不动产初始登记相关问题探讨

曹晓炜　杨黎萌

案例：2013年，原告向房屋开发公司购买一套（间）商业用房，并签订商品房买卖合同，办理了网上备案，同时支付购房款。2015年3月，开发商在房屋登记部门办理房屋初始登记。2015年7月，开发商向原告交房，并将商品房转移登记所需材料提供给原告。此时，原告以商品房买卖合同中的房屋编号位置不明确，与开发商产生争议，未领取相关材料。2015年10月，原告向法院提起行政诉讼，认为房屋登记部门为开发商办理房屋初始登记违法。2015年12月，法院开庭公开审理了该案，并追加开发商为第三人。

案件审理时，法院将原被告双方争议归纳为两点：一是房屋登记程序是否合法，申请人所提交要件是否真实、有效、齐全。二是经初始登记的房屋，是否满足《房屋登记办法》等相关法律规定的房屋基本单元要求。为保障房屋登记准确性，降低房屋登记机构应诉的风险，笔者就该案争议的焦点问题进行剖析，以供参考。

一、诉求

第一，原告与开发商签订的商品房买卖合同中，对原告所购房屋未就具体位置及详细信息附图说明。房管部门（房屋登记机构的上属机关）已对该商品房买卖合同予以备案，房屋登记机构应可查询该合同的具体内容。因此，进行房屋初始登记时，房屋登记机构应就合同内容进行审查。房屋登记部门未审核已备案合同内容，为开发商办理前述房屋初始登记的行政行为违反相关法律法规的规定，应予撤销。

第二，《房屋登记办法》（以下简称《办法》）及《江苏省实施〈房屋登记办法〉若干问题的指导意见》规定，房屋登记基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。开发商虽提交了房屋平面分割图纸，但未按该图纸建设实体墙的隔断，该图纸不具有法律效力，房屋登记机构办理该处房屋初始登记依据不充分，程序违法。

二、案例解析

1.商品房买卖合同是否是房屋初始登记的审查要件

本案中已备案的合同在房屋初始登记中是否需审查呢？实践中，也有很多的业主认为，商品房合同备案部门与房屋登记部门同属房产管理部门管理，房屋登记部门应就合同备案的行政行为进行合理审查。但是，根据我国《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，合同备案不具有物权的推定力，仅仅是在防止开发商一房两卖时产生一定的限制作用，只是一种行政审查行为。实际上，房屋登记机构为了做到合理审慎，避免产生债权债务纠纷，一般在在建工程抵押登记及商品房转移登记等情况下，查询相应的商品房合同备案情况，防止已销售的房屋被开发商恶意抵押，或者防止非实际购房人骗取房屋转移登记等。相反，房屋初始登记是购房人能够顺利的取得房屋预期物权的有力保证，也是保证商品房买卖合同双方能够顺利履行权利义务的基础。因此，商品房买卖合同不是房屋初始登记的要件，即使该合同存在瑕疵，也不能推翻房屋初始登記的合法性、有效性。

2.诉争房屋是否满足房屋登记单元的要求

房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。2015年3月起施行的《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。本案中的标的物系非住房，可以间为单元进行登记。依据上述规定，该登记单元应有固定界限，且可以独立使用，有唯一编号。由此看出，本案中的诉争房屋虽没有实体墙的分割，但开发商在地上划实线明确界址，分割后的单元可以独立通行和使用，并且经专业测绘人员测绘，编码唯一，满足房屋基本单元的登记要求。

三、实践建议

1.行政诉讼主体资格的审查

实践中，因开发商与购房人产生纠纷，而将房屋登记机构作为被告提起行政诉讼的案例比比皆是。事实上，与具体行政行为有法律上的利害关系方可提起行政诉讼。法律上的利害关系是指行政机关的具体行政行为对公民、法人和其他组织的权利义务已经或将会产生实际影响，这种利害关系，包括不利的关系和有利的关系，但必须是一种已经或者必将形成的关系。本案中，诉争房屋产权未产生异议，合同中的房屋原为开发商自建，后出售给购房人，也未出现第三方要求主张诉争房屋的权利。原告在起诉时，未就该处房屋的初始登记如何侵犯其权利进行申诉，也就是说原告与起诉的行政行为不具有已经或必将形成的利害关系。从行诉案的角度看，原告不具备行政诉讼主体资格。笔者建议：房屋登记机构在应诉答辩时，可以购房人不具备行诉主体资格为由请求法院不予立案。实际上，购房人应就房屋合同未明确房屋位置及相关详细信息提起民事诉讼来解决上诉争议，以节约司法资源并减少房屋登记部门应诉产生的大量额外工作。同时，也可以节约购房人因不必要的诉讼而产生的各项费用及消耗时间。

2.房屋登记单元的界定标准

根据《办法》规定，房屋登记基本单元可以是特定空间。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第五条也规定，《暂行条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。房屋等建筑物，以该房屋等建筑物权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。《实施细则》对房屋基本单元的界定有了具体的描述。对于房屋而言，审查登记客体要求包括：房屋内的空间、独立使用、权属界线封闭。但实践中争议较多的是如何保证该分割单元合法有据，且没有变化。笔者认为，房屋的物理属性需满足前述三点要求，但还应满足相应的法律属性。也就是除物理属性满足要求外，登记单元还应满足规划审批要求且唯一固定。例如：地下车位以划线的方式分割各车位的具体位置，每个车位都有可独立的使用通道及封闭的权属界线，且属于房屋内部空间，应可办理房屋初始登记，还需由测绘部门按规划审批图纸进行测绘，并由开发商承诺在房屋交付使用前不予变更，方可办理房屋初始登记。

3.初始登记应审查房屋测绘成果

房屋初始登记时，开发商已取得房屋的物权，办理房屋登记系依法公示，也是为保障房屋交易的前提和基础。从这个意义上讲，商品房销售是房屋初始登记后续办理商品房转移登记的必要环节，并不是开发商申请初始登记的前置要求。开发商在办理房屋初始登记时，所有建成房屋并不一定全部销售完毕。只有在开发商与购房人申请办理预告登记时，房屋登记机构才有必要审查商品房买卖合同。因此，根据《暂行条例》等相关法律规定，房屋初始登记应审核不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。

4.房屋测绘与商品房合同的有机衔接

开发商预售商品房时，与购房人签订的商品房买卖合同经常会产生信息不对称的情况。开发商作为房屋的建设者，对房屋的属性比购房人了解的更为清楚。对于大多数购房人来说，都不能完全明白合同中所描述房屋的基本情况，一旦产生纠纷，购房人往往作为弱势群体，维权较困难。为避免该类行诉案的发生，笔者认为，在购房人与开发商签订商品房买卖合同之前，房屋登记部门可提前介入，就房屋的具体位置、面积等信息进行预测，将房屋预测成果与商品房合同备案进行有机结合，附加入购房人与开发商签订的销售合同附页，通过网络传输，将房屋的基本情况提前告知购房人。

陈品禄/责任编辑