创新“烂尾楼”处置方式的探索与实践

杨国江

浙江嘉诚中天律师事务所，浙江 嘉兴 314000



创新“烂尾楼”处置方式的探索与实践

杨国江

浙江嘉诚中天律师事务所，浙江 嘉兴 314000

自2006年以来，中国房地产市场进入新一轮的暴涨阶段，炒房团的出现不仅带来了一个又一个的“楼王”、“地王”，也激发了中国老百姓内心对房产的渴望。在此状况下，越来越多的开发商看到商机，积极投入到房产开发的浪潮中。然而不断上涨的开发价格，在让众多开发商赚到盆满锅满的同时也让不少开发商顶不住压力，许多“烂尾楼”如同补丁般横亘在城市地图中。本文正是基于司法实践中对于“烂尾楼”的处置难题，依托于笔者在多年律师从业中的经验和实践，谋求在无需政府资金投入的情形下，将烂尾楼后续建设完成，既解决社会稳定问题，又在最大程度上保障债权人的权益，为城市“烂尾楼”的处置寻找新的曙光。

烂尾楼；破产法；新实践

一、“烂尾楼”概述

(一)“烂尾楼”的概念

目前，相关法律法规规章并未给“烂尾楼”下一个准确的定义，“烂尾楼”是我们生活或者建筑领域中对于已经开工建设，并已经有一定的建设成果，但由于资金链断裂、违法违规、政府叫停等各种内外部的原因而被迫停工停建到达一定时间的建筑工程的一种称呼。仅就嘉兴这样处于二三线的城市，只市区内的烂尾楼便不止十幢，甚至还有许多烂尾楼处于市区的繁华地段，例如位于嘉兴市勤俭路、少年路口的慈光服饰城商场、位于勤俭路南侧的鹿都购物广场等，不仅影响了城市的整体规划和美观，而且浪费了城市有限的土地资源，让普通购房投资者被迫承担损失的同时，更增加了社会的负面资源。因此，“烂尾楼”的出现不仅对开发商、普通投资者来说等同于把钱丢入大海，激发开发商与建筑商、投资者之间的矛盾，更是对城市开发和规划的沉重打击，无形中增加了社会负担，阻碍了社会经济的发展。

(二)“烂尾楼”的成因

烂尾楼的生成原因不尽相同。笔者认为，从宏观上看，烂尾楼是房地产泡沫破灭的必然产物，但就烂尾楼个案而言，常见的形成原因有以下几种：一是由于开发商资金不足，在前期的开发过程中又未能及时引入资金，造成无力进行后续建设；二是由于开发商项目定位错误，导致预售不畅，持续建设将导致更大的损失；三是项目的开发商涉及经济纠纷，在建工程被司机关法查封而无法处置的；四是项目开发商的投资人因涉嫌犯罪而被追究刑责任而导致项目无法进行后续建设的；五是开发商违法违规建设而导致工程被政府责令停工的等等。而笔者通过执业过程中对全市各烂尾楼工程的接触或了解分析，其中有很大一部分的工程是因为开发商资金短缺，个别银行或供应商通过诉讼并申请诉讼保全措施，引起链锁反应，导致项目彻底无法运作而成为烂尾楼。简而言之，“烂尾楼”有很大一部分是“形烂而神不烂”，其实际上是具有极高的开发价值的，若能通过相关政策或手段挽狂澜于既倒，扶大厦之将倾，“烂尾楼”也能重新焕发新生，实现其应有的价值。

二、“烂尾楼”的一般处置方式

(一)一般处置方式

烂尾楼如今已成一大公害，严重影响城市形象，损害城市运营，破坏投资环境。烂尾楼不仅是法律问题，而且也是社会问题。特别是已经开展预售的烂尾楼，小业主是社会不安定因素，应当引起人们的高度重视。目前政府对于烂尾楼问题的处置方式，大多数是从“维稳”角度考虑，通过对话、协商甚至利用财政资金垫付部分款项的方式来安抚群众，以期规避发生严重影响社会稳定的事件。

分析之前法院在处置烂尾楼时做法，也通常采用“评估-拍卖”的方式来将烂尾楼变现，所得款项用以清偿债务。在这种处置方式下，由于烂尾楼的变现价格通常远低于其能建成后的正常价格，其结果通常是除优先债权人可能部分或全部清偿外，其余的普通债权人根本无法得到清偿。这种处置虽然简单、直接、快速，但即便是在烂尾楼处置完毕后，仍有大量的普通债权人因得到不清偿而成为遗留问题，进而会成为“无解”的社会问题。

