透析房企“国家队”重组“纵横术”

“纵向”收购现闪电速度

回顾近两年，房企“国家队”在股权层面的动作进入了“预产期”。记者梳理发现，目前中建股份将地产资产注入中海地产、招商系重组都已经顺利“分娩”，中交系、中粮系等地产重组话题也“胎动”不止，到了2016年，地产重组项目“临盆”的消息更是不断。

“房企‘国家队的重组常见两种形式，一是‘纵向并购，大企业为了追求规模效应，寻求优质资源进行收购兼并;二是房企内部资源的‘横向整合，比如一个集团旗下有两块地产业务，通过架构上的整合来降低内耗，提高经营效率。”上海善法律师事务所主攻房地产事务的律师秦裕斌接受《中国经济周刊》记者采访时分析说。

保利集团

身处“第一梯队”的保利地产（600048.SH）按“成熟一批交易一批”的原则收购中航地产（000043.SZ）就是2016年纵向并购中的典型案例。2016年12月央企房企中的佼佼者保利地产顺利接手了中航地产的9个资产包。

在“纵向”的并购热潮中，2016年房地产业最大一起央企整合案也体现出果断的执行力。这场对价高达310亿元、涉及总资产超过千亿的整合，主角是中海地产和中信地产，2016年3月中海地产宣布将以发行新股及转让物业资产的组合形式收购中信股份重组后通过中信房地产及中信泰富拥有的国内住宅地产项目资产，整个资产交割过程雷厉风行，仅仅用了半年便圆满告终。

作为2016年另一桩央企重组的“超级大案”，五矿集团与中冶集团的“大婚典礼”同样赚足眼球，尽管两家企业都是位列世界500强的矿业大亨，但同时都对房地产开发板块有所涉猎。据记者了解，就房地产业务而言，主要承接政府保障房、安居房的中冶与专注于高端商品房开发的五矿此番合并，产生了名副其实的互补效应。

而多次传出央企重组“样本”身份的中粮集团何日正式剥离地产业务的遐想也在2016年找到了更具象的可能性。坊间传言接盘者将会是2015年底一路通关完成内部整合上市、被誉为房企“国家队”重组模范的招商蛇口（001979.SZ）。虽然没有获得双方公开承认，但总部同在深圳、招商蛇口主打的产融结合与中粮优质的旧改土地储备及工业地产模式不谋而合，还是为这桩尚未落槌的重组案增加了成行的概率。

“横向”整合利益更复杂

从2016年的重组案例看，相比“大鱼吃小鱼”的“纵向”并购，一家央企内部的地产资源优化整合过程往往更加艰难。就在一口气拿下中航工业多个资产包的前一周，保利地产偏偏在面对和保利置业（0119.HK）这位系出同门的“孪生兄弟”整合时，遭遇了短短8小时的夭折惊魂记。

2016年11月29日午间，保利地产和保利置业公告称，因有重大事项或内幕消息而停牌，但投资者甚至来不及畅想，当天晚上，两家公司就再次公告称重组时机尚不成熟，保利地产终止了收购行为。

在外界眼中，这次历时颇短的重组努力因为涉及保利集团内两个独立平台企业间的整合，在具体交易方式、评估对价，还有复杂的人事调整方面，反而有着更多微妙、不可预料的难度。

另一个折射出“横向”整合不易的例子是关联公司中房地产（000736.SZ）和中交地产，同属央企中交集团，两家地产公司同样经历着一波三折的重组烦恼。2016年6月，因为尚未与重组标的企业中交地产债券持有人达成一致，中房地产无奈为这桩历时不足4个月的重组案暂时画下了“休止符”。

但这并不意味着中交系地产业务重组的彻底失败。有分析认为，此次重组一方面客观上影响公司能否跻身房企的千亿俱乐部，另一方面也涉及能否利用A股上市平台操盘整个地产板块的战略大局，因此，该重组应该不会终止。事实上，两者的融合确实在悄然推进。2016年11月初，中房地产发公告称，中交房地产集团拟委托其对中交地产进行经营管理。这被理解为是在为未来发起整合再次铺平道路。

华润集团在建总部大厦

“纳入同一上市公司，原则上整合的难度不是太大，但央企的资产整合难度往往并不因价格或股权架构，集团内部不同的管理人和利益主体纷争，或许才是难题所在。”中国房地产商会理事李骁分析称。

同一框架内的两家公司想要顺利整合考验重重，而控股股东自上而下想要借壳旗下上市资产的愿景也并不是那么容易实现。为了把广宇发展（000537.SZ）打造成自己地产业务的上市平台，鲁能集团不惜撤换其1/3高管，可惜5年两次注资失败，这项几近搁浅的地产业务重组2016年第三度闯关，方案获得了国资委的原则批准通过，但证监会最后会不会放行仍是未知数。