美国人为什么不炒房

高荣伟

所谓炒房，是指在买入后在短时间内卖出获利。早前，民间流传着一个有趣的故事：“李女士卖掉她在北京的一套房子，筹得300多万元人民币，在美国休斯敦买入6套房。她打的小算盘是：每月每套房子的租金是400多美元，不仅可以把北京的房子租回来，还能月赚1万元人民币。”这个故事是某置业投资（北京）有限公司总裁在接受采访时讲的。该总裁甚至进一步指出：“在美国买房投资，除去房产税等各项费用，收益率可以达到8%，加之租售比比较高，六七年就可能收回成本。相比之下，在北京投资一套房产收回成本或许要花上100年。”

那么，事实是否真如该总裁所言呢？据说，北京李女士的传奇故事很快传到了美国，在美国休斯敦生活了多年的华侨很快戳穿了这一造富神话：美国不同于中国内地，休斯敦高昂的养房费用——房产税、个人收入税、房屋保险、房屋维修费、花草苗圃管理费、空置费……“这一切压得你的腰都直不起来，哪里还能轻轻松松赚大钱？”

在美国，很多富人不像中国投资客一样热衷炒房。美国人不炒房，原因有以下几个方面：

第一，美国的房屋升值是一个渐进的过程，很难出现一夜暴涨现象。如果买了房子马上卖，根本就没有钱赚。以贷款炒房为例，在美国，假设一套房子为100万元美元，买房费用如下：贷款80万元，以利率6%计，月供5731.45元，12个月须付68777.40元；地产税：以房价1.5%计，一年须付15000元；过户费等费用：约为房价1%，须付10000元。一年下来，不算首付20万，一共约投入9万多元。一年后，假设房子涨到120万元，卖房费用如下：过户费等费用约为房价1%，须付12000元；卖房佣金约为房价5%，须付6万元；个人所得税：房子增值20万元，要交个人所得税，拥有产权未满一年即卖掉的房屋，税收比例高达35%左右，拥有产权超过1年以上的，卖房时须缴付20%左右的税。那么，交个人所得税至少4万元。房子涨了20万元，但买卖房子的费用和所得税已经接近这个数字。换句话说，如果涨幅达不到20%，就要亏钱了。知情人士指出，美国房价涨得很慢，实际上，一年有5%就不少了。

相较中国的房价飙涨，美国房价的增长率低得多。据相关统计数据，从 1980 年到目前为止，在这36年之间，美国只有 8 年房屋平均涨价超过了 10%，而且 8 年中的 6 年是发生在金融危机后的泡沫时段。从近期的统计数据中看到，美国房价的平均涨幅大约在 7%-8%之间，扣除持有成本和物价上涨等因素，大约保持在 5%-6%。数据显示，在过去的100多年里，美国房价实际上并没有出现上升趋势，尤其是在1890年到1990年这100年间几乎没多大变化，每年平均增长只有0.2%。从房价涨幅和回报率角度分析，对美国人来说，炒房实在不划算。

第二，这也是非常关键的一个原因，即美国屋主必须交财产税（property-tax）。美国人的房子每年都得缴财产税。有些地方，汽车也需要每年缴税，它也属于财产税。通常，财产税即为房产税，或者叫房地产税，因为美国的房子是连带土地的。也就是说，在美国，具有住房的人，每年需要根据房屋的市场价值，向政府交纳一定数额的房产持有税。也有人将其翻译成物业税，而这一物业税的税赋并不轻。美国的房产税通常由郡（county）或市（city）政府征收，各地税率是不同的。据媒体报道，一组相对靠谱的数据是：房产税大约是房屋市场价值的0.5%-3.5%。以休斯敦为例，休斯敦房产年税率较低的是老社区，约2.6%，新社区大多在2.9%-3.1%之间，个别新区的税率甚至可能高达3.2%。在新泽西州的一些地方，房产税高达7%，有的州达到10%。房产税让很多美国有钱人望而却步。“假如你缴纳房屋价格总额的10%，而你却不在这个社区，等于你交的钱资助这个社区的教育和治安，给别人享受；即便你不在乎，那也不要指望靠房屋买卖一夜暴富。”

