浅析二手房交易中常见的法律问题

黄 琴

（100000 中国政法大学 北京）

浅析二手房交易中常见的法律问题

黄 琴

（100000 中国政法大学 北京）

随着近年房地产行业的繁荣发展，二手房也受到广大消费群众的喜爱，由于目前我国二手房交易的管理制度及相关法律法规不是很完善。近年由二手房交易引发的法律纠纷案件也勇攀历史高峰。许多消费者由于法律意识淡薄，在很多不知情的情况下，给自己埋下了法律风险。

合理避税；阴阳合同；跳单

如今随着房价的疯涨，越来越多的人倾向于购买二手房。二手房以其周边成熟稳定的配套设施及省心的入住条件吸引大批都市白领蜂拥购买。但在二手房交易中的各环节常常引发大量的法律纠纷。下面以二手房交易中所谓的“合理避税”及《看房确认书》引发的法律纠纷为例予以分析探讨。

二手房买卖需缴纳的税费有：契约税3%、印花税0.05%、营业税5.5%，以上缴税的金额都是以成交价格为基础来计算。按市场交易习惯以上税款往往都是由购买者来出，为节省一部分税金中介机构往往会建议购房者“合理避税”。所谓“合理避税”目前市面上常用的手法有：

一、签订阴阳合同

即买卖双方签订两份合同，一份是针对房屋交易主管部门签订的合同，采用以区域市场指导价来计算成交价的方法，以此达到少缴税的目的。另一份是真实的买卖双方签订的合同，该合同是按照双方交易的实际成交价格签订的。此种做法确实可以给购买者带来非正当利益，但这是一种违规行为，这种掩盖非法目的的做法，暗藏着很大的法律风险。主要风险包括：

（1）涉嫌逃税要承担法律责任，即税务机关一旦查实的话要追缴税款，而且要处以税款5倍以下的罚款。如果数额到了一定程度要受刑事处罚。

（2）当购买者再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间差额较大，相应税费被拉高的问题，将要承担更多的税赋。

（3）如果购买者用该房屋抵押，就得不到这个房屋真实价格的抵押价，银行只会按你在房产局备案的那个合同来确定。

（4）当买卖双方因交易发生诉讼时，一旦进入法律程序，由于签订阴阳合同属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，“阳合同”肯定会被宣布无效，因而基于这份合同所进行的过户行为也会被撤销。这样，买方就面临着支付了房款而无法取得房产的风险。

二、只签订买卖合同，延迟到房地产交易中心办理交易过户

按税法规定从2015下半年起个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。为免缴营业税买卖双方往往约定先交房，待房屋满2年再办理过户手续，这类操作的法律风险往往有：

（1）在我国,房屋产权变更登记是房屋所有权变动的生效条件，是房屋所有权转移的标志。如果不及时办理过户手续，原房东一房二卖，善意第三者在不知情的情况以合理的价格购买了此房产，且办理了过户手续，那么善意第三者有权要求你将此房产交予他。

（2）如若原房东用未过户的房产证办理抵押、担保、质押等产权交易，即使你是真正的房屋产权所有人在不知情的情况下发生上述产权交易，善意第三人和法院有可能不会理解你的情有可原。为了避免不必要的法律纠纷，建议买卖双方及时办理产权变更。

随着房地产市场的繁荣发展，房地产中介公司越来越多，就中介公司依据《看房确认书》主张中介费及违约金的案件也在不断增多，但目前司法实践中对该类案件的认定并不统一。

买房或租房的人对于《看房确认书》应该不会陌生。房屋中介公司业务员以公司统计工作量为名要求在《看房确认书》上签字确认，相对规范的业务员会在确认书信息填写完全之后将副本交予个人，而有的业务员在看房者签完字后就将材料收走，甚至连房屋信息都没有填写，因手中没有任何材料，很多人都是事后才回忆起自己签了《看房确认书》。一旦看房者违反了确认书中的条款，就将面临诉讼的风险。《看房确认书》的版本因中介公司不同而略有差异，但就具体内容而言是证明中介公司带看房者看了哪里的房产，约定中介公司提供的服务内容，在一定时间内看房者及其近亲属、朋友等均不得绕开该中介公司直接与房主或通过其他中介公司与房主签订合同，即行业内所称的“跳单”行为，否则应当支付中介费或违约金。

首先，关于《看房确认书》的法律性质，房屋中介公司带领买方看房时，让买方签署《看房确认书》，其中明确了由买方委托中介公司求购房屋，并约定了报酬和违约条款。该确认书系中介公司向买方报告订立房屋买卖合同的机会、提供相关媒介服务，并由买方支付报酬的合同，符合合同法第四百二十四条对于居间合同的定义，其法律性质属于居间合同。

其次《看房确认书》中的霸王条款是否有效呢？《看房确认书》很多都是由房屋中介机构自己单独事先拟好，而后在房屋居间活动中交予看房者签字的格式合同。该格式合同为避免“跳单”问题，通常含有禁止委托人跳单的霸王条款。关于这一点在司法实践中存在不同的意见，有的认为依据《合同法》第五十二条、第五十三条规定的内容该条款是无效的可撤销的。有的认为看房者在签订合同时，对该条款的内容和法律后果应当明知，且不违反法律规定，应属有效。从条约内容上看并不涉及损害国家、集体、第三人利益或者社会公共利益的内容，其主要目的在于防止买房者的不诚信行为，而非具有“非法目的”，法律、行政机关亦未强制规定当事人不得签订禁止跳单的霸王条款，所以从内容上看他是有效的。

但在实践中的禁止跳单条款可能存在显失公平的情况，比如有的《看房确认书》约定中介公司带领其看过房屋后，买房者将不得私下或通过其中介公司与该房房主达成交易，否则需要支付中介费或数倍于中介费的违约金。这就意味着中介公司带领看房后就能旱涝保收，不论该中介公司报价是否偏高、服务质量如何，如果看房者要购买这套房产就只能通过该中介来交易，否则就需要支付违约金。对此，我认为中介公司的付出是非常有限的，房源信息往往是房东直接主动委托，中介公司带领看房只是简单的劳动，并且同一房源信息被多家中介公司掌握的情况。中介公司以其有限的劳动永久的限制买房者的选择权，双方的利益是显失公平的，依据《合同法》第五十四条的规定是可以申请变更或撤销该条款的。

目前二手房交易在我国房地产市场中空前活跃，但由于法律不健全、市场不规范、人们的不知情及法律意识淡薄，二手房交易法律纠纷不断，已成为亟待解决的社会问题。