物业管理中业主权利的有效保护

摘 要 物业管理与业主的生活密切相关，管理效果将直接影响到业主的生活质量。自《物权法》颁布以来，我国法律开始关注业主权益，并让物业管理服务有了初级标准。然而《物权法》及相关法律对于业主权利的保护并不完善，其中多项规定过于简单、粗略，造成业主权利时常受到侵犯，引发业主与物业管理企业矛盾升级。本文针对物业管理中业主权利的有效保护进行研究，目的是为我国相关法律进一步完善提出合理建议，希望这些法律能够更好地保护业主权利。

关键词 物业管理 业主权利 《物权法》

作者简介：刘辉，河北鸿翔律师事务所。

中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.100

一、物业管理与业主权利

（一）物业管理

物业管理是指业主对所在小区及小区内相关建筑物、设施共同管理或委托相关的物业服务企业进行管理，根据我国相关法律规定，业主可以自行管理物业，也可以委托其他物业服务公司进行管理。物业管理的种类较多，比如商业物业管理、工业物业管理，但我们最为常见的还是居民物业管理，即小区、单体住宅、公寓等居民居住类物业管理。

（二）业主权利

业主权利是指业主因物业而享受的建筑物区分所有权，业主权利可以体现在委托物业管理企业行使自己权利时的委托人的权利，一旦业主感觉自身权利遭受侵犯，可以利用法律规定的手段维护自身权益。建筑物区分所有权是业主权利的核心部分，该部分权利又可以划分为区分建筑物专有权、对公共部分共有权以及基于公用关系形成的成员权。

（三）物业与业主之间的法律关系

从实践中了解到，大部分业主都会选择委托物业服务企业对物业活动进行日常管理，这就造成了业主与物业服务企业之间产生密切的关联，针对物业管理中业主权利进行研究，就需要厘清业主和委托物业管理企业的法律关系。物业管理是一种民事性管理活动，由于物业服务公司的管理更加专业化、规范化，业主将物业管理委托给专业企业更有利于完成物业管理活动。因此，物业管理活动是委托性质的管理行为，业主和物业管理企业是委托和被委托关系，物业服务合同也属于委托合同性质，根据相应的委托合同，业主将明确对物业管理企业的授权范围，物业管理企业也需要根据该合同履行自身的管理义务。

二、我国现行法律对业主权利保护现状

我国现行法律对业主权利的保护主要集中在《物权法》和《物业管理条例》中。《物权法》第70、71、72条对业主建筑物区分所有权进行了相应规定，规定业主对小区内的住宅、经营性用房享有部分所有权，即可以对该住房进行占有、使用、收益和处分权利，对共有部分享有共有权和共同管理权力。《物权法》第83条还规定，业主委员会权利对业主影响其他业主利益的行为进行制止，比如我们常见的噪音侵害、饲养动物侵害、违章搭建等等，业主委员会有权要求涉事业主进行整改，以排除相应的危害。除此之外，《物权法》在不断的修订过程中，针对当下出现的热点问题进行关注，比如《物权法》第73条规定，建筑小区内的道路、绿地、公共服务设施归全体业主共有，但被划入城镇公共道路、绿地、设施除外。《物权法》第74条还规定，小区停车位所有权归属开发商，开发商有权对小区内的停车位进行出租、售卖或赠与，但小区业主具有优先购买权。

除《物权法》对业主权利进行相应保护之外，《物业管理条例》也是业主权利保护的重要规范。《物业管理条例》第6条规定，业主有权按照委托物业管理合同，接受物业管理企业提供的享有服务。业主可以通过业主委员会选择物业管理企业，物业管理企业需要依据合同内容提供物业管理服务，满足业主的基本生活需求，该条例认为业主的享受服务权是物业管理中一项最基本权利。《物业管理条例》还规定，业主有权通过业主委员会对相关物业管理企业提出建议，要求物业管理企业对日常管理行为、管理质量进行优化，有权要求物业管理企业提高管理质量，业主可以通过投票行使自己的表决权，这种表决权也是业主基本权利之一。同时，《物业管理条例》还规定业主拥有选举和被选举权利，业主有权选择业主委员会的人选，也有权利被选成业主委员会的成员。当然，业主也享有对业主委员会的监督权利，可以监督业主委员会履行的任何决议，并有权对该决议提出质疑。综上所述，《物权法》和《物业管理条例》对业主的基本权利进行了相应规定，从法律层面赋予业主相应的权益，也规定了业主需要承担的义务。

三、物业管理中业主权利存在的缺陷

（一）业主委员会法律地位缺失

业主委员会是由法律及相关管理约定，由房地产相关管理部门批准，由业主大会选举产生的业主利益代表群体，负责保护业主利益、监督委托物业管理企业服务的自治性组织。现行法律中并没有对业主委员会的法律地位进行确认，仅将业主委员会视为自治性组织，一旦业主委员会的法律地位缺失，那么业主委员会与物业管理企业之间签订的合同极有可能被视为无效合同，如此一来业主委员会的地位就形同虚设，无法履行物业管理及维护业主权利的职责。从实践中来看，业主委员会是一个既定组织，但其身份一直没有被认可，这也成为我国业主权益保護中存在的首要缺陷。

