基于消费者视角下房地产市价波动未能顺应新常态经济发展典型的分析

（吉林大学数学学院）

【摘要】从房地产市价波动的基本情况着手，探究房价波动未顺应新常态经济发展的具体表现，分析原因并提出房价协调控制的新方法和新思路。

【关键词】消费者视角 房价波动 新常态经济

时代进步推进了房地产事业的转型升级，而房地产事业也反馈于经济建设，带来了巨大的经济效益和文化效益。房地产作为中国市场经济发展的领军者，带动了相关产业走向利益白热化的同时，也造成了房价哄抬而导致的市场秩序混乱现象。如何采取适宜的措施和手段，推进房地产市价波动稳定化，将是后阶段市场经济建设的重要内容。

1.房地產市价波动的基本情况

1.1市价波动呈现鲜明的区域性特点

沿海地区的地理环境优于内陆地区，城市地区的人文环境也优于农村地区。一旦出现市价波动，沿海地区往往会以巨幅波动来推进房价哄抬现象的加剧，而沿海城市地区紧缺的土地资源也恶化了房地产行业的恶性竞争。相对而言，内陆农村地区的土地紧缺问题并不严重，房地产市价波动也随之弱化。房价波动随区域性的差异而差异。以2015年年初为例，全国各地近百个大小城市加强了住宅的建设，从一线城市、二线城市和三线城市这一分类来看，一线城市的房价仍然处于小额增长，增长幅度约在0.8%左右，而二线城市和三线城市房价走低，下跌幅度在0.1%-0.2%范围内。无论是从哪种角度进行地区性房价波动分析，区域性房价波动现象都尤为明显。

1.2以需求关系为媒介形成价格规律上的市价波动

价格的波动是以需求关系为媒介形成价格规律上的上下浮动，它依托于需求关系的变化而变化，却由于价格规律的限制，不会过度超出需求关系对应值。平稳状态下的房地产市价定价，通常是以需求关系为媒介，根据市场的供应和需求情况作出房地产销售的定价范围，保证房地产定价能够在人们可接受范围内。而非平稳状态下，房地产市价可能因为虚假需求关系影响，而形成过度迅猛的提升，造成房价哄抬现象的发生。

1.3政府和市场双向主导房地产市价波动

政府和市场在经济建设过程中，相辅相成、相互作用，形成了密切的合作关系。而在房地产行业中，政府和市场双向主导市价波动，使得房价能够控制在可调控范围内。其中，政府部门的主导作用以宏观调控为主，出台物价定价法规和政策，来制约房地产行业的基本定价；市场的主导作用以微观协调为主，是在政府宏观调控手段下，根据各个区域市场的差异性而形成的特色定价手段。

2.房地产市价波动未顺应新常态经济发展的典型表现

2.1政府经济房分配失调

众所周知，为了保证城乡贫富差距不过于悬殊，政府往往会根据城镇和农村的发展状况作出一定的协调对比。以房地产事业的定价与发展为例，在消费者视角下，政府拨出大份额财政资金用于经济房建设，如今，低保用户已经逐步拥有经济房分配，但部分地区的经济房分配仍然失调。一方面，内陆地区的经济房分配劣于沿海地区，受自然地理环境的约束，内陆地区房屋建筑面积受到限制，无法展开大规模的经济房建设，而资金短缺、人力资源不足等问题加剧了经济房的日常搭建，造成了资源的匮乏；另一方面，农村地区的知识覆盖面较低，不少农户不了解经济房的受用条件，损失了房屋入住的先决优势。

2.2虚假购房和房价哄抬形成恶性循环

基于消费者视角，房地产市价的高低会直接影响消费者实际收益情况，无论房价走向哪一个极端，都不利于消费者进行日常消费。如今，房价的哄抬带动了高收入者的购房热潮，他们不仅仅满足于已有的房产，而是希望通过更多数量的房产占有量来占据房产炒作的先机，虚假购房现象尤为严重。而虚假购房导致的需求关系剧烈变动，又反作用于房地产行业的实际定价，导致了房价波动范围远远超过预期值，形成了不容忽视的恶性循环。无论是高官权贵的虚假购房行为还是市场层面盲目的房价哄抬现象，都形成了一股强大的势力，压抑了房地产市场的正常运作，其负面作用是十分显著的。

