北京房地产进入新一轮调整期

孙哲

2017年，北京市房地产市场在经历了上年的高热之后将进入新一轮的调整期，随着房地产调控政策的收紧、限购限贷政策的从严执行，以及市场规范力度的加强，预计房地产市场交易规模将出现一定程度的下降，特别是二手房交易恐出现同比大幅减少。同时，随着“控地价，限房价”交易方式的推出和自住型商品住房供应力度的加大，预计中低价位商品住房供应有望回升，将带动交易均价涨幅的放缓回稳。

土地供应规模略有增加

2017年是北京市“十三五”时期城市发展重要之年，不仅是十九大召开之年，还是“京津冀协同发展规定的近期目标”和“基本完成四环路以内棚户区改造和环境整治任务”规定的结点之年。这些因素都将在一定程度上影响全市土地供应的规模与布局。初步判断2017年北京市土地供应规模虽较2016年有所回升，但考虑到城市功能落实要求和布局调整需要，并结合近年土地供应年度计划变化看，新增建设用地供应整体减量大势未变。

从城市发展大局看，新近颁布的《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015-2020年）》明确提出，“要通过建设用地减量瘦身倒逼城市功能提升”。在这一原则的指导下，区域建设用地将以存量建设用地结构和布局调整为主。因此，全市范围内，特别是中心城区建设用地将延续“增量减少、存量挖掘”的趋势；用地布局将得到持续优化，新增建设用地将向新城和副中心等重点区域倾斜。

新“京八条”作用下，住宅用地供应规模将有所增加。新政明确提出“进一步加大住宅用地供应力度”，特别是“加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例”。同时，随着西红门镇集体经营性建设用地入市试点的不断推进，预计试点地区农村集体建设用地将加快入市脚步。由此判断，2017年北京市住宅用地供应规模将有所增加，自住型商品住房用地供应力度将有所加大，土地供应短缺局面将有所缓解。

政策环境总体偏紧

总体判断，2017年仍处于近两年较为宽松的房地产政策环境的对冲期，全年政策面整体偏紧。

从限购政策看，目前北京市仍严格执行2011年颁布的楼市调控15条细则中的限购政策，即本市户籍家庭限购2套住房、符合条件的非本市户籍家庭限购1套住房。从政策出台至今的执行效果看，总体起到了稳定房地产市场，合理引导需求的作用，也是人口调控的重要措施之一。预计无论从城市可持续角度，还是稳定房地产市场角度，现阶段该项政策仍将继续执行。同时，针对政策执行过程中出现的通过离婚等手段骗购的行为，政府或将效仿深圳等地出台相关细则堵住这一漏洞。

从信贷政策看，伴随2016年新“京八条”的推出，北京市执行了全国最为严格的信贷政策，不仅上调了首套、二套住房的首付比例，还通过对普通与非普通住宅的区分，加大了对购买非普通住宅首套、二套的首付比例。需要指出的是，由于前一阶段房价的快速上涨，目前市场上交易的住宅，从总价看无论一手二手大部分将被划入非普通住房的范围内。由此可见，在实际执行层面，北京市大部分住宅交易将执行首套首付比例不低于40%、二套首付比例不低于70%的全国最严规定，对二套住房抑制作用将十分明显。预计2017年将延续这一严厉的信贷规定，同时，从房地产市场调控的大局出发，政府也很难通过上调区域市场指导价的方式对改善型需求松绑。

从财税政策看，一是从交易环节税费看，除非国家宏观经济面临较大下行压力，需要通过刺激房地产市场企稳经济，否则无论是卖方所涉及的个人所得税、增值税等，还是买方涉及的契税、印花税等有关税费税率将保持稳定。二是从房地产税制改革看，不动产统一登记制度稳步推进将为房地产税的征收夯实基础，目前，房地产税法已经正式进入全国人大的立法规划阶段。此外，房地产营改增的实施效果有望进一步显现，特别是对那些土地成本高、毛利率较低的房地产开发企业的减负效果和对商业及产业地产的投资效果值得期待。

