“土地财政”与房地产宏观调控政策思考

何晓土

摘要：文章分析了土地财政与房地产宏观调控现状，提出了土地财政与房地产宏观调控解决办法。

关键词：土地财政；房地产；宏观调控政

中圖分类号：F817.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-00000-01

一、土地财政与房地产宏观调控现状

（一）土地财政和房地产宏观调控存在的问题

人民网上有一篇这样的文章《地方患上土地依赖症：没土地谈发展难想象》，阐述过这样一个观点：“土地财政表面风光，却透露出很多危险的信号。除了推高房价，背后的弊端更是不容小觑。地方政府在土地上取得巨大的收益后，很容易产生严重的依赖性，渴望坐享其成，不努力发展实体经济，更别提转变经济发展方式，调整经济增长结构了。”

当土地财政在国家蔓延开来，人们惊讶的发现，无需工业化也能城市化，在城市高速发展高楼林立一派繁荣景象之后的是：人们不得不忍受祖孙三代为了一座属于自己的房子而承担的高房价，人们不能不去忍受各种令人窒息的雾霾，本该在城市集中控制与集约治理的工业企业在级差地租的效应下分散在苍茫的神州大地上。土地资源不可再生，而土地财政却损毁了大量的耕地，粮食在不久的将来也将成为我们的一大隐患。

（二）房地产宏观调控不佳的原因

我国中央制定的房地产调控政策的目标是合理的引导人们的住房消费需求，稳定房价，保障人们的基本居住性房屋，让房地产市场持续平稳的发展。然而土地财政的实质是地方政府以卖地来获得地方城市化发展的所需资金。地方政府从自身角度出发，更倾向与在自己有限的任期内做出更为实际的政绩，土地财政才能更为迅速的帮他们完成这一绩效目标。

从2005年开始政府就开始了一系列的针对房价过高、过度投资炒房等现象的房地产政策，然而房地产价格仍旧一路飘红，上述在房地产商品住房基本情况中已经介绍了。然而杯水车薪，房价仍是成大趋势的上涨一路飞驰。我国每年的GDP有超过2个百分点是由房地产拉动的，房地产产业的经济效益直接与我们的地方的经济发展挂钩，地方政府对土地财政的依赖度使得深入的房地产宏观调控犹如切肤之痛。

二、土地财政与房地产宏观调控解决办法

（一）完善住房保障制度

保障性住房建设不但能满足人们对住房的要求，而且还可以防止因商品住房建设不足引起的相关产业和就业的影响。因此，各级政府需要落实好保障性住房建设计划。

1.需要制定有关法律，法规，把保障性住房建设在数量和时间的上升进行名门规定，由政府依法执行。

2.将住房保障纳入目标责任制管理，建立地契检查制度并设立责任追究制度，杜绝有关部门的不作为行为。

3.设立专门的职能机构，全权负责公共房屋的管理，向社会公开，接受群众监督，以确保保障性住房建设顺利进行。

同时，政府要严格调查把关购房者，避免这些廉租房被那些利己投机的人所利用。将经济适用住房的价格控制在较低的中产阶层中，在他们的经济能力可以负担以内，以防止公共资源的培育严重变形。

（二）加强土地政策调整，改善住房供应结构

在对小型和中小型普通商品房和经济适用住房的住房供应的指导和控制的作用，切实加强土地，努力降低成本。为保护低收入和中等收入家庭的购房需求，还需将经济适用住房开发的利润空间进行合理限制，严格限定供应对象，禁止有心人将住房计划的目标拿去从事商业活动开发。政府还需建立一个住房调节保障机制，根据基本国策调节供需矛盾，合理利用土地，增加土地供应总量，提高土地的整体利用效率。同时，完善土地出让制度、严格的资格审查制度和开发项目资本金制度，增加透明度。增加土地供应，抑制高地价，防止土地价格上涨过快。

（三）加强信贷监管，限制贷款额度

加强信贷监督，包括两种手段：一是收紧信贷额度，二是实施差别化信贷。信贷额度收紧是指银行收紧住房贷款的交付，减少商品住房市场的资金，从而减少了需求。高度关注商品住房市场的变化，加强对商品住房贷款窗口指导、监督和管理。进一步收紧政府融资平台和商品住房贷款，拉紧开发商的资金链，减少对开发商的贷款。让这一系列的措施，有效遏制投机性需求，使商品住房市场降温。

（四）建立房产信息系统

投机者在商品住房市场的行为往往是基于预期的价格变动。在信息不对称情况下，投机者往往受预期左右的影响如果房产信息公开则不会这样因此需要建立房产信息系统。

（五）改革利率决定机制，完善汇率形成机制

利率市场化是利率发挥资源配置基本功能的一个重要前提。在目前条件下，利率依然由国家调控，利用利率来抑制商品住房价格的作用是非常有限的。因此，为了进一步提升利率政策的实施效果，应逐步实行利率市场化改革，理顺利率与商品住房价格之间的关系，使得利率能真正反映真实的商品住房投资成本、收益和风险。

（六）大力引导金融合理协调发展，促进财政收入

中国应该在引导金融发展的同时，更加重视城市与农村间的协调，更加关注公平原则。在城市金融发展的同时，考虑到农村金融发展的限制及自身特点，可以专门制定适合农村金融发展的政策方针予以支持农村金融的发展。

（七）注重我国区域经济协调发展，促进财政收入

区域经济发展最不平衡比如广州，即使是在经济发达的珠三角城市内部，城乡收入差距程度也不容忽视，例如其中心城市广州，由于企业利润偏高挤兑了农村居民的非农业收入，使得其年的城乡收入比也达到了，这些方面都表明了中国城乡收入差距所体现出的复杂性，即区域间不同的经济发展水平放大了城乡收入差距，而区域内的城乡收入差距也各有不同，这就要求我们在注重区域协调发展的同时对不同的城乡收入差距的原因对症下药，使城乡收入差距不再是阻碍经济持续健康发展的隐患。

（八）促进城乡收入的平衡

目前中国已有部分文化艺术和民俗受到重视和保护，如：东莞百子论文公益活动、中国汉人南迁移民文化的代表性建筑开平碉楼、国家非物质文化遗产吴川三绝、国家重点风景名胜区惠州西湖等。这些文化遗产和旅游胜地慢慢成为一个地方的象征，在全国甚至全世界享有盛誉。这些特色旅游、民族文化遗产、当地美食等文化产业的发展，提高了乡村贫困地区的收入，缩小了城乡收入差距。同时，还要促进吸纳就业主阵地的中小企业的发展，加强区域经济合作，使其成为中国的出口经营主体。

参考文献：

[1]陈酉宜.保障性住房政策对房地产市场影响研究.经济纵横，2014，4.

[2]葛文生.商品住房价格研究.当代经济，2015，3.