(二)一般处置方式的利与弊

正如上文简述，司法实践中对于处置烂尾楼“评估-拍卖”的方式可概括为“短平快”，即处置周期短，处置成本平，变现速度快。从某些方面来说，这种处置方式能够给部分债权人带来短期内的积极效益，尤其是对于拍卖价值还比较高的烂尾楼和债权顺位比较靠前的债权人来说，这样的方式能够让他们在相对较短的时间内获得清偿，从时间成本上来说确实是有利的。例如位于上海虹口的大正三角地广场在2003年以4.71亿元人民币被成功拍卖，平均每平方米的建筑面积拍卖价格达6296元，这在2003年的社会环境下应当算是取得了非常良好的成果，使大部分债权人获得了清偿。然而即使如此，成功的拍卖依然不代表完美的收官，“烂尾楼”依然需要后续的建设才能成功消除其在城市中的负面效应，而拍卖只能代表一个阶段的结束，“烂尾楼”的将来依旧充满着不确定性。而这尚且是在拍卖较为成功的情况下的结果。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，已交付购买商品房全部或大部分款项的购房者的受偿权>承包人的优先受偿权>抵押权人>其他债权人。由于大部分烂尾楼是由于开发商资金链断裂，甚至会出现已经收取购房者的预付款却又未支付大量工程款的情况，根据上述法律的规定，烂尾楼的拍卖款项或许连支付购房者的债权和工程款优先权都不够。在实践中更多的是只能以较低的价格完成的拍卖，将造成大量的债权人无法受偿，而走到这一步，司法已经穷尽了其职权。面对法律无法给予的保护，处于弱势的购房者“要房、要证、要回报”、处于底层的建筑工人讨薪，在求助法律、求助政府都无果的情况下，他们只能求助于自身，不可避免的要通过发展群体性事件来维护自身权益，影响社会的稳定。

三、创新“烂尾楼”的处置方式

(一)创新“烂尾楼”的处置方式

“烂尾楼”的产生由来已久，情况比较复杂，原因是多方面的。但从根本上说，是建设单位对项目未作深入的可行性研究、市场风险应变能力低和经营不善等自身因素造成的。以嘉兴来说，根据嘉兴加快现代化中心城区建设的要求，加快解决和预防“烂尾楼”问题作为今后城市规划、建设和管理的一项重要工作，同时需在现有法律框架内创新方式方法解决现有的“烂尾楼”问题。

笔者建议充分运用我国《破产法》的相关规定。其中我国《破产法》第十九条规定“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”，使得原本被各地、各级法院查封、冻结的债务人的资产重新运作成为可能；而我国《破产法》四十二条、四十三条有关“为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务为共益债务”、“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿”之规定，使得因法院受理破产后进入的施工企业因后续施工而产生的工程款有了支付的保障，这就为管理人引入新施工企业(即便是垫资施工)成为可能。笔者通过实践，依据《破产法》第二十五条之规定，在第一次债权人会议召开之前，决定继续债务人的营业，并以相关法律规定为依托，在通过债权人会议表决和法院裁定批准后，尝试寻求引入新的施工单位，通过引入资金或者直接要求新的施工企业垫资，对由此产生的债务，根据《破产法》第四十二、四十三条共益债务的规定与引入企业约定可随时清偿，以此解决新的资金或施工企业对于受偿问题的疑虑，并以建成的工程冲抵破产后继续建设的工程款，即通过“共益债务”规则，首先解决继续建设的问题，让垫资企业放心投入。当然，继续建设将会持续产生债务，这对于新引入的施工企业和现有债务人都会产生一定顾虑，毕竟要将大量的资金要投入一个已经濒死的项目，项目完成后能否变现，继续投入能否比原来产生更高的效益，继续建设的过程中会否发生其他介入因素导致损失扩大等等问题没有人能做出百分之百的保证，但依据目前的房地产市场形式和建筑物建成前后的评估价款差额、对继续建设的风险评估等各方面来看，继续建设无论对于新、旧债权人还是对于政府和社会都是利大于弊、前景大于风险，并且通过《破产法》上述规定的支撑，我们可以最大限度的减小和控制风险，确保各方的收益。

此外，地方政府部门亦需全力支持司法处置烂尾楼，因为一个已烂尾多年的项目，后续要开工建设，必然会遇到包括土地延期手续(包括延期罚金的确定)；因国家标准更新而发生的消防、规划重新审核；施工许可证的变更或重新办理；预售许可证的办理等一系列手续需管理人到政府相关部门办理。事实上，没有政府就上述事项的办理与相关部门协调一致，即便是管理人提出了能最大程度实现债权人权益的处置方案，最终可能也无法实施。

