2016年房地产市场分析与2017年展望

文_国家信息中心房地产信息处

2016年房地产市场分析与2017年展望

Realty Ndustry

文_国家信息中心房地产信息处

2016年，在一系列刺激政策的影响下，房地产市场出现明显好转，居民加杠杆购房，房屋销售面积增长较快，与些同时，部分城市房价上涨过快，泡沫风险加大。2017年，“防风险、稳消费”将会成为房地产调控的主基调，全国房地产市场将会出现回落，城市之间继续保持分化。

一、2016年市场形势分析

2016年的房地产市场有以下几个特点：

1.房地产开发投资增速企稳回升。2016年1-10月，全国房地产开发完成投资83975亿元，同比增长6.6%，与2015年全年相比增速加快5.6个百分点，出现较为明显的企稳回升迹象。

2．新开工面积止跌回升，但新开工规模上仍处相对低位。2016年1-10月，全国商品房新开工面积为13.74亿平方米，同比增长8.1%，增幅较2015年有明显提高。从新开工面积的规模来看，预计2016年新开工面积的规模低于2011-2014年各年的水平，仍处于相对低位。

3．房屋销售形势较好，去库存效果明显，待售面积出现绝对下降。2016年1-10月，全国商品房实现销售面积12.03亿平方米，同比增长26.8%，与2015年全年相比上升20.3个百分点。2016年全国房地产销售形势较好，预计全年商品房销售面积将超过2013年时的峰值，再创新高。

与销售形势好转相对应，商品房待售面积增速保持持续回落。8月份起，商品住宅待售面积增速开始出现负增长，待售面积规模出现绝对下降。

4．房地产开发资金来源增速回升明显，个人购房贷款余额增长较快。2016年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为117261亿元，同比增长15.5%，增速比2015年全年回升12.9个百分点。分渠道看，其他资金来源增长最快，尤其是个人按揭贷款增长明显，达19783亿元，同比增长51.5%。

房地产贷款余额增速稳步上升，个人购房贷款余额增长较快，居民“加杠杆”趋势明显。截止2016年3季度末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为25.3万亿元，同比增长25.2%，增速比上年末高4.3个百分点。其中，个人住房贷款余额为16.8万亿元，同比增长34.9%。2016年前三季度，新增房地产贷款4.3万亿元，同比多增1.5万亿元，占各项贷款新增额的42.5%。

2017年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年。坚持稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，将成为经济工作的总基调。

5．土地购置面积继续下降，地价上涨明显，待开发土地面积持续下降。2016年1-10月，全国房地产企业共购置土地17847万平方米，同比下降5.5%。在土地购置面积下降的同时，土地成交单价和总价款却保持较快增长，1-10月，全国土地平均购置价格为4009元/平方米，同比上涨23.5%，总成交价款为6764亿元，同比增长16.4%。

6．房价同比上涨的城市个数快速增加，涨幅创历史新高。2016年，房价同比上涨的城市个数快速增加。在70个大中城市中，10月份有65个城市房价同比保持上涨，其中涨幅超过10%的城市个数达到22个。从加权平均数来看，房价同比涨幅自8月份起就屡创新高。上涨城市主要分布在一些经济发展前景较好的一、二线城市。

房价环比上涨城市个数高位震荡，部分城市环比涨幅惊人。2016年，房价环比上涨的城市个数持续增加，70个大中城市中，有50个以上城市连续8个月保持上涨。从各月房价领涨城市的涨幅来看，除2月份最高涨幅低于4%以外，其余各月均超过4%，尤其是9月份，最大涨幅高达8.2%。 10月份起，随着楼市调控新政的出台，房价上涨的动力明显减弱，房价环比涨幅快速回落。

2016年房价环比上涨较快的城市有：合肥、厦门、南京、无锡、上海、杭州、北京、郑州、福州、天津等14个城市，这些城市的商品住宅价格自2016年年初至10月份累计上涨幅度均超过20%，特别是合肥市，连续7个月房价环比涨幅均超过4%，自年初累计涨幅达46.9%，厦门、南京紧随其后，房价累计涨幅也达到40%以上。10月份当月，除无锡和长沙市的房价涨幅仍在4%以上外，其余城市的环比涨幅已出现明显回落。

7、重点城市整体形势好于全国平均水平，城市之间分化趋势不断增强。从40个重点城市的运行数据来看，重点城市房地产投资和销售形势好于非重点城市。2016年前10个月，40个重点城市房地产开发投资完成46232亿元，同比增长7.5%，增速比全国高0.9个百分点，实现商品房销售面积4.87亿平方米，增长30.5%。增幅较全国高3.7个百分点。

