分析我国房地产市场发展

刘玉

摘要：当前世界经济复苏进程举步维艰，房地产行业始终斡旋在市场经济的风口浪尖上，为稳定和完善房地产发展，在分析我国房地产发展历程的同时，结合国内经济发展呈现的新常态，取其精华，去其糟粕，试图避免房地产泡沫对市场经济产生重创。

关键词：房地产行业；房地产泡沫；去存量

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01

随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。我国房地产行业发展主要经历四个发展阶段，1978～1998年，我国房地产市场复苏，发展阶段；1979年～2003年房地产发展稳定协调发展阶段；2004～2013年房地产市场风驰云卷发展期；2014～2016年房地产市场泡沫形成期。

一、房地产市场复苏，发展阶段（1978～1998年）

从1978年邓小平同志提出了关于房改的问题，截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。1998年，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心，使得在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词。住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。1993年～1998年，我国GDP在总量20万亿基础上，以8%的年增长率稳步上升，我国人均GDP保持在1000美元，人均住房面积12平方米，住房需求显著，此间，国内雨后春笋般出现2万家左右以国有企业主导的房地产企业。我国房地产市场从复苏逐步走向迅速发展阶段。

二、稳定协调发展阶段（1998～2003年 ）

1998年～2003年是中国房地产市场蓬勃发展的阶段，以1998年7月3日，国发（1998）23号《国务院关于進一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的出台为起点，国家出台了一系列刺激房地产市场发展的政策，如取消福利房，按揭贷款购房政策促使有效需求短时间激增，推进房地产市场稳健发展。相关法律法规的完善及出台各种利好房地产的政策，完善和促进了国内的房地产行业发展，配套措施相应出台，规范土地交易、商品房交易、市场交易等行为，给与行业以各类的支持。房地产市场稳健成长，市场价格与销售量平稳上升，各地市场全面稳步地发展，中国房地产业进入一个稳步上升的通道。

三、房地产市场风驰云卷发展期（2004～2013年）

2004～2013年是我国房地产市场空前发展的十年，投资需求和消费需求同步上涨的同时，取消价格管制等政策的实施使得房地产行业风驰云卷之势在全国各地蓬勃发展。据统计，2004年以来，房地产投资增长持续在20%的比率，每年竣工面积达500万平方米，房价涨幅达到200%，是1998年前总和的1.5倍，人均住房面积从12平方米上升到32平方米，为绝大多数居民解决了住房问题。推进了城镇化发展，我国城镇化率从2004年的21%迅速上升，2012年已经达到51%。截至到2012年，我国的房价收入比率达到25倍。随着房地产行业的迅猛发展，房地产市场渐渐浮现一系列的问题，房价过高，涨幅过快，伴随拆迁，纠纷问题愈演愈烈，房地产行业成为市场经济的重中之重。

国家宏观调控对房地产行业的发展起着至关重要的作用。在中国经济日新月异的发展过程中，房地产市场一直是国家关注的重点，十年间出台了一系列对房地产行业宏观调控的政策。以《国六条》、《国八条》、《过五条》为指导的地方政策不断推陈出新。从规划土地、金融政策、经济适用房、房价以及资金投向等多方面，全面反思和调控国内的房地产行业发展。

四、房地产市场泡沫形成期（2014～2016年）

2014～2016年是我国房地产市场瞬息万变的三年，房地产泡沫不断形成的时期。2014年起，全国房地产开发投资增速持续下降，从2014年初19.3%到2015年末1%仅仅用了24个月。2016年开始有向好局面达到3%。当然，这两年全球经济危机对国内房地产市场带来重大影响。持续的经济下行使得房地产市场中的泡沫迅速浮现，去库存，去产能成为近三年来房地产行业的首要目标。2015年中央经济工作会，把去库存作为供给侧结构调整的五大重点任务当中一项，房地产去库存是主要部分。为了降低交易成本，更好地满足刚需，国家陆续出台了相应的政策。在国家宏观调控下，房地产行业仍然存在很多问题，房地产泡沫不断形成，完善和维稳房地产市场成为经济市场发展的重点。

综上所述，去库存，去产能是我国房地产市场发展的重点，在充分发挥市场调节机制的基础上，需要经济市场协同发展，坚持加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强舆论引导，增强政策透明度。业内人士称，目前国内房地产市场两极化明显，一线城市外来人口不断增加，创造部分刚性需求，房价会维持高企，有上涨趋势，引导部分开发商对房地产市场的投资趋势加大。与一线城市相反，二三线城市外来人口量相对较少，且有人口外流趋势，导致刚性需求下降，去产能，去库存，首当其冲。其房价可能会维持稳定并下降趋势。各地方政府需继续实施“因地施策”，做好房地产市场维稳工作。

目前经济形势持续下行，上市公司资金流动性下降，现金流周转问题显著，随着市场经济资本不断扩大，现金流量仍然有减小趋势，大量资金投入在固定资产上。央行多次通过降息降准来使现金回归市场，回归的现金流对经济市场产生多大影响，取决于市场对其使用方式。在政府宽松的市场政策下，房地产商应积极响应，多举办房交会等活动促进消费者停止观摩，激发消费，做好去存量工作。审慎出台合理的调控措施，督促和指导地方政府进行因地制宜的创新，以达到房地产市场平稳度过泡沫经济时期，稳健完善经济市场转型发展的目标。

参考文献：

[1]曹宇.中国房地产发展历程.企业技术开发（中旬刊），2014（4）.