2.3高低房价的需求关系悬殊

尽管随着经济的不断发展，人们的温饱问题得到了有效解决，人们不再满足于单一的物质生活，而是渴望从物质需求上升到精神体验，获取更高层次的精神满足。然而，不同阶层的消费者仍然享有不同的消费需求和消费能力，高房价的房产超出了一般消费者的消费承受范围，导致供过于求现象愈加严重，反之，低房价的房产能够被一般消费者所接受，房地产市场位于卖方市场，供不应求的现象加剧了房产炒作。可见，高低房价需求关系悬殊所形成的市场竞争状态，未能适应新常态经济发展的客观需求，是负面市场竞争的典型表现，也是房地产行业有待解决的重要问题，其社会警醒度不容小觑。

3.房地产市价波动出现障碍的原因分析

房地产行业作为高收益产业，在中国市场经济建设中，得到了社会各界人士的普遍关注和重视。而房地产市价波动出现障碍，其原因主要在于政府监管力度不足，监管机制的核心内涵有待健全，市场价格调节不当以及人民群众的消费心理出现错误等。

3.1政府监管力度掌控欠缺平衡性

政府作为市场经济宏观调控的先决力量，在中国经济建设过程中，起到了不容小觑的重要作用。然而，近阶段，政府部门对房地产行业的监管力度不足，已经导致了房地产房价哄抬的不正常现象愈演愈烈。根据前两年的新闻报道，我们可以从中获悉，中国政府正在加紧建设经济适用房，以保证城市和农村中的低收入家庭也能够得到基本的住房保障。然而，由于政府监管力度的欠缺，经济适用房不仅没有给低收入家庭带来基本的住房保障，还在一定程度上造成了幕后黑手恶意操控经济适用房现象，导致经济适用房的实际购买者与政府认定的低收入家庭不符，出现了市场秩序混乱现象。

3.2核心监管机制设定无法解决特殊问题

一般来说，核心监管机制能够直接作用于某个行业的客观发展，并能对其产生直接性的指导和引领，房地产事业的核心监管机制也不例外。而目前的监管机制却由于内容和内涵的局限性，而直接导致了房地产价格的哄抬现象。内容角度看，房地产行业的监管机制仅仅作用于沿海城市地区，却对内陆农村地区少加管理，呈现出鲜明的倾斜度；内涵角度看，监管机制的设定未能充分考虑人文情怀，部分环节和流程的设置未能真正顺应房地产行业定价需要，呈现出一定的制约性和局限性。可见，一旦出现房价哄抬现象，房地产市场也无从遏止，核心监管机制的建立健全势在必行。

3.3市场价格调节欠缺动态调节性

市场在经济建设中并不占据主导地位，而是以参与价格调节的身份立足社会。在政府宏观调控力度不断走低的当下，市场价格调节能否采取恰当额度将直接决定市场经济的发展走势。以房地产产业为例，市场未能正确遵循消费者视角的客观需求，对于价格的调节盲目自守，既不能在房价哄抬时选定合适的方式压制房价，也无法在房地产经济低迷时，通过适当提高房价的方式实现市场经济的回温，市场价格调节不当屡见不鲜。由此看来，市场并未真正意识到自身在经济建设中的地位，方式选取存在欠缺。

3.4群众采取了错误的消费心理

消费者视角是从消费者角度剖析事物的合理程度，而从消费者视角探讨消费者购房合理性，则主要是根据人民群众的实际消费心理。从房地产行业目前的发展来看，群众采取了错误的消费心理，并被盲从心理和攀比心理所制约。盲从心理主要体现在出现购房热潮时，人们会一哄而上，购买超过自身需求的房源房产，导致购房热潮一波更比一波高；而攀比心理主要体现在人们盲目追求高档次的房产，却不考虑自身的消费能力和消费水平，出现了恶意攀比行为。而无论是哪一种心理作用，都将造成供不应求现象下房价的迅猛抬升。各种消费心理约束下，错误的消费心理是加速消费者购房的典型性主观因素。

