异化委托公证的风险及防范

蔡国钦

【摘要】这些年，随着房地产市场的火爆，公证处受理了越来越多涉房委托公证，但这其中的有些涉房委托公证并非是出于真实意思表示的委托公证，而是为了达到其他的目而借用公证这一合法形式来达到非委托目的的非真实委托，我们在此统称此类委托为异化委托。在公证实践中一般遇到的异化委托公证主要有这二类：一是为规避税费或房产尚不符合上市交易的条件而希望以委托公证的方式达到物权转移登记目的的委托公证；二是为避免冗长的诉讼执行程序或无法办理抵押登记而企图以委托公证的方式来达到直接实现担保物权的目的的委托公证。因异化委托并非出于真实意思表示，而且又采用了公证这一合法形式作为外衣，所以异化委托公证往往对有利害关系的各方都存在着不可预测的风险。现笔者就针对上述异化委托公证可能存在的风险，和公证员如何防范此类异化委托公证的风险进行简单的介绍。

【关键词】异化委托公证 房地产市场

一、以委托公证代替物权登记

在房产交易中经常遇到房产尚无法马上办理产权转移登记手续或者买方基于税费方面的考虑而不愿马上办理产权转移登记手续的情形，此时买方便希望以办理委托公证的方式来代替物权登记，误以为办理了委托公证便取得了物权。可实际上，单方的委托授权并没有产生实质上的产权转移效力，然而买卖双方却往往不清楚这其中存在的不确定风险。

（一）对于买方来讲主要存在以下风险

（1）因委托属于单方授权行为具有可撤销性，因此可能出现卖方在收取了售房款或定金并且办理了委托公证之后，又向相关部门告知撤销委托，导致买方手头上虽有委托公证书，但公证书却无法使用的情形。

（2）在房产尚未办理产权转移登记前，如果卖方不诚信的话，便可能出现一房多卖的情形。因委托是委托人基于单方的意思表示所做出的行为，因此委托人可以随时随地再做出相同的委托授权行为，而对于受托人的人数和授权的次数法律均没有任何的限制。那么，委托人就完全有可能在任何的时间就同一事项再重复委托给一人或多人办理，因此不存在卖方在委托给买方办理与房产有关的事宜之后就不能再将相同的授权事项委托给其他人办理的情形。

（3）由于从办理委托公证到实现产权转移登记的时间跨度比较长，便容易出现无法单凭委托公证书直接办理产权转移登记的情形。在这种情形之下，就再次需要卖方配合才能够办理产权转移登记手续。如果此时的房价上涨，而卖方又觉得之前的售价太低，就可能要求买方补偿差价，才愿意配合办理产权转移登记手续。

如果在委托公证办理之后，卖方由于经济纠纷或其他原因导致名下的房产被查封甚至被拍卖的话，那因买方向卖方所购买的房产尚未办理产权转移登记手续，就有可能也被列入被查封被拍卖的行列，导致买方权益受损。

（二）对于卖方来讲存在以下的风险

（1）出售处于按揭阶段的房产，卖方往往委托买方每月还本付息，如果买方未按时还款或无法正常履行还款手续的话，那么卖方的信用将受到影响，并且还可能出现房产被拍卖的情形。

（2）如果买方是炒房客或房产投机人的话，往往会要求委托书中不要限定买受人和售价，这样买方就可以依据委托书，将房产以任意的价格出售给不特定的第三人，从中赚取价差。若买方不诚信的话，则可能发生买方将房产一房多卖的情形。如果出现这种情形的话，卖方便有可能因授权不明确或买方的欺诈行为而承担过错责任或卷入不必要的纠纷中。

（3）同样作为炒房者或房产投机人的买方，若长时间找不到合适下家的话，便可能基于经济的考虑，不愿意再支付物业、水电、天然气等相关费用。而卖方又误以为房产已经出售给买方，这些费用理应由买方缴纳，跟自己没有关系了。可实际上，房产尚属于买方所有，水电、天然气等物业配套设施依旧登记在卖方的名下，如果长期没有缴纳相关物业配套设施所产生的费用的话，卖方就可能被起诉。

二、以委托公证替代抵押登记

以委托公证替代抵押登记即所谓担保性委托是指委托方所做出的委托行为并非是出于真实意思表示，而是委托方与他人发生了债权债务关系，债权人为了确保债务人及时履行债务，而要求债务人所做的委托，而此类委托对债务人和债权人都存在一定的风险。

