论小区停车位的归属

杨娇娇

安徽大学法学院，安徽 合肥 230601



论小区停车位的归属

杨娇娇

安徽大学法学院，安徽 合肥 230601

《物权法》第74条对于停车位的归属以约定方式作为判断依据，但是由于其规定过于概括，小区停车位的归属问题一直是社会争议的焦点。本文通过研究我国目前的立法状况，以找到相应的解决思路。

物权法；停车位；专有；共有

近年来，随着工业水平的不断发展以及人民对于生活水平的追求不断提高，社会生活中汽车的数量不断增长，但是小区的停车位数量却仍然有限，二者矛盾日益突出。目前，小区停车位的权属问题，成为学术界中讨论的重点。

一、《物权法》对小区停车位归属的规定

《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条讲了三条含义：第一，车库、车位首先满足业主需要；第二，车库、车位的权属问题通过相关约定加以确定；第三，占用共有道路的车位属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场所设立的停车位是地面停车位，由于相应部分的土地使用权是属于建筑物区分所有权中共有部分的共有权，全体业主对于该共有部分享有占有、使用和收益的权利。因此，《物权法》将此类停车位规定为小区业主共有。该规定在实务中，不存在较大的争议。但是，最具争议的就是第二点，首先，在现实生活中，当事人可以约定小区停车位归属的前提是小区停车位的权利主体明确。但是，目前小区停车位的权属并不明确，难以约定汽车车位和车库的归属。即：小区停车位自出现时就无法确知其所有权人。但是，《物权法》却规定以出售、附赠等方式来约定其归属，使其在理论上以及实务操作上更加混乱。目前，对于小区停车位的归属问题依然是莫衷一是。一些观点主张，全体业主共有停车位，不需要个人通过出资购买而取得小区的停车位的所有权；一些观点主张，在通过付费取得小区停车位的情形下，应当取得该小区停车位的所有权，政府应当为其颁发不动产所有权证；一些观点主张，既然小区停车位由全体业主共有，业主应当无偿使用，不需要另行支付使用费用。其次，约定小区停车位归属的前提应当是双方地位平等，可以平等协商。但是在现实生活中，业主与开发商在缔约协商能力上并不平等，存在着巨大的差距。如果仍通过约定的方式来确定小区停车位的归属，业主的利益将在看似“公平合理”的协商中被开发商予以侵犯甚至是被剥夺。另一方面，目前的不动产买卖合同大多为格式合同，通常情况下，约定协商的余地比较小。因此，开发商具有强大的话语权。甚至，开发商可能会对小区停车位进行垄断，高价出售停车位，使得有些业主因为停车位价格高昂，丧失获得小区停车位的机会，这将大大侵害小区业主的合法权益。

二、我国小区停车位归属权的现状剖析

目前，临时停车位、地面停车位、地下停车位和楼房首层架空停车位是我国小区停车位的主要形式。

临时停车位，是指在小区的空地上以及共用的绿地上所划分出来的停车位。对于临时停车位应该由全体业主共有；地面停车位，是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，直接设置在商品房住宅小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。由于地面停车位是建立在属于建筑物区分所有权中共有部分的共有权的土地上，此类停车位为小区业主共有；地下停车位，是按照建设用地规划上许可证载明的规划用途建造的地下停车位；楼房首层架空停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。

前两种停车位的权属没有太大争议，但是地下停车位、架空层停车位等小区停车位的权属存在着较大争议。

在实践中，我国有的地区的做法是，对开发商在地下空间使用规定发布之前拿到的土地，视为开发商有地下使用权证，只要地下空间具备车库、车位登记条件就可以登记办证。但这条规定执行力不强，目前，开发商申请地下车库、车位所有权登记的并不多见，原因在于：一是，所有权的界定需要合法性和权属明确，地下部分的权属性界定存在技术障碍，如果寻求技术部门定位，会产生很多的税费，开发商不愿意多出这笔钱。二是，开发商担心在申请所有权登记后，政府干预车库、车位的销售，有碍其对车库、车位的市场化处理。该地区政府将车库、车位位置分为人防工程里与非人防工程设施里。对设置在人防工程里的车库、车位登记在人防部门名下，非人防工程里的登记在开发商名下，允许开发商卖给业主。该地区开发商认为人防工程里的车库、车位归人防部门有失公平，应该是谁投资谁受益。而有的地区政府，没有专门发放地下车库、车位土地使用权证，很多是在发放的房产证上备注有地下车库、车位，以及占有多少面积。关于地下车库、车位的权属问题，该地区政府有关人员认为应该由市场决定。可以看出，小区停车位的权属问题在不同地区有不同的做法，尚未形成统一的解决思路。

三、我国小区停车位归属权的处理思路

对于小区停车位的归属问题应该加以分类，将小区停车位的归属划分为是属于专有部分还是共有部分。

(一)小区停车位的专有

小区停车位作为专有部分，要满足以下条件：第一，构造的独立性；第二，利用上的独立性；第三，能够登记。故，小区停车位只要能够通过相应划分确定具体的空间，其在构造上就属于独立的。另外，只要小区停车位能够独立发生效用，不需要借助其他工具，就可以发挥其功能，其在利用上就具有独立性。当小区停车位同时具备上述两个条件，就可以通过在相关机构登记成为专有部分。但是，我国目前并没有出台关于停车位登记的相关法律，因此缺乏完整统一的制度设计。因为目前小区停车位在法律上无法登记，使其无法在法律上成为专有部分，更无法获得专有部分的法律保护。因此，目前的任务是应当完善相关登记制度，进而给予小区停车位的独立保护。

当小区停车位可以进行登记成为专有部分后，小区停车位具有独立的权属保护，小区业主从开发商处取得停车位后，可以登记在自己的名下，对于小区停车位拥有所有权，使其停车位的权属明确化，也有利于对自己停车位进行物权保护。小区停车位实现专有后，将防止开发商随意处分停车位，更会限制开发商恶意的将小区停车位高价出售给小区业主以外的其他人，小区业主的合法权益将得到保护。

(二)小区停车位的共有

除专有部分的小区停车位及有充分证据证明归开发商所有的车库以外，原则上，小区停车位应该归全体业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，由小区业主共有。所以，任何人对该部分的小区停车位的所有权都无权事先约定，也无权侵占。开发商不得在销售房屋时，将该部分的小区停车位一并出售，这将侵犯全体业主的合法权益。在现实生活中存在开发商将该部分停车位通过出售、附赠或者出租等方式给予业主，但是，需要在这里明确的是，小区业主通过该渠道取得的小区停车位，取得的只是对于小区停车位使用的权利，而非小区停车位的所有权。而且只有在小区业主之间，才可以取得此类小区停车位的使用权，小区业主以外的第三人无权拥有此项权利。同时，我国应当单独立法，明确规定不得在属于建筑物区分所有权中共有部分的共有权的土地上单独自行开发停车位，以维护广大业主的合法权益。

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2095-4379-(2017)21-0187-02

杨娇娇(1992-)，女，安徽肥东人，安徽大学法学院，硕士，研究方向：民商法。