社区养老地产开发项目决策风险分析研究

张志盈 ， 陈 瑶, 陈文东

(1. 西华大学建设与管理工程学院, 四川成都 610039； 2.四川兴锐建通工程咨询有限公司， 四川成都 610046; 3.航天城改扩建工程管理处， 北京 100094)

社区养老地产开发项目决策风险分析研究

张志盈1， 陈 瑶2, 陈文东3

(1. 西华大学建设与管理工程学院, 四川成都 610039； 2.四川兴锐建通工程咨询有限公司， 四川成都 610046; 3.航天城改扩建工程管理处， 北京 100094)

养老地产是房地产行业细分出的新兴市场版块。较一般地产而言，养老地产开发资金需求量更大、产业链更长、各方利益关系更复杂，房地产开发商在养老地产项目的开发中势必将面临巨大的决策风险，本文从开发商管理的角度来，分析了社区养老模式下的嵌入型住宅社区养老住宅产品开发所面临的风险因素，并提出了相应风险对策，以期提高投资者的决策水平。

社区； 养老地产； 决策风险； 风险对策

《2015年社会服务发展统计公报》显示，截至2015年底，中国60岁及以上老年人口22 200×104人，占总人口16.1 %，高于10 %的国际老龄社会标准，中国已进入老龄化社会。

虽然目前政府正大力推进敬老院、养老院等公办养老机构的建设，但随着老年人退休金、养老保险金等收入的不断提高，其购买力的不断增强，人们对晚年养老住房提出了更多、更高的改善性需求。调查显示，中国目前2亿多的老龄人口，90 %左右的老人不满于现在的老年住宅产品，养老住宅产业链上多种需求尚未得到满足，功能有待开发，中国的养老住宅市场潜力巨大。

1 我国养老地产发展

1.1 养老地产发展阶段

目前，我国存在家庭、机构和社区三种养老模式。三种养老模式具有阶段性特征，其中家庭养老仍是基础，但要充分发挥市场在资源配置中的有效作用，必须优化机构养老和社区养老功能，使社会力量逐步发展成为养老服务的主体。不同养老模式下，养老住宅产品的形式及开发主要主体具有一定差异性，如图1所示。

图1 中国养老住宅发展阶段

1.2 本文社区养老地产概念界定

根据万科一项业主调查显示，无论是老年人还是其子女，95.6 %的被访人群倾向于自己或自己的父母能在本社区或邻近社区解决养老问题，延续“居家情结”。可见，此类型社区养老住宅产品更符合我国的养老背景，无疑是房地产商介入养老市场开发养老地产的一个重要方向。

本文的社区养老地产仅仅针对社区养老模式下的嵌入型住宅社区养老住宅产品，这种养老地产，通常指在成熟社区中，开发建设或者植入的以家庭为单元的，方便老年群体进行自助生活服务的，每家每户自成一体的养老住宅。

1.3 养老地产与传统养老机构区别

养老地产属于一种新型的养老住宅开发产品，除了规模上比养老院和敬老院大之外，服务的目标人群和服务质量等与传统养老机构也大大不一样。

从投资开发主体和运营方式上谈，养老地产的投资开发主体主要为大型的房地产开发商，运营方式主要是由专业运营机构进行配套服务运营[1]；而传统养老机构的投资开发主体则主要为政府，运营方式上兼容公办公营或公办民营两种运营方式。

从建设资金上谈，养老地产的建设资金主要来源于社会资金；传统养老机构的建设资金则主要源于政府配套资金。

从产品盈利性来看，养老地产属于商品住宅，实行市场定价，通过“销售”、“长期出租”以及“租售并举”三种物业运营以及养老配套服务运营方式进行盈利[2]，盈利性较强；传统机构养老产品则都基本没有盈利可言，社会属性更强，在定价方面，也只能实行政府定价或政府指导价。

从入住的老年人群来看，社区养老地产主要入住的是有一定收入的，面向社区内部或者邻近社区的老人，这部分老人的子女亲人都在社区内；传统养老机构则主要入住的是“五保”、“三无”老人或低收入家庭送养的老人，并且这部分老人大多是需要进行持续性照料的。

从服务类型上说，养老地产进行适老设计并完成建设后，运营期间主要是让老年群体进行以家庭为单元的自助生活服务为主，社区的周边的邻里关系以及人群结构层次多样；传统养老机构则主要是以医护人员对老年群体提供集中居住和持续照料服务为主。

2 社区养老地产开发决策风险分析

2.1 经济风险

(1)融资风险。养老地产项目投资资金需求较一般项目大，但目前我国针对于养老地产项目的融资渠道较少，需求增加、供给减少让养老地产融资问题凸显，资金成本增高。虽然养老地产创新融资模式如房地产私募股权基金等也逐渐出现，退休军人基金、退休教育基金等也愿意投资养老资产，但尚未发展成熟，监管机制、制度政策也尚未完善。

(2)运营费用变化风险。市场上具有敬业精神的医疗护理团队以及老年人专业服务运营机构都很欠缺，养老地产项目的运营离不开高素质、高水平的管理人员和专业医疗护理人员，而高效配套服务日常运行成本很高，不仅让养老地产面临高成本运营费用风险，而且还面临运营费用变化风险。

