新型城镇化对城市房地产开发规模的影响研究

郭婷

摘要：房地产业是国民经济的基础性产业和先导性产业，房地产业的发展直接影响着整个国民经济的发展。本文采用定性和定量的分析方法，研究新型城镇化对城市房地产开发规模的影响。实证结果表明：人均GDP、城市化率、城镇居民平均收入和拥有交通车辆数与房屋施工面积之间有着显著的正向关系。

前几年我国房地产市场的火热以及近期房地产市场库存压力的低迷不利于我国房地产业的健康发展。供需不平衡是导致房地产市场波动的直接原因，但最根本原因是房地产的开发规模过大或不足。新型城镇化将成为未来拉动我国经济增长的重要引擎。新型城镇化肩负着刺激消费、扩大内需，拉动中国经济持续增长的重任。房地产业是新型城镇化的重要物质载体，新型城镇化的顺利推进需要房地产业健康、稳定发展。

在阅读大量相关文献的基础上，通过全面仔细的分析研究城镇的各项基本功能之后，将城镇化过程中内在的因素和外在的因素结合在一起，分别从城镇化进程中经济发展、社会发展、生活质量和基础设施与环保四个方面来对城市房地产开发规模进行分析。经过严格筛选并最终确立了以下12个指标来构建研究区域的指标体系：

一、经济发展指标。经济发展指标主要衡量城市经济发展状况，本文选取的经济指标主要有：人均GDP、人均地方财政收入和GDP增长率。

二、社会发展指标。社会发展指标反映了城市社会发展状况，本文选取的社会发展指标有：人口数量、人口自然增长率、城市化率。

三、生活质量指标。生活质量指标主要测量城市居民生活水平状况，本文选取的生活质量指标有：城镇居民人均收入、人均住房面积、每万户人拥有医生数。

四、基础设施与环保指标。本文选取的生活质量与环保指标有：人均道路面积、人均绿地面積、公共交通车辆数。

本文选用全国31个省市2005-2014年的数据，运用面板数据模型研究新型城镇化对房地产开发规模的影响程度。根据相关性分析结果确定如下指标：被解释变量为房屋施工面积，解释变量依次为人均GDP、城市化率、人均道路面积、公共交通车辆数。对人均GDP、城镇居民人均收入以消费价格指数进行平减，把平减后的数据取对数，同时将房屋施工面积、公共交通车辆数的数据也取对数。经过处理后，所有数据都表示变化率。

Hausman检验结果表明，在5%显著性水平下拒绝原假设，模型不满足随机影响模型的假设，所以选择个体固定影响模型。利用Eviews6.0对上式进行回归分析，根据回归结果，

最终的模型方程为：

从上面的模型方程中可以看出人均GDP（AGDP_it）、城市化率（UR_it）、城镇居民平均收入（AIC_it）和拥有交通车辆数（NT_it）与房屋施工面积（HCA_it）之间有着显著的正向关系。人均GDP每提高1%，房屋施工面积上涨0.141%，说明人均GDP水平的提高会增加房屋施工面积；城镇家庭人均收入提高1%，房屋施工面积增长1.086%，说明城镇家庭人均收入的增加使消费者对住房有效需求增加，从而增加了房屋施工面积；城市化率每提高1%，房屋施工面积增加0.192%，说明城市化率提高人口增多，能产生房地产市场需求，增加房屋施工面积；拥有交通车辆数提高1%，房屋施工面积增加0.101%。

结合本文分析结果，在新型城镇化背景下，为保证房地产业健康稳定发展，更好地发挥房地产业在国民经济中的基础性产业和先导性产业的作用，对我国房地产市场提出以下政策建议。

（1）严格控制土地出让规模。地方政府应具体问题具体分析，要根据本地区发展水平情况和长远发展战略，严格把好土地入市关，规范土地规划、审批和招拍挂交易程序各个环节，打击土地供求中的投机现象，确保与房地产开发相适应的土地供应总量和增长速度，保证房地产开发的可持续健康发展。此外，政府还应在房地产交易市场上，通过建立有效的竞争市场，抑制交易投机，确保房地产产品交易公开、公正和公平的市场秩序。

（2）努力提高居民收入水平。居民收入水平大幅提高，人们有意愿也有经济能力购房，房地产市场不仅能形成大量有效需求，而且房地产商品也如普通商品一样，不再是保值增值的投资品，房地产业也就能够回到健康轨道持续发展。

（3）着力完善城市公共基础设施。完善的城市基础设施不仅为城市居民提供了便捷的生活服务，也为城市房地产开发提供了重要物质基础和创造了有利条件。便捷的生活服务不仅能够吸引大量购房者购房，增加房地产市场需求，而且能够吸引大量的流动人口，带动房地产租赁市场的发展。城市房地产在开发过程中需要给排水系统、便捷的交通、充足的能源供应等基础配套设施来确保房地产开发的顺利进行。政府应加大对公共基础设施的财政投入，完善城市公共基础设施。具体包括：建立城市污水处理系统，增加城市绿化覆盖面积，增加城市公共交通车辆等。