交易价格涨幅将放缓

综合考虑近年北京市房地产市场走势，以及外部环境因素的影响，初步判断2017年房地产市场交易规模整体出现萎缩，其中住宅交易规模恐下降至20万套左右，二手住宅交易规模同比降幅恐将超过两位数。新房及二手房成交均价涨幅将出现一定的放缓，但房价仍将处于上升通道。

住房供给规模稳中略降。一方面，新建商品住宅供应规模下行压力偏大。受2016年住宅用地供给断崖式下降、住宅新开工面积增速低位徘徊、住宅施工面积持续负增长等因素影响，2017年新建商品住房供应规模下行压力偏大。但随着调控政策的推出，为落实政府增加供给、抑制需求的调控意图，近期各区势必加大住宅用地供应，在一定程度上可以缓解前期土地供应不足带来的潜在供应水平下降压力。另一方面，存量住宅潜在供给保持稳中有升。特别是在房产税改革预期加强，改善型需求中“卖旧买新”比重的提升，都对存量资源释放起到一定的影响，预计2017年存量住宅供应规模有望小幅增加。

住房需求总体保持稳定。目前北京市房地产政策主基调仍是“支持中低收入、支持首次置业”，加之较为宽松的利率环境，以及取得购买资格群体的陆续入市，预计2017年北京市住房需求保持稳定。另一方面，改善型需求有所抑制。随着二孩政策的全面放开、老龄化人口的不断增加，以及择校需求的持续释放，大户型改善型和学区房需求面临集中爆发。但新“京八条”的出台客观上加大了部分购房群体的首付比例，客观对部分改善型需求释放造成一定抑制作用。但总体判断，整体购房需求将保持稳定。

住宅市场成交均价涨幅有望回落。2017年全市住宅市场供需压力仍较为明显，中长期内成交价格水平仍处于上行通道，但由于新建商品住房供应结构有所调整，特别是限价商品住房供应规模预计将所有加大，以及“控地价、限房价”交易方式的强化，高端项目入市难度将加大，预计全市住宅成交均价涨幅过快趋势将得到有效遏制。

房企跨界融合趋势明显

一方面，龍头房企将加快业务全产业链整合力度。近年，随着城市发展的渐趋饱和，土地供给规模持续下降，市场上“一地难求、地王频出”现象时有发生。同时，北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”等新的土地出让方式的推出，严重压缩了行业的利润空间，形成了对行业转型的倒逼机制。行业间龙头企业逐步从单一的住宅开发商向城市综合运营管理商转变，加大了商业业态组合和全产业链控制力度。预计2017年这一趋势将加快进行，以首开、金隅等为代表的大型开发企业将进一步加大商业地产、物业管理、产业园区和旧城改造等新兴业务比重，提升城市服务、城市管理业务比重。

另一方面，跨界融合将成为企业发展主要方向。随着城市生活水平的不断提高，居民对生活品质的要求全面升级，加之房地产开发环节盈利能力逐渐降低，倒逼房地产开发企业通过跨界融合进行业务拓展，从以提供有形地产向提供无形服务转变，从而实现转型。其中，“地产+养老+医疗”模式在北京万科光熙门养老公寓、远洋地产椿萱茂养老公寓等项目的探索下，商业模式逐步清晰；各家房企加快跨界体育的脚步，“地产+体育”模式逐渐成型，而由北京鸿坤开发的“鸿坤体育公园”的投入运营，将推动北京南部成为体育经济聚集区和新的经济增长极；随着万科、链家联手打造的万链家装平台的投入运营，住宅增量与存量资源在家装行业的整合脚步开始加快，有望改变家装行业目前存在的“三低一高”的现状（即低质量、低信任、低服务、高风险）。预计2017年，北京市房地产企业跨界融合脚步将持续加快，在养老、医疗、体育、家装等领域有望孕育或做大一批新模式、新业态。

（作者单位：北京市经济信息中心经济研究部）