2.2 市场风险

(1)养老文化风险。首先，从年龄看，目前关注老龄房地产的大多是老年人，全社会老龄意识和“及早备老”的理念尚未深入到中年人士心里。其次，养老地产起步晚，养老地产的养老方式还未被人们普遍接受，许多家庭仍然认为养老地产就是传统的敬老院、福利院，对其存在一定偏见。再者，目前步入60岁的老人消费习惯多保守，而目前市场上一个系统专业的养老机构提供的完善养老服务，至少也需要每个月2 000～3 000元的服务费用[3]，在北京、上海等发达城市，费用则更高。所以在享老消费的理念尚未完成形成而养老地产项目又多“高端”情况下，养老地产的市场推广及销售不可避免会遇到各种难题。

(2)空置风险。出租物业运营方式下的养老地产，入住率的保证是项目盈利的关键所在。嵌入型住宅社区养老地产客户群主要针对该社区或邻近社区的老年群体，开发前需要对消费群体入住意愿进行深入调查，获得相对比较准确的需求信息以便对市场空间做出准确判断。若项目运营中空置率过高，项目的现金流为负，长期不能实现盈利会导致项目失败。

(3)市场定价风险。养老地产不仅物业开发成本高于传统房地产，还包括大量的配套服务开发成本，其市场定价影响因素多且复杂。

2.3 政策风险

(1)社区区域规划风险。嵌入型住宅社区养老地产项目对已建社区的建筑覆盖率和容积率以及周边环境有较高要求，社区区域原规划配套设施网点、城市交通道路的变动后可能造成区域环境不再适合养老地产项目的开发。

(2)养老用地政策风险。在养老地产项目开发成本中,购地成本占据很大一块，对于嵌入型住宅社区养老地产而言，由于社区配套已经较为成熟，周边人气已经聚集，这样养老地产的土地价格必定比较高；目前在城市规划领域尚没有养老产业用地这一土地用途，养老用地政策尚未明晰，多数养老地产项目的土地用途还是商业用地或者住宅用地，并且是以“招拍挂”方式获得，土地价格较高。

(3)税收、补贴政策风险。国务院下发了《关于加快发展养老服务业的意见》，养老服务事业和产业在投融资、用地、补贴、税收减免等方面出台一系列政策扶持养老产业发展，但是养老地产不纳入其内，无税收优惠。目前一些地区仅仅采取了床位补贴政策，并且有严格限制。

2.4 技术风险

(1)嵌入选址风险。嵌入型住宅社区养老地产项目的选址应选择在养老设施覆盖较少、公共资源较为齐全的社区区域，并且需要靠医院、公园、购物场等公共服务设施以便能满足老年人紧急就医、就近就医、外出散步、日常生活等需求，对于每一地区而言，能够满足以上要求的居住资源具有一定程度的稀缺性。

(2)嵌入规模风险。嵌入型住宅社区养老地产项目物业的嵌入规模，既要满足投资和经营的经济效益，还要满足社区服务范围内居民的实际需求，并且适合老年住宅内良好的家庭气氛；社区养老地产主要面向社区内的老人，公共户外活动场地与相关配套设施上可以和邻近社区是实现共享，因此在配套服务规模上需要考虑是否在相关设施的共享半径内以及共享度是否合适。

(3)适老设计风险。养老地产的规划设计在空间布局上要体现老年人自立性、健康性以及安全性，设备与设施需要按照老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计，其设计风险主要包括适老功能设计风险和套型设计风险。

①适老功能设计风险。在养老地产适老功能设计中，在规划设计方面要充分考虑到老年群体行动不便、身体虚弱等特征后进行人性化细节设计。室内功能设计中地板要防滑、电梯要缓慢、走廊安装扶手、屋里安装小夜灯，屋里有紧急呼叫系统等，以防老年人出现意外；室外活动场所必须是无障碍设计,包括消除室内高差、坡道设计、人车分离的道路系统等等。适老功能一旦有缺陷，对老龄人的安全造成影响，企业不仅会面临巨额资金赔偿，项目运营以及企业声誉也将会受到重大影响。

②套型设计风险。在养老地产套型设计前，需要对社区内部及周边的老年居住状况进行调研，单人、双人间比例设置需要合理，套型的组合也要多元化，面积既要集约又要适应于营建出老年居住良好的家庭气息。简单的对房间进行重复与叠加，会造成居住套型形式单一、空间不丰富，很难满足老年人的居住需求。

(4)配套开发风险。在社区配套设施方面，需设立大型的专为老年人服务的医疗机构、康体中心等，配备先进的医疗设备及专业的医疗护理人员，以满足老年人医疗、保健、理疗、康复的生理需求；除了生理层面,以老人心理需求出发组织丰富的文娱活动,设置老年大学、棋牌室等,提供老年人追求进步，陶冶情操的空间，营造舒适的养老氛围；在商业功能上,要设立超市等以满足老年基本的购物、日用品采购需求；在配套服务功能上，要提供呼叫等紧急情况下的应急系统。以上这些服务配套的开发规划需要开发商在前期规划中做好社区服务体系的布局，以便在项目正式运营前便能将所需各项资源整合入项目中，其开发不仅专业性很强，资源整合度、资金投入度都相当大，并且资金需要经过长时间有效经营才可以回收，不仅机会成本高，也在无形中扩大了投资者的风险。

