城市规划与房地产开发的协调机制

肖乾瀚

中交城市投资控股有限公司

城市规划与房地产开发的协调机制

肖乾瀚

中交城市投资控股有限公司

在市场经济体制下，房地产的开发建设需要依靠市场机制的运作，但是市场机制运作会出现“市场失效”的现象。城市规划通过对城市土地和空间使用配置的调控，来对房地产开发中的市场行为进行干预，从而保证房地产开发的有序发展。但因城市规划的公共政策属性和房地产的以追求最大利润为目的，两者的矛盾造成房地产开发违反城市规划现象突出。从而导致规划失控，对城市建设与发展造成严重危害，因此，加强城市规划对房地产开发的控制是城市健康发展的必然要求。

城市规划；房地产开发；协调发展

为解决城市规划和房地产的矛盾引发的社会问题，研究两者的基本特点和相互关系，从中找出它们的内部联系，提出协调城市规划和房地产开发发展的有效措施，为我国城市规划工作的开展提供必要的引导和支持，进而规范房地产开发行为，促进整个市场的规范。

1 城市规划与房地产开发之间的关系

对于房地产开发来说，其市场发展具有较强的政策性，尤其是城市规划因具有导向性对其影响很大。城市规划属于一种政府行为，它所反映的是大众人民的意志，将保护公众利益、公民合法权益等放在首位，其中心目的就是推动城市进一步向前发展。而房地产开发工作主要责任方为房地产公司，其本质为企业行为，之所以房地产开发会与城市规划顾及重点不同，主要在于两者的内涵与性质存在差异，如在发展上，城市规划多从宏观角度考虑问题，不仅关注城市发展，还为城市发展指明了方向，善于从长远角度考虑问题，而房地产开发则从微观角度出发，只关心企业发展，注重近期效果；在信息收集上，城市规划十分注重市民意见，始终将满足市民需要放在首位，而房地产开发所重视的只是市场信息，主要目的是满足市场需要。由此可见，城市规划与房地产开发之间存在着宏观与微观、长期与短期的关系，这也就意味着房地产开发要受城市规划引导与控制，只有这样才能促进房地产开发健康发展。

2 城市规划对房地产开发的调控

2.1 城市总体规划的引导作用

在总体规划阶段加强城市人口规模和用地规模的专题研究；加强总规阶段居住用地规划研究，确保居住用地规模和人口规模相适应；还要进一步加强“城市住房建设规划”等与房地产发展直接相关的专项规划的编制和近期建设规划的编制。在城市住房建设规划中，应在充分调研的基础上，了解掌握城市区域内的房地产供需现状，当地经济发展水平和消费能力，对房地产市场的发展有科学合理的预测；在住房建设规划中，要特别明确普通商品房、经济适用房和廉租房等满足广大人民群众基本住房需求的各类住房的开发供应量、供应结构和建设时序，从而为城市的住房建设提供科学依据。近期建设规划，确定了城市三年到五年内城市的发展方向，同时也明确了各类房地产开发项目的建设布局及规模、改造拆迁的规模和时序，导向性质更加明确具体。进而明确在城市近期建设规划期限内各类住房建设的目标，从而合理安排新建各类住房的供应总量、供应结构、供应时序及空间布局，合理安排改造拆迁的各类住宅的位置、规模和时序以及安置人口。

2.2 详细规划的控制作用

控制性详细规划是在我国经济体制由计划经济转变为市场经济体制的背景下，为了给城市土地出让、招标提供足够的依据而产生的具有中国特色的规划类型。土地使用权出让前，必须编制控制性详细规划。控规的编制要覆盖整个城区。控制性详细规划对房地产开发的引导性、控制性更强。①控制性体现在：规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定建筑后退红线距离、建筑间距、禁止机动车出入口等；②引导性体现在：提出各地块的建筑体量、体形、色彩等要求。在控制性详细规划中，各个地块控制指标的科学合理确定对房地产开发起着非常重要的控制作用，因此，编制过程中要加强对土地开发强度的综合分析，统筹考虑地块的环境效益与经济效益，综合分析开发建设对土地使用经济性的影响，达到科学确定土地使用强度，提高土地利用的经济效益的目的，使城市用地结构保持合理比例，为确定房地产开发投资方向提供科学可靠的依据，增强规划的实用性和可操作性，从而引导房地产合理开发、有序开发。

3 城市规划和房地产开发的协调机制

3.1 城市规划对房地产开发的引导机制

城市规划的编制需要不断地跟踪反馈，保持房地产开发与城市规划的一致性。其次增强城市规划前瞻意识，为房地产提供指导。城市规划要有超前意识，要能够影响房地产发展方向、发展策略，避免被开发项目牵着鼻子走。最后，城市规划需要兼顾房地产开发商的利益，增加弹性空间和其应变能力，房地产开发的不确定性必然要求规划需要具有弹性，但这种弹性要与相关的法律依据相辅相成。

3.2 城市规划与房地产开发协调发展的保障机制

1)防止房地产开发出现过度投机行为。城市用地规模和用地总量是进行城市规划过程中所必须重点关注的问题，必须通过严格限定房地产商投机行为来保证房地产市场的供求平衡。

2)加强对房地产信息和数据的实地调查收集工作。城市规划必须以房地产市场信息为基础，因此只有真实的房地产市场信息才能够为城市规划工作的开展提供足够的支持，这就要求必须进行相应的市场调研。

3)逐步完善对城市规划的监管。城市规划直接影响房地产的健康发展，而城市规划实施过程是涉及到政府、公民、房地产商多方利益，为保障各方参与者的合法权益，需要建立完善的监督和监管体系。公开、透明的公示规划成果，向公众普及公众参与规划的权益，充分发挥群众的舆论监督作用。

总之，城市规划对房地产开发的影响很大，两者间的关系也较为特殊，房地产开发要正常进行，就需要将城市规划作为依托，这就需要城市规划发挥自身作用，给予房地产开发正确引导，并联系现实情况，采用合适的规划手段，设计好城市土地利用范围，完善周边设施，科学规划与开发。只有这样才能为自身发展奠定基础。

[1] 王家庭.城市规划与房地产开发非协调发展对策研究[J].城市，2005，18(2)：24-26.

[2] 张敬仲.城市规划与房地产开发的互动关系研究[J].郑州航空工业管理学院学报，2013，31(6)：46-51.