以房抵款协议效力认定难题

文 《法人》特约撰稿 陈鑫范

以房抵款协议效力认定难题

文 《法人》特约撰稿 陈鑫范

关于以房抵款协议效力的认定，由于法律没有明确的规定，时常会出现冲突判决，这对于保障当事人权益、树立法律的权威有着极大的负面影响

近年来，在建设工程领域“以房抵款”的情形越来越常见，但由于法律、司法解释均没有明确的规定，实践中经常出现同案异判的现象。究竟以房抵款协议效力该如何认定？其中有些问题应格外注意。

笔者认为，基于私法自治的原则，对于双方当事人在真实意思表示一致的情形下所达成的以房抵款协议，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，不应轻易否定协议的效力，更不能随意套用流担保条款以打击当事人的自主交易。

对建筑施工企业而言，在签订以房抵款协议时，建议与发包人明确约定好合同的成立生效要件，只要双方意思表示一致协议即可成立生效，以降低因约定不明而被法院认定为代物清偿的风险。

区分以房抵款与流担保条款

从形式上看，未届清偿期所达成的以房抵款协议与流担保条款具有很大的相似性。两者都是在债务履行期届满前就进行约定，若到期不能清偿债务，即将替代物的所有权直接转移给债权人。为保障债权人不会在此情况下乘人之危，获取暴利，损害债务人权益，我国《物权法》第一百八十六条、第二百一十一条明确否定了流担保条款的效力。

在以往的司法实践中，当有一方当事人（往往是发包人）借此提出，由于双方的以房抵款协议是在债务履行期届满前所签订，符合流担保条款的性质，因此主张该以房抵款协议无效时，也曾有地方法院据此支持了该方当事人的主张。……