（1）对委托方即债务人可能存在着这样的风险：为了避免陷入冗长的诉讼、执行程序，确保资金能够快速回笼，债权人往往在取得抵押权后，还会要求借款方将房产的所有权利都委托给债权人或债权人指定的第三人。因此，如果债务人延期还款或无法还款的话，债权人就可能不顾及债务人的利益而将房产以明显低于市场的价格出售，甚至进行关联交易，使债务人的利益受损。亦或者虽然债务人已经还清了借款但無法及时收回委托公证书，受托人继续依据委托公证书行使代理权限，给委托人造成不必要的麻烦和损失。

（2）对债权人来讲，因单方授权可任意撤销，便可能出现受托方手里虽然有委托公证书，但是委托书失效的情形。所以，对于债权人来讲没有办理抵押登记或者无法办理抵押登记，而企图通过委托公证的方式来达到担保债权实现的目的是存在风险的。可见，保障借贷双方的合法权益，应当办理抵押登记手续，向社会公示担保行为，而不是企图通过办理委托公证来代替抵押登记。

三、风险防范

鉴于异化委托公证存在的众多不确定风险，而公证处作为预防纠纷，减少诉讼的机构，对于此类公证的办理理应持一种审慎的态度，并树立一定的风险防范意识。那在公证实践中应当如何应对此类异化委托公证呢，笔者认为可以从以下几个方面来做：

（1）公证员作为法律专业人士，在受理公证时中除了要知晓当事人要申办何种公证之外，还必须了解当事人的办证目的。而要知晓申请人申办此类公证的真实意图，就需要公证员掌握一定的技巧。在受理此类委托公证时，经常会出现一些非公证申请人陪同委托人前来申办此公证，而且委托人往往无法准确的表述自己具体要委托的事项，而是由其他人代为陈述委托事项。此时，公证员就需要多一些警觉性，同时为了防止不相关的人员对申请人产生误导，公证员应单独与申请人进行交流，了解申请人办证的真实意图，并充分明确告知异化委托公证存在的风险，使其对此类公证有清楚的认识，从而打消申办此公证的念头。

（2）在公证员明确告知异化委托可能产生的风险之后，如果当事人仍执意要申办此类委托公证的话，就应建议其委托事项要具体明确。笔者认为可以从这几个方面建议委托人对委托事项进行细化：委托出售房产的，尽量限定买受人和售价。这样既可以防止一房多卖，也可防止受托人以过低价格出售房产，损害委托人的利益。涉及房产抵押担保的委托，尽量限定被担保人、被担保的债务数额，担保的期限，防止受托人滥用委托抵押担保的权限，为不特定的债务提供担保，导致房产被拍卖的风险增大。委托期限尽量不要表述为“至委托事项办完结时止”，视为无固定期限往往容易对委托人产生不利的影响，因此，最好限定具体的委托期限。尽量不要授以受托人转委托权限，因为转受托人的不确定性，往往可能存在转受托人不当履行委托权限的风险。

（3）因异化委托公证而产生的争议纠纷一般不会马上发生，往往是在公证申办完一段时间之后才会发生。这时候，委托人或受托人或利益相关人往往就会到公证处，要求公证处解释为什么申办了公证，还达不到他们想要达到的目的。鉴于异化委托公证存在的这种风险，一般建议公证处在办理此类异化委托公证时，尽量不要采用直接证明委托行为真实性的证明方式，而是采用间接的证明方式即仅证明委托人的签名行为的证明方式，不对委托行为和委托书内容的真实性、合法性予以证明。如果直接申办委托公证的话，公证员需要审查委托人委托行为是否真实，委托人的意思表示是否真实、有无受骗、被胁迫的情况。然而在异化委托公证中，委托人的意思表示往往是不真实、不自愿的，但是公证员无法直接以自由裁量的方式判定因委托人意思表示不真实就拒绝受理公证申请。因此，采用证明签字或印鉴属实的证明方式，可以尽可能的避免公证员陷入因异化委托产生的纠纷中，保障公证员的合法权益。

通过以上对异化委托公证的介绍和分析，我们对异化委托公证有了一个比较清晰的认识。那么，公证机构在此类公证的办理中就要充分发挥衡平当事人之间的关系，消除纠纷隐患和不真实、不合法的因素，促进当事人依法行使权利和履行义务的作用，从而达到预防纠纷，减少诉讼的目的。