基于yaahp的入市集体土地的利用分析

殷聪

摘要：研究目的：对入市集体土地的利用提出展望建议。方法：层次分析法、理论分析法。结果：①当前集体土地入市政策由国家主导，政策性强，市场未能充分发挥优化资源配置的作用；②地方政府未考虑入市后有效利用的问题。结论：入市本质在于提高土地的利用率和效率，利用是入市最大的前提。

关键词：集体土地入市；土地利用；yaahp

随着农村劳动力转移，集体土地已经出现大面积闲置，并有加速的趋势。2015年，我国农民工总量突破2.77亿人[1]，农户进城，已造成集体土地大量闲置；2015年全国高校农村学生录取人数占全国的59.1%。他们大都从小脱离农业生产，不具备从事传统农业的可能。另外，城镇扩张对建设用地的需求不断增加。如何处理闲置土地以统筹资源，小农经济如何满足未来需求，已成为亟待解决的问题。

1 当前政策推行和研究现状

笔者曾对宅基地入市试点西安市高陵县灰堆坡村做了实地调研。调研发现，宅基地入市完全取决于农户意愿。如何利用已入市的集体土地，地方政府完全没有规划。已入市的宅基地仍为农户实际占有或闲置。这显然不符合市场规律，也完全背離了政策的初衷。

张志强指出“农村剩余劳动力快速转移，大量农村集体建设用地出现闲置现象，土地要素导致不能实现城乡统筹的优化配置”[2]。有学者从农户对宅基地使用权入市意愿的角度出发，提出一系列推进入市的建议[3]。该建议立足政策和制度，只考虑如何促进闲置集体土地入市，忽视如何有效利用的问题。农村固有的区位、经济、自然条件使入市集体土地的开发利用受到额外限制。因此，集体土地能否入市首先要考虑的是利用。

本文认为土地入市需考虑两方面的因素，一是农户意愿，二是能否有效利用。后者显然应起到决定性作用。参考城镇土地分等定级规程[4]，本文将建立入市集体土地利用评价体系，使用yaahp软件对各影响因子的权重进行层次分析，依此探讨其是否能够入市，以及入市后作何用途等问题。

2 评价指标与模型

2.1 指标的选取、权重与量化

选择区位、基础设施条件等5个准则，共选择16个指标来刻画集体土地入市的适宜度，通过yaahp构建层次模型和判断矩阵，得出各指标的权重

各指标以百分制量化，由于地区经济水平的差异，量化得分也不同，实际赋分时应参考当地实际状况。

2.2 模型使用

在yaahp软件中进行加权计算，用等差法将得分分为4个等级，等级越高，说明对该地块开发利用的限制因素越少，越能进行有效利用。还应考虑优势条件，因地制宜，决定主导发展方向。公式如下：

3 入市集体土地用途的构想

应建立市场监管和用途规划制度，防止集体土地涌入市场，扰乱城市市场和金融体系，限制农用地转为建设用地；还应探索在我国农村劳动力不断流失、耕地高度细碎化的情况下实现农业机械化和规模化的道路。

3.1 超市等基础设施

农村经济发展，中小商超需求大、投资少，同时是好的便民措施。

3.2 高级住宅旅馆等

部分农村地区环境好，生态价值高，可吸引高收入阶层用作高级住宅，还可以出租的方式提供短期服务。

3.3 度假村、农家乐等旅游产业

部分农村有一定的自然或人文景观，适宜开发乡村旅游。

3.4 学校、卫生所等公共设施

偏远农村教育、医疗条件差，人员生活困难，政府应加大公共事业投入，改善民生。

3.5 规模农业

农村劳动力持续减少，规模化、机械化是我国农业发展的未来。

3.6 保障性住房

落后农村住房条件差，甚至受到自然灾害威胁，政府可修建保障住房，改善居住条件。

参考文献（References）

[1]国家统计局.2015年国民经济和社会发展统计公报.北京，2015

[2]张志强.农村集体建设用地“入市”研究[D].北京：中共中央党校，2010

[3]杨子.农村宅基地使用权入市的农户意愿调查分析.2014

[4]《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）