房地产居间“跳单”现象法律研究

摘 要：本文試通过考察该指导性案例，提炼出最高人民法院关于此类案件的审批精神，并结合对于房地产买卖居间活动相关理论的理解，来探讨房屋居间买卖活动中委托人“跳单”现象涉及的法律问题。下面笔者用个部分来阐述自己的观点：第一部分介绍房地产买卖居间合同。第二部分对于房地产中介服务合同的法律适用问题，应该采用类推适用主义，对合同中所包含的构成分子应分别类推适用《合同法》中相应的有名合同的规定，即具体类推适用居间合同和委托合同的法律规则。第三部分对“跳单”现象法律后果处理与居间人的报酬请求权。

关键词：房地产买卖居间；“跳单”现象；报酬请求权

一、房地产中介服务合同的法律制度

房地产买卖居间合同的概念：“居间合同是指居间人一方为使委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍活动，由委托人向居间人支付约定报酬的协议。”由于市场中有交易意向的双方缺乏相对应的交易信息，交易双方需要通过中介方的作用，使得各自能够获悉对方的交易信息，从而促成双方缔约。实践中，居间活动的范围十分广泛，经济领域的大量交易都是通过居间来完成的，而常见的居间合同会出现在房屋买卖、房屋租赁、保险、证券交易等活动中。根据《合同法》第424条的规定，居间活动主要包括两类：一是为他人报告订约机会，即为潜在的交易当事人报告与他人订约的机会。这包括居间人接受委托人的委托，为其意欲缔约的合同寻找缔约相对人、从而促成双方缔结合约；或者提供订约信息，即提供有关合同主体的情况、履约能力、当事人的信用、出售的标的物的特点等信息。二是提供订约的媒介服务，即居间人在双方当事人之间进行斡旋、协助谈判、促成交易。

二、房地产中介服务合同的法律适用问题

（一）房地产中介服务合同法律适用的原则

根据本文上一个章节对于房地产中介服务合同性质的论述，笔者认为，房地产中介服务合同除了具备了一般居间合同的条款和内容外，还一定程度富含了委托合同的性质。在混合合同的法律适用问题上，笔者认为房地产中介服务合同应主要适用类推适用主义。类推适用主义，是指将混合契约的各个构成分子，就其与民法有名契约的相关规定，予以类推适用，只是在类推适用时，要审慎考虑当事人签订契约时所欲达成的目的，避免因类推适用而导致结果不符合当事人缔约的真实意思表示。即房地产中介服务合同，应类推适用民法关于居间、委托的相关规定，这才是当事人订约的目的所在。并且在应用类推适用时要准确把握当事人委托房地产中介服务商促成订立房地产买卖合同的缔约目的，以此来衡量类推适用的法律效果，防止类推适用结果的冲突。

（二）房地产中介服务居间合同法律规则的适用

房地产中介合同作为混合契约，虽然它将居间合同作为其构成分子，但不能将两者等同起来。例如：在房地产中介服务活动中，居间人的报酬请求权不能以委托人与第三人成功缔约为取得条件，且房地产中介服务商所提供中介服务的范围并不局限于报告缔约机会与担当缔约媒介。笔者认为，在房地产中介服务法律关系中类推适用居间合同的法律规则主要体现在以下几个方面：

（1）房地产中介服务方有提供订约机会服务以及提供订约媒介服务的义务，类推适用居间合同的相关规则，但是中介服务商还应该承担合同约定的其他委托事项，并不局限于在居间合同项下的义务。

（2）房地产中介服务商在中介服务合同中约定的报酬并不以委托人与第三人成功缔约为成立条件，但是根据合同的规则，委托人不得恶意逃避支付中介方的报酬，“媒介居间人以契约的媒介成立时为限，始得请求报酬。但委托人为避免报酬之支付，故意拒绝订立该媒介就绪之契约，而且由自己与相对人订立同一内容之契约者，依诚实信用的原则，仍应支付报酬。

（3）由于运用到居间合同的行业一般都是在某一领域比较专业的，并且根据居间活动营利性的特征，很多国家对于居间都是以商法加以规制。

三、“跳中介”纠纷的法律后果处理

本文将“跳中介”行为的本质认定为委托人逃避居间报酬支付义务的行为。故在此类纠纷中，对居间发放的救济就应当是对居间报酬请求的保护，而不应当进行抽象意义的劳务费酌定，也不应从一般违约责任的角度进行处理。

（一）“跳中介”行为对居间合同的居间部分的法律效果

（1）如“跳中介”行为成立，就居间合同部分而言，“跳中介”的委托人自身或使第三人利用了居间方提供的交易信息，获取了缔约利益，应视为居间法律关系的延续，居间报酬的支付条件已经全部或部分成就。另外居间报酬成立以合同缔结为标准，故可以认定“跳中介”委托人应当承担自缔约时起的报酬延期利息。

（2）如果并非是“跳中介”行为，而是委托人最终未选择居间方的服务缔约，即居间失败的情况下，根据合同法规定，居间方不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付“必要费用”。故笔者认为，在请求支付此类费用的诉讼中，应当由居间方举证证明付出的成本费用，举证不能的费用，不应支持，该费用的认定不宜与居间报酬认定混淆。

（二）当前房地产居间方单方制定的违约金条款的认定问题

当前居间方单方提供的合同文本中普遍规定了违约金条款禁止委托人另行、自行缔约，一旦出现纠纷，居间方就依据这类约定主张违约金条款，对这类条款的认识、处理成为了司法实践的难点。笔者认为，根据此类违约金条款诉请、处理“跳中介”类纠纷缺乏法律依据，在以违约金为方向提起的诉讼中对原告方充分释明，要求其以居间报酬作为诉请方向，否则应当驳回诉讼请求，理由如下：

这类违约金的约定缺乏正当依据。承担违约责任是以违反了一定合同义务为前提，这类违约金条款实际上是设置了委托人不得任意终止居间合同或在终止居间关系后的一定期间内负有不得缔约的义务。但居间合同的双方均具有法定的随时终止权，这是一项基本权利，不得以格式条款加以排斥，委托人终止居间关系后的缔约自由也不应受约束干涉。

综上所述，笔者认为，对“跳中介”纠纷中原告方的救济就是支持其合理的居间报酬请求，如居间方起诉要求委托人支付约定的全额中介报酬，应该判令支持从中介报酬中扣除未完成的劳务报酬的金额。

参考文献：

[1]王利明著.《合同法分则研究》（上卷）.中国人民大学出版社，2012年版.

[2]史尚宽著.《债法各论》.中国政法大学出版社，2001年版.

作者简介：

常红芳（1991～ ），女，汉族，河北省邢台人，现为西北政法大学法律硕士教育学院法律（法学）2015级研究生。