房屋买卖合同纠纷的司法难题及应对措施分析

孟丽敏

（050051 河北冀华律师事务所 河北 石家庄）

房屋买卖合同纠纷的司法难题及应对措施分析

孟丽敏

（050051 河北冀华律师事务所 河北 石家庄）

据国家统计局调查数据显示，近年来，人民法院每年所受理的房屋买卖合同纠纷案件数量已经上升到了2700多宗，即案件数量急剧增多。所以，在我国房地产领域可持续发展背景下，应将部分精力投入到房屋买卖合同纠纷问题解决方面，并由国家司法部门负责宏观调控工作，就此实现对房屋合同买卖双方利益的维护。本文，首先分析了房屋买卖合同特征。然后，阐述了现阶段所面临的房屋买卖合同纠纷司法难题和解决措施。

房屋；买卖合同纠纷；司法难题

就当前的现状来看，受房屋买卖合同司法难题。即认购协议效力问题、房屋权属证书义务承担问题、政策调整后税费分摊问题等的影响，引发了一系列房屋买卖合同纠纷案件，限制了我国房地产开发领域的进一步发展。为此，为了打造一个良好的房地产行业发展环境，应努力解决现存的司法难题，正确对待房屋买卖合同纠纷和争议，达到最佳的合同纠纷问题处理效果。以下就是对房屋买卖合同中司法难题问题的详细阐述。

一、房屋买卖合同特征

（一）复杂性

因所购买的房屋表现形式不仅仅是用于居住和使用，也包含着小区配套设施、物业公司配套设施、周边环境、地理位置、游泳馆、健身房、温泉入户等标的的组成。即房屋买卖合同形式复杂，因而，易引发房屋买卖合同纠纷问题；

（二）产权转移为标志

在房屋买卖期间，只有签订了相应的合同。同时，合同中明确了双方的债务关系、债权关系，且登记了财产权转移信息，即可代表买方获得了房屋使用权。例如，在商品房买卖交易中，立法方面就明确规定了商品房预告登记制度，界定了财产权转移中登记地位[1]；

（三）合同履行作为调控出发点

在房地产领域发展中，将参照合同履行情况，解决房屋买卖合同纠纷问题。但从目前来看，房屋买卖合同纠纷现象仍然较为严峻，原因在于房屋买卖合同遇到了司法难题。为此，需针对这一问题进行解决。

二、房屋买卖合同纠纷司法难题

现阶段房屋买卖合同纠纷所面临的司法难题主要体现在三个方面：

（一）认购协议效力问题

即在房屋商品销售过程中，往往会因双方未达成最终的协议而造成房屋购买者损失几千元，甚至几万元的定金。引起此现象发生的主要原因归咎于关于认购协议的效力问题尚未得到解决，从而引发了一系列纠纷案件，并影响到了房屋买卖活动的顺利开展[2]。

（二）房屋权属证书义务承担问题

在房屋买卖交易过程中，部分出卖人为了追求自身利益，在集体土地上开发商品房，最终在这一类商品开发过程中无法及时获取国有土地使用证、房屋所有权证等等，使得房屋购买者居住权、出租权受到限制，引发房屋买卖合同纠纷现象。

（三）政策调整后税费分摊问题

在国家政策调整后，引发了契税、营业税增加或者减少的争议问题，就此使得房屋买卖双方无法在成本分摊方面达成共识，最终产生纠纷。税费分摊问题的存在，也导致房屋买卖合同可能存在较多的纠纷，影响到买卖双方的利益，如何对这一问题进行解决，对于促进房屋买卖发展有着较大的影响。

三、房屋买卖合同司法难题解决措施

（一）注重制定房地产宏观调控政策

在房屋买卖合同司法难题解决过程中，为了有效缓解因成本分摊所产生的纠纷，应注重在房地产宏观调控政策实施期间，按照约定优先、法定补充的原则，处理税费争议问题。即在房屋买卖合同签署过程中，如若明确了税费的支付问题，那么则在税费分摊中，由双方当事人共同协商政策调整后的营业税、契税等增加或者减少部分。而若无法达成共识，则可按照国家税费法，确定增减部分的承担主体，就此保证合同义务的履行效果[3]。除此之外，若房屋买卖合同中未标明税费的具体支付款项，则应根据国家税费法，对房屋买卖双方的成本费用进行分摊，科学调控成本分摊纠纷问题。从以上的分析中即可看出，注重制定房地产宏观调控政策，解决税费争议是非常必要的，为此，应强化对其的落实。

（二）注意查看房屋买卖合同具体款项

在面对房屋买卖合同司法难题时，为了更好的解决合同纠纷，应从以下几个层面入手来应对司法问题。

第一，为了从根本上避免合同纠纷现象，需在房屋买卖合同签署过程中，从司法角度入手，审查售房主体资格。即按照《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房屋预售许可证》等政策标准，对售房者资格进行严格审核，若不符合要求，则通过司法形式，控制售房者买卖房屋行为。而若售房者资信符合要求，那么应进一步查看售房者售房信息中的销售面积、项目名称、销售内容等是否真实，从而避免房屋购买者因定金问题与售房者发生纠纷。此外，为了更好的保证房屋购买者合法权益，应注重在房屋买卖合同签署期间，提高房屋购买者法律意识，让其与销售者协商定金缴纳问题，了解合同无法签订时，定金是否会归还，继而从根本上避免缴纳定金方面的纠纷问题[4]；

第二，在房屋买卖合同纠纷的司法难题解决时，也应科学处置因房屋权属证书所引起的纠纷现象。即在司法实践中，大力推广《城市房地产开发经营管理条例》中的预售商品房所有权登记问题。即给予房屋购买者一定的权利，允许房屋购买者在与售房者签订合同后，要求售房者根据合同内容，履行相应的义务，包括办理土地使用权、房屋所有权登记手续等等。若双方未就房屋所有权登记问题进行协商，那么房屋购买者可要求房地产主管部门负责各种登记手续的办理工作，避免房屋购买者因得不到房屋所有权，房屋出租、居住等权利受到限制，并有效缓解因办证问题所引起的合同纠纷现象，达到最佳的房屋买卖交易状态。

四、结论

综上可知，房屋买卖与一般的商品买卖不同，是一项系统工程。即包含着合同内容确定、债权关系确定等等。所以，在房屋买卖过程中，为了更好的解决合同纠纷问题，应站在司法角度完善房屋买卖合同签署环境。同时，在司法政策完善中，结合常规性错误现象，制定可行性的房地产宏观调控政策，并明确规定房屋买卖合同具体款项规范，充分掌握交易双方的动机和实力，从根本上控制合同纠纷问题的频繁凸显，达到最佳的房屋买卖合同履行效果。

[1]彭科科.浅谈房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案分析[J].法制与经济(下旬),2013,05:43-44+46.

[2]黄勤武.房屋连环买卖中的物权变动探析[J].人民司法,2008,17:25-30.

[3]刘东立.商品房买卖合同纠纷的法律适用问题研究[D].吉林大学,2014.

[4]罗德梅.商品房买卖合同纠纷中行政权的影响、规制和应对[D].西南政法大学,2010.