世界城市的房价收入比的影响因素分析

张婷婷

摘要：本文以世界城市的综合数据为依据，运用统计中最小二乘法的估计方法。实证的分析分为31个世界城市，得到的结论是：房价收入比与城市的生活成本指数、生活质量指数以及空气污染指数呈负相关，而与城市交通指数、安全指数、商店，旅馆价格指数和当地购买指数呈正相关；每一个因素比例的变化都各不相同，生活成本指数的影响系数越来越大，而安全指数的系数变化不是很大。

关键词：世界城市房价收入比

一、房价收入比的影响因素分析

房价收入比是指商品房的价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价与社会发展的重要指标。根据可得数据，将影响因素分为：生活成本（SC）、城市安全（CA）、空气污染（KW）、城市交通（CJ）、生活质量（SZ）和健康（JK）变量共六大类。

生活成本指数（SC），是一个相对指标，指城市居民的消费品价格指数，包括杂货店，旅馆，交通和水电费4个方面，但不包括房屋贷款等。

城市安全指数（CA）是对一个城市安全指数的整的体估计，还基http：//www.numbeo.com的访问者的调查，这种调查方式与许多科学的，官方的调查方法是相似的。安全指数低于20的为较低水平，20-40为低水平的安全指数，40-60为中等水平，60-80位较高水平的安全指数，高于80意味着城市安全水平非常高。

城市交通指数（CT）是一个综合指数，它反映了平均花费在上班路上的时间（时间单位：分钟），由于长时间的通勤时间带来不满的估计，交通中低效率的估计和交通时间C02排放等4个方面。

生活质量指数（SZ）考虑了一个城市的当地购买力，污染程度，生活成本，交通情况，健康情况，安全程度和一个城市的气候指数。

健康指数（JK）是通过衡量城市的健康中心系统的数量，医疗专家数量，设备，医生，护士的数量和和花费在医疗方面的费用来衡量。

二、数据描述

本文采集了全球31个城市的数据，包括：

欧洲（伦敦、巴黎、柏林、苏黎世、斯德哥尔摩、哥本哈根、马德里、伊斯坦布尔、布鲁塞尔、米兰、巴塞罗那、莫斯科，共12个）；美洲（纽约、多伦多、洛杉矶、温哥华、波士顿、芝加哥、旧金山、墨西哥城、圣保罗，共9个）；亚洲（东京、新加坡、香港、上海、曼谷、台北、吉隆坡、孟买，共8个）；大洋洲（悉尼）；非洲（开罗）

数据的时间为：2012年-2016年中期，包括10个时间段，每年包括年初和年中的數据。对2015年31个城市的相关数据进行回归。

三、实证的结果与解释

3.1模型建立

所以，对于全球城市数据的分析，用下面的计量模型进行估计：

+

其中，、、、分别表示生活成本指数、城市安全指数、空气污染指数、城市交通指数、生活质量指数、健康指数，

3.2研究结果

从统计回归估计结果看到该模型能解释房价收入比的方差，而且从调整的R2，发现该计量方程的RRE能=解释了大部分方差。这说明模型是合适的。从房价收入比与各个影响因素的关系发现，房价收入比与城空气污染指数以及生活质量变量有正相关关系，两个变量能促进城市房价收入比的提高，但是房价收入比喻空气污染程度的关系不是很大，其中空气污染程度较生活质量对房价收入比的作用较小，体现了环境对人们生活的重要性。这也比较符合世界的国情，人们宁可挤在大城市里承受环境质量差和较高的房价，因为这里有丰富的资源，小孩上学也方便，进一步提升了房价收入比。

四、结论

为了使得房价收入比控制在很好的范围内，结合上述的实证分析，本文提出的建议如下：

加大对城市的基础设施的建设的力度，促使城市房价收入比在理想的范围内；而且政府要积极引进多方面的投资，确保房地产市场的良性发展。

从房价收入比与世界城市空气污染的反向关系来看，表明较低的房价收入能使得城市环境越来越好。城市的房价收入比越高，人们越想留在该城市，享受该城市的优越环境，一直循环下去，对该城市的环境的破坏就越大。特别是亚洲城市，更应该对提高环境保护意识，为房价收入比向更好方向发展做出一点贡献。政府也要制定相关政策，不管是在环境保护，交通设施，还是健身室、器材等方面，从多个渠道，确保城市在生活成本（SC）、城市安全（CA）、空气污染（KW）、城市交通（CJ）、生活质量（SZ）和健康（JK）等方面的健康发展，保证城市的房价收入比在一个合适的区间内。