从具体城市的情况来看，重点城市内部间的分化趋势也在增强。前10个月郑州市新开工面积增长最快，为106.3%，北海市跌幅最大，下降61.2%；天津市土地购置面积增长最快，增长263.2%，银川市跌幅最大，下跌76.9%。

二、2017年房地产市场展望

2017年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年。坚持稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，将成为经济工作的总基调。其中，货币政策保持稳健中性。要把防控金融风险放到更加重要的位置，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。房地产市场也将出现一些新的特点。

1、市场供求关系

房地产市场的供求关系已出现了较大的转变，由前些年的供不应求向供求基本平衡转换，但区域和城市间分化明显，部分城市供给相对不足，房价上涨压力仍然较大，还有部分城市则已经是供过于求，库存和销售压力较大。

从供给来看，2011年土地购置面积触及“天花板”，2013年商品房新开工面积触及“天花板”。新开工面积和土地购置面积作为房地产市场的先行指标，先后触及“天花板”也预示着整个房地产市场已经触顶。

从需求上看，近年出现放缓迹象，但规模依然较大。2016年，尽管商品房销售面积出现了20%以上的高速增长，但应该看到，这种增长是在政策宽松和居民急速加杠杆共同作用下实现的，其中场外配资（首付贷、接力贷、循环贷等）的出现以及投资性购房的趋热也起到了重要的作用，未来这一情况难以持续。

2、房地产调控政策走向

对于未来的房地产政策取向，从2016年下半年的有关政策措施出台情况已经可以初见端倪，国庆节前后10余天内，全国有22个城市密集出台保持房地产市场健康发展的政策措施，重启或提高限购门槛，强化差别化信贷政策，随后部分城市又进一步提高购房门槛。这些都体现中央和地方政府对于抑制房价过快上涨和防范资产泡沫的重视。

12月份，中央经济工作会议对明年的房地产政策给出了明确信号，那就是加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落, 坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。

2015年-2016年新建商品住宅价格指数（上年同月=100）

2015年-2016年新建商品住宅价格指数(上月=100)

我们认为， “防风险、稳消费”将会成为2017年房地产调控的主基调。房地产市场面临的政策环境较2016年会有所收紧，城市之间政策也将继续保持分化。一、二线热点城市会更多从防风险方面出台政策措施，而库存压力较大的三、四线仍会以促消费为主线，继续实施促进住房消费的相关优惠政策，通过因城施策、分类调控，实现全国房地产市场的平稳健康发展。

三、2017年指标预测

根据模型预测，我们对2017年全国房地产市场的判断如下：

预计全国房地产市场将会出现回落，投资与资金来源保持个位数增长，新开工面积、销售面积等指标可能会出现负增长，土地购置面积在经历连续两年负增长后会有所回升，土地购置增速由负转正。

①投资：房地产开发投资增速小幅回落。

预计全年房地产开发投资完成10.74万亿元，增长5.3%，增幅比2016年回落1个百分点。

②资金来源：增幅出现回落，个人按揭贷款增速回落显著

预计全年房地产开发资金来源增长6.9%，达15.15万亿元，增速与2016年相比回落6.4个百分点。其中，国内贷款达2.13万亿元，增长3.8%，增速加快2个百分点，个人按揭贷款达2.6万亿元，增长9.4%，增幅较2016年大幅回落33.1个百分点。

2015年7月-2016年11月环比价格指数领涨城市及涨幅

2014-2017年房地产主要指标及预测情况

③房屋建设：施工面积和新开工面积有可能出现负增长

预计全年年商品房施工面积为74.56亿平方米，下降0.2个百分点，新开工面积为15.71亿平方米，下降3.1%，竣工面积为10.69亿平方米，增长2.7%。

④销售：在2016年大幅冲高后出现回落

2017年，随着防风险、促稳定等相关政策的出台，一、二线房地产市场将明显降温，市场整体销售形势较为严峻，预计全年销售增速会出现负增长，商品房实现销售面积14.96亿平方米，同比下降5.1%。实现销售额11.06亿元，同比下降4.8%。

⑤土地：购置面积跌幅继续收窄，有望企稳回升

2017年，随着待开发土地面积的持续下降，企业存在补库存需要，全国土地购置面积跌幅将继续收窄，并有望企稳回升。预计2017年土地购置面积为2.18亿平方米，同比增长0.3%。

⑥城市房价：城市间分化减弱，整体保持低位运行

从未来房价走势来看，2017年将会更加重视防止资产泡沫，在这一政策导向下，预计明年房价涨幅将会被明显抑制。预计2017年房价整体走势将保持低位平稳运行，涨跌幅度在3%以内。