(二)新方式在实践中的应用——以“瑞力动漫生活广场”项目为例

在此，笔者以实践中处理的一起“烂尾楼”利用破产程序重新运作完工的案件为例，向大家简述这种新的处理方式在实践中的可行性：嘉善县人民法院于2016年3月9日裁定受理了对嘉善三浦灵狐房产开发有限公司(以下简称“债务人”)的破产清算，并指定本人所在的事务所为管理人。接受指定后，管理人接管了债务人财产，并对债权人的状况进行了全面的分析。债务人是一个从事房地产开发的项目公司，其成立的目的是为了取得位于嘉善县罗星街道子胥路东侧、阳光路北侧的22.773亩国有土地使用权，并在该块上开发建设“瑞力动漫生活广场”项目。由于债务人的原实际控制人姚某某个人债务问题，特别是在2012年9月8日因诈骗犯罪被江西省南昌市警方采取强制措施之后，债务人因资金严重短缺，从债务人处承揽上述工程施工任务的施工单位浙江求精建设工程有限公司也出现了严重的经营困难，根本无力垫资施工等诸多原因，致使“瑞力动漫生活广场项目”至今无法建成。截止到法院受理债务人破产日，该项目仅施工至五顶板位置，且仅完成混凝土结构部分，其余的工程内容均未施工。而且，上述项目用地已抵押给了嘉兴市秀洲区丰汇小额贷款有限公司及嘉兴市秀洲区天丰小额贷款有限公司，抵押权金额为本金及利息合计4900余万元。由于债务人无法向上述两家小贷公司清偿贷款本息，致使上述土地的抵押权无法释放，从而导致上述“瑞力动漫生活广场项目”至今无法办理《商品房预售许可证》。另，截止到法院受理债务人破产清算之日，债务人仅向施工单位支付了485万元工程，尚余约5000万元的工程款本金尚未清偿。除上述优先债权外，尚有没有物的担保的普通债权约2.1亿余元，合计债权约3亿余元。另，因政府国土部门在出让该土地使用权时，附有“项目所在的街道有权以2000元每平方购买该项目10000平方米办公楼”的条件，因该项目未建成，该街道也无法以约定的价格取得办公楼。

鉴于上述情形，假设管理人直接按通常的破产财产处置程序(即评估——拍卖——分配)来处置的债务人的财产，经管理人测算，对于拍卖“上述22.773亩土地使用权及地上在建工程”所得价款，连清偿优先债权也不够，职工债权、税务债权及普通债权均得不到任何清偿。也正因如此，因该项目在停工后二年内发生了多次建筑工人聚集到政府、法院讨要工资的情形，政府也曾为此垫付了数百万元的工人工资款。

要实现债权人权益最大化的方案就是应设法重新找施工企业将案涉的“瑞力动漫生活广场项目”未完工程内容继续施工至通过竣工验收、完成竣工验收备案，并办理权属登记，然后再将建成的房产进行销售或通过评估、拍卖变现。管理人为此拟定了另找施工单位将该烂尾楼施工完成的方案。2016年5月20日，出席债权人会议的全体债权人一致同意了管理人提出的“由浙江恒联建设有限公司垫资施工后续工程，以部分建设房产充抵工程款，除抵工程款之外的房产用以变现清偿债务”的处置方案。此后，该项目于2016年8月18日在办妥了施工许可证后，并在G20峰会结束后正式动工。至2016年12月底，3幢15层高的主体已全部结顶，现该项目已处在最后的装饰收尾阶段。据管理人保守测算，在方案实施完成后，不但小贷公司和原施工企业的优先债权能全额清偿，而且，债务人拖欠的职工工资，拖欠的国家税款也能全额清偿，连普通债权人也能有较高的比例的清偿率，当然政府也能依约定的价格购得一万平方米的办公楼。也正因此，自开始实施方案起，除不时有债权人向管理人询问项目进展情况外，再无一起信访或上访事件发生，也无任何影响社会稳定的事件发生。

四、结语

从上述真实案例可以看出，只要政府能协调相关部门，提供政策支持，为烂尾楼办理各项手续，在我国《破产法》规定的框架内，完全有可能将烂尾楼建设完成。这种处置方式，不仅使得全体债权人的利益实现了最大化，同时也有效的维护了社会稳定。因此，笔者建议法院和政府能多加关注此种烂尾楼处置的新方式，针对辖区内的烂尾楼展开适当的调研，对有可能采用上述方式处置的烂尾项目，尝试通过这种新方式加以处置，从根本上解决烂尾楼问题，化解社会矛盾。

笔者虽已在实践中运用此种新方式，但对于新的处置方式的实施必然会存在一些困难，故抛砖引玉，谨以此文一述笔者之想法，望众位同仁能以此文为石，完善笔者对此种处置方式的思考的不足。

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2095-4379-(2017)13-0181-03 作者简介：杨国江，浙江嘉诚中天律师事务所，主任律师，研究方向：民商法。