浅谈物业管理早期介入

曹雅维

摘要：近年来，我国物业管理行业迅猛发展，但作为物业管理不可分割的物业早期介入未被引起足够重视，本文从多个方面对物业早期介入的重要性和必要性进行了分析和阐述，并提出了一些意见和建议，希望能够引起政府主管部门和相关行业的重视。

关键词：物业管理；早期介入；意见；建议

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）003-00-01

随着住房制度改革和城市建设热潮的推动，我国物业管理行业迅猛发展。物业管理对改善居民生活环境，促进不动产保值增值，构建和谐社区起着重要的作用。但从目前我国物业管理行业的发展情况来看，物业管理仅仅作为房地产行业的服务终端，在房屋建成或投入使用后才交付物业企业。物业管理的首要环节——物业早期介入未被引起足够的重视。

一、物业管理早期介入的含义

“物业管理早期介入”是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主（使用人）及物业管理的角度，提出一些合理化建议，使建成的物业最大限度地满足业主（使用人）和物业管理的需求。

二、物业早期介入的重要性和必要性

一个物业项目的建设，大致分为“立项-建设-竣工-物业前期管理”几个阶段。从表面上看，物业管理是项目竣工验收之后交付物业企业使用管理的阶段。因此，物业管理企业只要在物业交付使用时介入即可。然而从多年实践经验来看，物业管理并非如此简单。物业管理涉及面非常广，时效性非常长，从环境绿化、通讯设施到水电安装、电梯消防等等，从接管验收到物业建筑终结，是一个非常繁杂的系统工程。 建设单位通过投资决策、规划设计、施工建设形成物业，物业企业对其进行使用、维修、养护和管理。建设单位对物业进行的是硬件建设，物业企业对物业进行的是软件管理，两者虽有区别但又相互联系，其目的都是为了满足业主的需求，使建成的项目经济效益最大化。 因此，物业早期介入无论是对建设单位還是物业企业、业主（使用人）都是非常重要和必要的。

（一）优化设计、完善细节

在实际工作中，由于建设单位、规化设计人员缺乏物业专业知识和管理经验，甚至只是为了节约成本，使建成后的物业存在很多矛盾和漏洞，如停车位不足，园林绿化设计不合理，未配建物业用房等等，不仅影响了业主（使用人）的正常生活，还增加了物业管理的难度和强度。即使后期物业企业想尽办法予以弥补，也很难弥补物业规划设计阶段的缺陷。如果物业企业早期介入，从业主（使用人）及日后管理的角度，对房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用，公用设施配套等方面提出合理建议，不仅有利于物业企业的管理而且可以在最大程度上满足业主（使用人）的需求。

（二）提高工程质量，维护三方益利

建设施工阶段是整个物业项目的关健时期，建设单位把主要精力放在工程进度、资金筹措和促销推广上。尽管建设单位的本意也是希望能够保证工程质量，使建成的物业达到优良工程的目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程的全面监控。如：很多物业项目由于工程质量的缺陷，常常出现屋面漏水或者墙体裂缝等问题。物业企业通过早期介入，利用自身优势，从全体业主利益出发，帮助建设单位加强工程质量，及时发现建设施工过程的缺陷，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决。这样不仅提升物业品质，更维护了建设单位、业主（使用人）以及物业企业三方利益。

（三）了解物业情况，为后期管理做好充分准备

物业企业通过早期介入，全过程的现场跟踪，充分了解所管物业的相关情况，可以在日后的管理中做到心中有数，“对症下药”。同时，利用早期介入，物业企业能有事实、有根据、较准确地进行财务预算分析，制订物业管理的服务方案、各项规章制度，开展人员招聘、岗位培训，为物业移交后各项工作的顺利开展作好充分准备。

（四）提升物业价值，促进房屋销售

我国房地产业经过多年的发展，以抓建设为主的传统已不再适应社会和市场的需求，一些有远见的建设单位已逐渐转变观念，更注重综合开发。他们需要物业早期介入，保证项目设计合理、质量优良。在销售时，开发商与物业周密策划，站在业主（使用人）的角度，制定出新颖、实用、合理的物业服务方案，以高品质、专业化的物业服务，赢得客户，促进房屋销售，实际中也收到了很好的市场回报。

三、对物业早期介入的一些意见和建议

（一）健全法律法规

随着对物业管理早期介入的深入探索与研究，业内人士普遍认为物业管理早期介入越早越好，但目前我国现有的物业管理法律法规，对物业管理早期介入没有明确的规定，未制定出相应的运作标准及程序。建议国家能尽早制定出台相应的法律法规，使物业管理早期介入有法可依。

（二）转变观念、提高认识

我国物业管理起步较晚，对物业管理早期介入的观念和认识还未转变普及。一方面建设单位认识片面，急功近利，只顾及目前市场情况，不考虑市场发展、消费者需求等变化因素，认为早期介入只会增加投资成本，影响工作效率；另一方面物业企业认为早期介入无偿投入，建设单位不付费，业主不会买单，且按相关法律法规要求，物业交付使用后，业主大会拥有“选聘物业服务企业的权利”，也就是说物业企业即使进行早期介入并不等于取得了管理权。种种原因使得建设单位与物业企业对早期介入的积极性、主动性不高，早期介入推进困难。因此，建设单位和物业企业均需转变观念，提高认识，足够重视早期介入的实际意义。

（三）注重培养人才

物业管理早期介入需要经验丰富、知识全面的物业管理专业人才，他们不仅要有丰富的管理经验还要熟悉掌握设施设备的工作原理、操作方法、维修技能。就目前情况来说早期介入专业人才相对缺乏，很难达到预期效果。因此，无论是建设单位还是物业企业都应高度重视，积极地通过多渠道、多形式的方式培养人才，才能将早期介入工作有效开展。

综上所述，物业早期介入是非常重要和必要的，但在实际中存在不少困难，只有积极采取应对之策，才能使早期介入有效落实，推进物业管理市场健康发展。