理、完整的项目开发计划。在项目实施过程中，要根据实际开发投入情况、政策调整及最新的市场预期，定期跟踪，滚动更新开发计划，调配资源，建立风险预警系统。

3.完善合作开发协议的条款，控制可能出现的风险

首先，确立政企合作，共同投资组建开发公司，共担风险，共享收益。土地一级开发业务具有很强的区域特征，要求和开发当地政府建立良好的合作机制，是否能和当地政府形成互利共赢对土地一级开发业务有很大的影响。

其次，在协议中约定如果政府在建设过程中更改规划方案减少商住地面积，则相应调增分成比例。如此，可以规避开发公司未来收入来源减少的风险。

另外，如果国家未来出台政策，收紧社会企业参与土地一级开发，需要在协议中约定开发公司的退出条款，保障已投入成本按合理的回报进行政府回购。

4.做好成本管控及审计

在项目建设过程中，要严格做好成本管控，通过招投标选择优质的中介机构，做好标底编制和审计结算。特别是针对征地拆迁成本，需借助政府及中介机构的力量，保证拆迁进度又控制拆迁成本。

（二）融资风险管控

1.做好规划，合理安排融资规模和债务结构

开发公司应充分考虑项目及企业的实际情况，进行必要细致的财务分析，制定科学合理的资金需求，规划合理的融资规模和适合企业自身的债务长短期结构。

2.采用灵活的信贷模式

开发公司可以与多家银行进行沟通协商，选择“按需放贷”的灵活信贷模式。银行给予一个总的贷款授信额度，在额度内，开发公司根据资金的实际投入需要，在某个时点提取某笔资金。这样就可以做到资金不闲置，减轻利息负担。

3.开拓多元化的融资渠道

土地一级开发企业的融资渠道，除了银行贷款，还可以通过发行企业债、IPO上市或上市后的再融资等多种方式，获得开发所需要的资金，降低财务风险。

（三）资金回款风险管控

首先，开发公司需与当地政府保持良好的合作关系。其次，在协议签定时，需与政府共同制定一份未来土地出让计划，完成土地供应，回笼开发成本。另外，政府与开发公司还需在协议中约定违约条款，如果政府出现资金支付拖延，需要按一定的利率支付拖延利息作为补偿。

（四）税收政策调整风险管控

开发公司在前期要充分了解国家及地方的相关税收政策，做好纳税筹划，规避纳税风险。同时，公司需要建立一支高素质的纳税管理团队，与税务部门进行充分沟通，及时有效衔接最新的税收法规，深入研究每一项税收政策，准确掌握税收政策规范的经济业务内容和范围，避免由于政策选择不准确给企业带来纳税风险。

参考文献：

[1]李晖.土地一级开发过程中的财务风险防范[J].知识经济，2014（13）.

[2]钟瑞杰.关于土地一级开发相关财税问题的探讨[J].企业改革与管理，2016（8）.

[3]张景凡.浅议企业税务风险防范与控制的措施[J].会计之友，2010（10）.

（作者单位：中新苏州工业园区开发集团股份有限公司）