俄罗斯区分所有建筑物管理权研究

张珏楚

黑龙江大学中俄联合研究生学院，黑龙江 哈尔滨 150080



俄罗斯区分所有建筑物管理权研究

张珏楚

黑龙江大学中俄联合研究生学院，黑龙江 哈尔滨 150080

现行《俄罗斯联邦住宅法典》对有关住宅房屋有系统的规定，区分所有建筑物的相关制度也主要规定在此法典中。俄罗斯将建筑物区分所有权称作“多套住宅房屋所有权”。本文主要介绍了俄罗斯区分所有建筑物管理的相关立法现状，管理组织和管理规约。

建筑物区分所有权；多套住宅房屋；俄罗斯住宅法典

一、俄罗斯多套住宅房屋管理的立法概况

区分所有建筑物的管理，指为维持区分所有建筑物的机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动[1]。《俄罗斯联邦民法典》和《住宅法典中》将建筑物区分所有权称作“多套住宅房屋所有权”(многоквартивный дом)。

苏联解体之后现存的住宅服务体系费用问题对于国家来说成为了棘手的问题。在市场经济改革之初，对多套住宅房屋管理领域进行了本质上变革的尝试。1992年12月24日俄罗斯联邦第4218-1号法“联邦住宅政策总则”出现了这些概念，“共同管理”和“多套住宅房屋所有权人协会”[2]。

现行立法对俄罗斯多套住宅房屋管理规定在住宅法典第8章。第161条第一款首先明确了对多套住宅房屋管理的目的：保障公民居住条件良好和安全；保障属于多套住宅房屋的共有财产部分；解决多套住宅房屋共有财产使用问题；提供给居住在多套住宅房屋中的居民市政公用服务。

二、俄罗斯多套住宅房屋之管理团体

为协调不同建筑物区分所有权人之间的利益，解决彼此的纠纷，需要建立统一的管理团体。在区分所有人团体内部，一般设立两个管理机构：区分所有人大会和管理委员会[3]。

(一)全体大会

全体大会的主要职权有：作出有关多套住宅房屋重建(包括扩建和增建)，大修和大修基金的使用的决议；作出使用和限制使用坐落在多套住宅房屋范围内的地块的决议；作出决议使用多套住宅房屋共有财产；选择多套住宅房屋管理方式等。

多套住宅房屋所有权人有义务每年举行年度全体大会。除了举行年度全体大会，多套住宅房屋所有权人还可召开临时大会。依据投票程序所作出的全体大会决议，经参加该大会的全体人员多数决通过；对多套住宅房屋大修，需要经多于50%的全体所有权人通过；重建、大修基金数额等事项时，应当经全体所有权人的2/3的多数决通过。

(二)住房所有权人协会

住房所有权人协会是不动产所有权人协会的一种类型，多套住宅房屋所有权人为了共同管理共有财产以及实现管理目的的活动而由所有权人联合建立。住房所有权人协会自国家登记起具有法人的性质[4]。

住房所有人协会章程由全体大会经过法定程序以参加大会的全体成员多数决通过。协会以其所拥有的财产承担责任；协会对成员的债务不承担责任；协会成员对协会债务也不承担责任。住房所有权人协会的权利有：根据法律规定签订管理合约，对多套住宅房屋进行维护和修缮；确定年度对多套住宅房屋维护和修缮的收入和支出预算，多套住宅房屋大修和重建的花费，列入储备资金的专项费用以及其他开销；根据年度收入和支出预算，按照多套住宅房屋共有财产权的份额对住宅所有权人收费；履行服务；根据合约给予履行协会工作和提供协会服务的工作人员工资等。

三、俄罗斯多套住宅房屋之管理规约

为谋共同利益，确保良好的生活环境，由全体业主透过业主大会而就物业的管理、使用、维护与所有关系等制定管理规则[5]。《俄罗斯联邦住宅法典》在管理权一章的第162条详细规定了多套住宅房屋管理合约。

管理合约的内容：被管理的多套住宅房屋共有财产组成和该房屋的地址；管理多套住宅房屋的管理工作和服务清单，多套住宅房屋共有财产的维护和修缮的服务和工作清单，更改该清单的程序以及由管理组织提供的市政公用服务的清单；确定住宅维护和修缮费用和市政公用服务的费用的程序，以及记录该花费的程序；对管理组织履行管理合约的职责进行监督的程序。

[1]陈俊樵.论区分所有建筑物之管理组织[J].中兴法学，1986，24：191.

[2]Айман Т.О.Жилищное право Российской Федерации.-М.：ИНФРА-М，2002.-347 с.

[3]房绍坤.建筑物区分所有权的构造[J].法学研究，1994，2：35.

[4]Кириллов Э.Я.Товарищество собственников жилья：практическое пособие.-М：ЗАО ИКЦ "ДИС"，2005：160 с.

[5]陈华彬.论区分所有建筑物的管理规约[J].现代法学，2011，4：49.

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2095-4379-(2017)13-0265-01 作者简介：张珏楚(1992-)，女，汉族，天津人，黑龙江大学中俄联合研究生学院，2015级法学研究生，研究方向：民商法。