2.5 运营管理风险

(1)管理服务风险。养老地产属于类“商业地产”，物业管理复杂，后续需要具有运营经验的复合型管理人才对项目进行持续运营管理，而我国养老地产处于起步阶段，现涉足养老地产行业的企业多从传统地产、保险、商业地产等转变而来：一方面多数开发商已经习惯买地、建房然后就销售的快速周转模式；另一方面，后期运营尚处于摸索阶段，对养老服务的盈利点认识及经验积累还不够，还有很多房地产商运营服务整合能力有限，无法进行有效运营管理，后期运营的养老服务外包，没能对养老地产的外延内涵进行深入理解。运营中每个环节的小问题都会给老年人的日常生活造成影响，对开发商的信誉造成一定的损伤。

(2)护理服务风险。目前中国从事养老服务的人员多是从传统行业跨界而来，真正接受专业教育的护理人员较少。并且在选择和任用上护理服务人员上标准不一，使养老服务质量难以保证。

3 社区养老地产开发决策风险应对

由于经济风险、政策风险基本不受开发商控制，因此这两方面是本文社区养老地产项目开发决策风险应对的次要方面，一般在项目初期加以考虑即可。本文将就市场、技术、运营管理方面，为开发商提出一些管控对策，以便其顺利应对风险，保证项目的成功开展。

3.1 市场风险对策

养老地产项目要降低市场风险，一是可以通过报纸、网络等媒体对项目进行广泛宣传，将项目优越区位条件，先进完备的配套设施、高水平的服务等信息传递给公众；二是要在对项目市场环境特点、竞争者、社区规模等做好调查与分析基础上进行产品市场定位，以满足周边社区老年群体养老实际需求；三是要综合分析开发、经营成本、市场需求、周边社区老人或老人家庭经济承受能力、住宅档次、服务水平、开发目标等因素，制定合理月租价格；四是针对因入住率不足带来的空置问题，施以以老小兼模式，在项目中规划儿童乐园，周边幼儿园与小学孩子放学后，把项目变成临时托儿所以便部分入住的高知老年群体发挥余热，给孩子们讲故事、辅导功课。

3.2 技术风险对策

嵌入规模应在周边市场可接受条件下，扩大产品规模，形成规模效应，降低成本。养老地产项目在开发过程中应严格围绕老龄人的生理、心理需求进行适老设计。除了轮椅推行空间、老年专用电梯、专业助浴设备、老年安全插座、健康监测设施等适老设备外，在细节设计上需要设计师继续深入研究老龄人的身体性能；在适老功能设计、套型设计上应该严格执行相关技术标准流程，设计方案采取多方案对比、专家论证、预留损失费等风险应对措施加以防范。配套开发上，养老地产应逐渐完善相关配套设施，将其打造成集养老、度假、居住、休闲、娱乐于一体的现代化社区养老地产；针对医疗配套难题，除了可以和大型医院取得合作外，还可以将社区卫生服务机构盘活，和养老机构合作运营。

3.3 运营服务风险对策

针对我国普遍存在的护理人员服务水平不到位等情况，运营公司应注重护理人员的招聘及培训，在运营服务过程中，应采取服务人员评分等制度以对服务人员进行奖惩激励和淘汰。在运营盈利问题上，由于养老地产更多的盈利在于服务上提供的服务，因此除了通过前面的风险对策保障入住率以外，房地产企业还需多吸取国外养老运营服务商经验，提高管理服务质量，并需要结合具体社会情况，总结摸索一套自己的运营盈利模式。

4 结束语

本文结合养老地产独特性，对社区养老地产开发项目的决策风险进行了分析，并针对其中可控性较强的风险为开发商提出了相应的风险应对措施，在一定程度上对社区养老地产开发前期的风险评价及后期风险管控具有实践指导意义。

[1] 袁振华. 基于城市社区养老模式下的小区老年公寓研究——以重庆市为例[D].重庆大学,2011.

[2] 周申龙. 中国养老地产项目运营研究[D].武汉:华中师范大学,2013.

[3] 陈红. 理念和成本是制约养老地产的两大因素[N].燕赵都市报,2013.

[4] 李蕊. 我国城市社区养老地产商业模式研究[D].北京工业大学,2013.

[5] 胡艺. 浅析社区养老的可行性[J].现代营销,2011(8):257.

[6] 杜可. 我国养老地产融资路径探析[J].财政金融,2015(4):142.

[7] 吴新坚. 养老地产商业模式探讨[J].城市开发,2011(12):14-15.

张志盈(1989～)，女， 工学硕士，研究方向为项目管理；陈瑶(1988～)，男， 硕士研究生，从事工程咨询工作；陈文东(1979～)，男， 工学学士，从事工程管理工作。

TUF223

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[定稿日期]2016-08-29