“营改增”对房地产企业税负的影响

梁庭俊+章丹丹

【摘要】营业税改征增值税作为十二五规划我国财税体制改革的“重头戏”，是以结构性减税促进稳增长、调结构的关键点。我国房地产开发企业数量多、产值高，是纳税大户，但房地产业的重复征税却阻碍了行业的健康发展，房地产营改增正是在此背景下推行的，而营改增正处于开展前期，对房地产开发企业的影响无法确定，对此，文章在此基础上将对“营改增”背景下房地产企业的应对措施进行分析探讨。

【关键词】“营改增” 房地产 企业税负

一、房地产营改增内容

从长期的历史发展来看，营改增政策一直都是一个与时俱进的动态政策。其动态一般表现为不断地进行改革。其实这是由我国的市场经济不断发生变化决定的。税收政策的最大功效在于调节市场，税收政策是国家调控市场的重要手段。因此市场发生变化了，那么稅收政策也应该发生改变。房地产营改增即在房地产业施行营业税改征增值税。改革后的增值税计税方法为一般计税法，计算公式为：应纳税额=销项税-进项税。其中，经营业务为转让固定资产的，适用11%的增值税税率；经营业务为租赁服务业的，适用6%的增值税税率。“营改增”税制改革最明显的优点就是避免了重复征税，对房地产行业而言，一系列的产业链条是可以进行不重复征税的对接，这在一定程度上可以缓解房地产价格高涨的现象。此外，房地产可以取得税额发票进行抵扣，这为房地产行业选择建筑材料供应商时提供了更加优质的参考。因此，“营改增”税制改革对房地产行业的成本下降与链条对接均具有重要意义。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

（一）对行业整体税负的影响

营改增以后，房地产行业经营过程中外购商品价值可抵扣比例比较大，预期减税效应明显。此外，房地产业实施营改增所带来的减税效应还取决于行业的投入产出比例。

（二）营改增”改革对房地产上、下游关联企业税负的影响

首先，对房地产上游关联企业税负的影响。一般来说，行业税负之间的相互影响，主要取决于两个方面的因素：一是行业市场结构；二是商品的供求弹性。其次，对房地产下游关联企业税负的影响。这主要从两个方面来考虑，一方面，是对房地产购买者的影响。另一方面，主要是对房地产消费所带动消费行业的税收负担的影响。

三、房地产企业在营改增中的税负变化分析

（一）模型构建

营改增之前，假设某房地产投资企业应税收入为R，企业所征缴纳营业税税率为5%R，由于营业税中具有所得税税前抵扣效应功能，其应缴纳营业税为：

5%R×（1-25%）=3.75%R

营改增之后，假设房地产投资企业的营业成本为C，企业所缴纳增值税税率为11%，取得进项税额可抵扣金额约占总成本比例为β；在“甲供材料”投资和运营模式下，房地产投资企业物料成本约占营业成本比例为β1。作为一般纳税人的房地产投资企业应缴纳增值税等于销项税额减去进项税额，即：

R/（1+11%）×11%-[C×β×17%+C×（β-β1）×11%]

（二）模型分析

本文假设房地产投资企业所有用于成本支出部分均能取得增值税专用发票，从而获得增值税进项税额部分抵扣，即房地产投资企业增值税可抵扣进项税额相应成本比例β为100%。只有当房地产投资企业营改增前后税负水平保持不变，才能确保营改增后对房地产企业的税负不加重，即房地产营改增营业税额=营改增后增值税税额。

3.75%R=R/（1+11%）×11%-[C×β1×17%+C×（β-β1）×11%]

整理后得到，C/R×（β1×6%+11%）=6.16%（1）

第一，当房地产投资企业选择“包工包料”投资和运营方式时，β1=0，C/R=56%；当C/R>56%时，房地产投资企业税负在营改增后出现减税效应；反之，营改增后，房地产投资企业出现税负上升现象。

第二，当房地产投资企业选择“甲供材料”投资和运营方式时，β1∈（0，1），通过计算公式（1）得到，C/R=6.16%/（β1×6%+11%）且C/R∈（36%，56%）。如果C/R>6.16%/（β1×6%+11%），营改增之后，房地产投资企业出现减税效应，并随着β1比例的逐步增大，其营改增后的减税效果更为明显；反之，房地产投资企业的税负出现不降反增的现象。

（三）结果分析

通过上述建模分析可知，营改增后房地产投资企业选择采用“甲供材料”投资和运营模式比“包工包料”模式取得更多的增值税可抵扣税额，减税效果更为明显。在房地产业增值税税率为11%和均能取得可抵扣进项税额增值税发票的情况下，房地产投资企业营改增后无论选择采用“甲供材料”还是“包工包料”方式，房地产投资企业均能实现减税效果。

四、营改增后房地产投资企业的应对之策

（一）整改经营模式

营改增之前，房地产开发企业无论是包工包料，还是房地产开发企业提供甲供材，两者都是营业税的计税依据，房地产开发企业提供的甲供材同样要征收营业税。但营改增之后就不同了。房地产开发购买的甲供材取得增值税专用发票的可以抵扣17%的增值税。而如果采用承包方包工包料的话，承办方无法分开核算时，则从税法角度，建筑施工企业应税劳务和货物销售的混合销售行为，则按11%征收增值税，因此建筑企业会选择开具11%的增值税专用发票，从而降低企业的税负。但对于取得增值税专用发票的房地产开发企业，则导致少计增值税进项税额，最终导致房地产开发企业增值税税负水平上升。因此营改增之后，房地产开发企业应重新构建企业的经营模式，降低企业整体税负水平，达到增值税税负合理、优化的目的。

（二）提高供应商的管理

针对目前建筑施工企业来说，在采购施工材料时经常会采用纳税人作为采购的主要对象，这样能有效帮助建筑施工企业进项税额不会遭到破坏。在一些施工企业施工中，应该逐步重视供应商管理，完善供应商的管理模式，就能相对减少供应商在施工企业合作中占有的比例，通过增加优质的供应商，能有效减轻建筑施工企业税收的负担，因此能合理控制建筑施工企业中总体成本。一旦建筑施工企业受到相对严格的限制，就需要选择规模较小的纳税人，并且进行研究，通过小规模纳税人帮助企业提供税负机构代理的增值税发票，合理帮助企业能严谨顺利的将进项税额有所抵扣。对于建筑施工企业来说，营改增的推广能够将企业长期存在的征税问题进行解决，并且能够发挥重要的作用。在建筑施工的时候，经常采用公开招标的方式，某一些建筑施工企业为了保障能顺利中标，基本会采用与其他施工单位相互联合，自主产生投票，当建筑企业顺利中标后，各家企业再合理规划施工，明确企业施工分包项目。在这样的模式中，就会经常出现施工企业需要自身承担税款，通过营改增的方式能够确保企业在纳税和经营中能够得到全新的保障。

总而言之，营改增是近年来我国房地产企业财税领域最重要的改革内容，此举旨在减轻企业税负，促进行业发展。然而房地产企业营改增处于试行期，房地产开发企业受营改增的具体影响还无法得出结论，故而有必要在以后的工作中得到我们进一步探究。

参考文献

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