住房市场制度建设的几个问题

王微

中央经济工作会议提出住房的定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，要求综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。在基础性制度和长效机制建设过程中，需要考虑当前发展阶段新的变化和新的要求，还要进一步理清政府与市场的关系。

住房市场体系的完善。原来的房地产市场是面向新房市场，促进房地产业发展，加快供给增长的制度。未来，在新的城市化发展阶段，需要构建多层次的住房市场体系，既有新房也有存量房，同时也有租赁市场这样的连续住房市场体系，围绕这样的住房市场体系来安排相关制度、交易规则、监管规则等，以促进住房市场体系更加有序发展。

住房金融制度和财税制度改革。早期住房市场发展过程中，因为金融市场尚不发达，所以在住房金融制度安排上，比如住房公积金制度是鼓励需求的。目前，中国金融市场已经相当发达，而且有多元化的资金供给。未来，在住房市场已经基本形成的基础上构建新的住房金融制度，这将也是非常重要的基础性制度。

土地供给。未来人地矛盾会非常突出，我国土地供给是按照行政区划来供给还是按照人口流动和集聚指向来调整供给指标的方式？这些都是值得探讨的问题。未来的住房保障需要围绕住房可支付能力來考量，从全球经验来看，特别是全球大型城市住房保障经验来看，住房可支付能力是构建住房保障制度非常关键的基点。……