（二）物业管理责任不清晰

针对物业企业管理责任一直没有明确的规定，虽然我国《物业管理条例》中要求受委托的物业管理企业要从事物业管理活动，并对相应的管理行为负责，并且针对物业管理中委托责任、相关资金修缮责任进行了相应规定，但从实践中不难看到，物业管理企业往往以“管理者”自居，没有意识到自身和业主之间是委托关系，没有意识到自己是服务者身份。这种现状也充分暴露了我国现行法律中对物业管理企业的职责认定并不清晰，没有明确规定物业管理企业和业主之间的法律关系，说明我国相关法律在明确物业管理责任方面亟待加强，我们常见的物业管理不到位、物业管理与业主发生冲突事件都说明物业管理责任不清晰。

（三）业主维权途径狭窄

随着物业管理的进一步发展及人们权益保护意识的增强，现实生活中业主与物业管理企业的矛盾和纠纷急剧增多。但从现行法律规定来看，法律对于业主权益的保护并不完善，业主维权途径也相对狭窄。现行《物权法》和《物业管理条例》仅仅是从整体上规定了双方的权利和义务，但具体的法律责任及纠纷解决路径并没有进行相应规定。比如《物权法》和《物业管理条例》都规定了业主对物业管理具有监督权利，但具体如何监督、如何行使监督权利、一旦出现违法业主要求的行为如何处理都没有进行细化规定，这也造成业主和物业管理企业的矛盾不断增大。因此，缺乏法律的明确规定，造成业主维权途径较为狭窄是物业管理中业主权利保护方面存在的重要缺陷。

四、完善物业管理中业主权利保护对策

（一）明确业主委员会法律地位

业主委员会是在物业管理范畴内长期存在的一个自治性组织，其在处理业主与物业管理企业关系方面具有重要的纽带作用。既然业主委员会在物业管理中扮演着重要角色，法律应该明确业主委员会的法律地位，赋予其一定的权利，确定其法律主体地位。在我国现行《物权法》和《物业管理条例》中都认为业主委员会具有维护全体业主合法权益的功能，那么就应该承认业主委员会的诉讼主体资格，一旦业主权益遭受侵犯，业主委员会可以代替业主进行维权，有权向人民法院提升诉讼。除此之外，我国《民法》规定，公民、法人以及其他组织可以作为民事诉讼的当事人，这里规定的“其他组织”有权作为民事诉讼当事人，而业主委员会就应该被纳入到“其他组织”范畴之内，允许其代表业主参与民事诉讼。在未来的发展过程中，我国相关法律中应该明确业主委员会的法律地位，赋予业主委员会独立的诉讼主体权利，只有业主委员会成为法律主体，才能代表业主更好地进行权益维护。从目前情况来看，我国个别地区出台的相关条例中，已经明确了业主委员会具有独立民事诉讼能力，并且在长期实践中取得了良好效果。综上所述，明确业主委员会的法律地位，赋予其独立进行民事诉讼的权利是完善我国物业管理中对业主权利保护的首要举措。

（二）明确物业管理相关责任与角色定位

明确物业管理企业的相关责任和角色定位异常重要。我国相关法律中应该明确物业管理企业的工作职责，通过法律条文确定一般物业管理企业的责任，比如未按照合同约定，未提供相应服务，造成业主人身、财产安全时，物业管理企业应该承担相应的赔偿责任。通过此类性质的法律条文，将物业管理企业的责任进行明确说明，一旦该种情况发生，业主和物业管理企业都可以依据相关法律条文解决纠纷，避免由于责任认定不清造成业主利益蒙受损失。除此之外，明确物业管理的角色定位，就是要理清物业管理企业和业主的关系。物业管理企业与业主之间的关系是平等民事主体关系，双方依据物业管理合同建立平等关系，业主有权对委托的物业管理企业进行监督，提出建议，接受物业管理企业的物业服务；物业管理企业也有权依照约定收取相关管理费用，有权制止业主对其他业主造成损害的行为。综上所述，明确物业管理的相关责任，理清物业管理企业与业主、业主委员会的关系，有助于双方认清自己的角色和地位，更有利于对业主权益保护的实现。

（三）拓宽物业管理纠纷解决途径

我国现行法律对业主维权途径有所局限，多数只能通过诉讼途径解决业主与物业管理企业的矛盾。在未来的发展过程中，业主维权渠道应该进一步扩展。首先，业主个人与物业管理企业进行协商，寻求解决办法，这种纠纷解决机制是最直接、最有效的方式。其次，业主委员会应该代替业主与物业管理企业进行协商，业主委员会是业主利益的保护者，通过赋予业主委员会诉讼主体权利，可以实现业主委员会对业主权益的保护。再次，房地产行政主管部门及相应的消费者权益保护协会也应该承担解决纠纷的责任，如因物业价格造成纠纷也可以提请地方物价部门进行纠纷解决。最后，物业管理协会帮助纠纷解决也是一个极佳途径。因此，拓宽物业管理纠纷解决途径也是对业主权益保护的一种集中表现。

五、结论

通过本文阐述，我们了解到现行法律中对于业主权利有着基本的保护，但在《物权法》和《物业管理条例》中，针对业主权利保护的规定过于简单化、引导化，这也造成现行法律针对业主权利的保护存在诸多缺陷。在未来的发展过程中，应该通过明确业主委员会法律地位、明确物业管理相关责任与角色定位、拓宽物业管理糾纷解决途径等举措完善法律对业主权利的保护。

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