一位移民休斯敦的华侨说起了一件往事：来休斯敦之前，姐姐和我们合买了一幢花园房子，用了14万美元。本以为付清这笔钱，就能安稳住在这房子里一劳永逸了，结果发现这个想法大错特错。我姐姐对我说，每年还要付约4000美元。我一听眼睛瞪大了——“这是怎么回事？我们买房子，把房子的钱付清就行了，怎么每年还要生出个4000美元来啊？”姐姐给我仔细解释：在美国，不是说买下房子就万事大吉了，每年还要缴约3%的地产税。也就是说，如果你这套房子买价是14万美元，那么你的地产税就是每年4200美元。这笔钱是一分都不能少的。这笔钱不派别的用处，专款专用，全部用作该地区的中小学教育经费和当地治安，所以美国的中小学生是不用交学费的。

到这里事情还没完。如果房子涨价了，房产税跟着上调。打个比方，一个人买了套房子花费20万美元，他一年的地产税就是6000美元。两年后按市场价房子涨到30万美元了，他的地产税就涨到9000美元了。他可能会感到非常委屈———“我不卖房子嘛！何况人还住在里面。”“房子涨价，跟我有什么关系？它又没给我带来一点好处！”但是不行，按照法律，每年多出来的3000美元他要照付不误。这是一笔不小的开销。

对于那些渴望以炒房为手段一夜暴富的人来说，房产税会扑灭其胸中熊熊燃烧着的那团炒房烈焰。

第三，美国房屋的持有成本比较高。当一个人有钱想买房时，一般会选一个好区来购买，好区一年的地税，约2万美元左右。在美国买房子还必须买保险，否则自然灾害、火灾发生时所有的财产便会化为乌有。以休斯敦为例，休斯敦地区飓风发生概率较高，因此房屋年保险费比较贵，自住的房子大约是房价的0.7%左右，商业出租的房子保险费更高。

美国养房贵，主要是因为人工昂贵。比如，独立房的房顶、外墙都要定期检查，时间长了要翻新；房子每年要高压水清洗；院子要剪草，花园游泳池要打理，每月还要喷洒防虫害喷剂；地毯得常洗，被磨损要及时更新；管道漏水堵塞要找水管工，还有数不完的其他费用。若是联栋房、公寓房，房内的维修还要自己承担，房外的维修虽不用花钱，但要交物业费每个月100-200美元。还有，中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机等电器都是业主要提供的，坏了就得更新。

除了房产税外，即使房屋无人居住，房主也必须按时修剪草坪、浇水、铲雪，以及及时进行维修。如果买了房子不是住的，或者没有人住，那么要交管理费，否则就会面临着许多法律问题。所以，在美国做地产投资的人，多数是利用给美国公民的低息贷款、税收优惠政策等，做长线规模投资，炒房很难赚到钱。虽然在美国地产投资比较保险，但这从来不是一个能够短期回报的领域，且回报率比较低。因此美国人会给自己买房居住，但在选择投资时更青睐的则是股票、基金或债券等理财产品。

第四，房子成交，卖主大约要付8%-10%的费用，包括房产经纪的佣金，各种成交费用等，而买主要付各种过户费用。买了房产，在持有房屋时若房屋增值了，不需要支付增值税，一旦房子出手，增值的部分就要交税了。也就是说，出售房子后，若赚钱的话，则需要交获利（gain）所得税。这个税率就是个人所得税的税率，使用的是超额累进税率，从10%累进到35%。以2012年税率为例，不管是夫妻联合报税，还是一个人报税，购房后一年内卖房，房价超过38.835万美元，税率是35%。如果卖掉了一所房子，赚了40万美元，那么，对不起，14万美元请交给税务局。如果购房后想通过出租获益，那么要征收房地产出租收入所得税。出租房地产的收入所得适用个人所得税的税率。需要说明的是，在美国，无论本国人或外国人，如果将属于自己的房屋出租，其收入都要按有关法规缴纳个人所得税。

第五，也许是最重要的，就是政府不卖地，土地是私人拥有的，價格是由市场决定的。

综上所述，李女士卖掉她在北京的一套房子，在美国休斯敦买入6套房，除去各种税费，每个月收进来的租金大约只剩下15%了。如果想要收回300万元资金，至少需要50年的时间，而且这还是对各项消费非常保守的估算。

美国人不炒房，不是不愿意炒房，而是不敢炒房。一方面是美国政府利用政策榨干人的贪婪，另一方面是制度法规让人不敢贪婪。

编辑：薛华 icexue0321@163.com