4.消费者视角下房地产市价波动新对策

4.1政府部门分阶段部典型工作任务

政府部门作为房地产经济发展的核心领导力量，应该通过适当的宏觀调控手段，作用于房地产行业的实际定价。一般来说，政府部门的宏观调控分为3个阶段，在初始阶段，政府部门以全局操控为主，引领房地产行业，尤其是小型房地产企业，逐步迈入国际市场，并以各自的企业特色立足；在发展阶段，政府部门要逐步削减宏观调控力度，尽可能提高房地产行业的自主定价，保证政府和市场双向联动的权重控制能够立足于消费者视角；而在成熟阶段，政府部门要充分降低宏观调控的强度和深度，有效挖掘房地产市场的自主经营能力，保证房地产行业的各个企业能够意识到消费者视角的重要性，并从消费者利益出发，降低房地产房价定价。

4.2多部门各司其职以建立健全核心监管机制

核心监管机制的建立健全，应该有效借助多个部门的联合力量，以促进凝聚力和向心力的整合和发挥。从行政部门角度看，应该从宏观政策的出台考虑，尽可能根据房地产市场经营的现状，拟订出适宜该区域房地产发展的优惠性政策，当出现房地产价格过高时能及时遏制并予以适当补贴；从司法部门角度看，应该通过法律的制定和实施，来限制房地产市场恶意哄抬价格现象，一旦出现虚假购房或恶意购房便采取法律手段加以制裁；从人力资源部门角度看，应该加强人力资源的统筹安排和综合管理，保证复合型应用人才能够直接作用于房地产市价波动的限制。

4.3团队专业分化推进市场层面价格调节

政府和市场作为市场经济建设看不见的手和看得见的手，对中国经济的发展起到了各自层面不容小觑的作用。而房地产事业的发展，自然也离不开政府的宏观调控和市场的微观协调。一般来说，市场层面的价格调剂分为两个层面：以专家为主的专业团队和以群众为主的公信力团队。其中，专业团队有效传递专家看法，规范评估房地产定价的合理性，以专业视角维护消费者基本权益；而公信力团队代表群众心声，是站在消费者本身视角，来传达一般消费者对房价定价的看法和见解。与此同时，市场层面的价格调剂应当是在政府宏观调控的约束下，尽可能实现自主性和能动性的爆发，是有限条件下的无限发展。

4.4宏微观视角加强群众消费心理培训

由于错误的消费心理，会直接导致人民群众购房过度，因此，在后期发展时，要加强群众消费心理培训，从宏观和微观两个角度，实现正确的消费心理引导和消费意识培养。从宏观角度看，加强政府部门和房地产产业的核心培训，推进社会层面的信息流通和共享，保证消费者能够及时掌握房地产产业的物价信息，并从中作出正确的理解和分析；而从微观角度讲，各个学校和社区应该针对对应地区的消费对象，作出房屋购买的合理引导，保证一对一培训一下，人们能够一改往日的虚荣消费，降低盲从心理和攀比心理作用下的房屋购买，避免恶性循环现象。

5.结论

信息时代的到来，拉近了社会各行各业的距离与联系，即使是创造了巨大经济财富的房地产行业，也离不开其他产业的相辅相成、协同合作。在后期建设过程中，要想实现房地产市价波动顺应新常态经济发展，就应该立足消费者视角，努力形成政府宏观调控为主、市场微观协调为辅的房地产发展模式，建立健全社会监督管理体制，并在此基础上，强化人民群众的消费心理培训，以保证社会整体能够加大联系密切程度，实现稳健平衡的房价波动。

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作者简介：胡家鸣（1993.10-）男，汉族，吉林省吉林市人，吉林大学数学院数学与应用数学专业学生。