房地产经济波动的影响因素及对策分析

葛勇

【摘要】一直以来，我国房地产经济均存在着较大波动，究其原因在于多方因素的影响，包括土地价格、住房需求和建筑成本等，为此，新时期如果要促进房地产行业的健康稳定发展，就必须对我国房地产经济波动的具体特征有一充分掌握，并对影响其波动的主要成因予以分析。本文笔者结合自身工作实践，就房地产经济波动的影响因素进行思考，并提出了控制房地产经济波动影响因素的相关对策，旨在促进房地产行业更好的发展。

【关键词】房地产经济 影响因素 对策

改革开放以来，随着国民经济的发展，人民物质生活水平的不断提高，使得房地产行业逐渐在我国国民经济发展中发挥重要作用，也极大地影响了我国国民经济水平的稳定发展。而正是因为房地产经济增长重要性的存在，促使越来越多的相关工作人员开始研究影响房地产经济波动的因素，所以，详细探究房地产经济波动的影响因素和对策现实意义十分重大。

一、房地产经济波动的影响因素

（一）土地因素

在房地产发展过程中，受到来自两个方面的影响，即一级市场与二级市场。其中地产市场就属于一级市场。供给方与需求方分别为国家土地部门与房地产开发方，而市场交易中的商品就是土地。而在二级市场中，供给房和需求方又分别为房地产开发商与购房者。在进行市场交易时，交易的商品就是土地的使用权与房屋所有权。在实际影响分析中，则以四个指标为主要内容，即本年完成的开发土地面积、土地出让收人、房屋竣工面积以及新开工面积等。

（二）市场需求因素

快速发展的市场经济，大大推动了房地产经济的发展。因为房地产行业的供给势必会影响到房地产经济，进而让房地产经济的发展受到制约。同时，房地产行业的需求也通过商品房的住宅面积表现出来。所以，在某种程度上可对房地产行业价格的走向做出预计。比如，当房地产价预计下滑时，则房地产行业的需求量就会有所减少，反之其需求量就会增加。

（三）政策因素

所谓政策因素，即为国家针对影响房地产行业所提出的相关经济政策。比如，2010年4月，为了对过快上涨的房价予以控制，让房价保持稳定，保障住房，国务院颁布了“新国五条”政策，而这些经济政策均为国家的宏观调控方式，其目的均是为了稳定房地产经济，政府利用这些相关经濟政策可有效控制房地产行业的发展趋势，进而对房地产经济的波动产生影响。

二、控制房地产经济波动影响因素的相关对策

（一）规范土地市场管理

控制房地产经济波动的一项有效措施即是对土地市场管理工作予以合理规范。首先，加强土地管理，对土地实行全面控制，建立严格的土地划拨审批机制；其次，严格遵循规定内容，对土地招标拍卖过程进行规范，实现土地招标的市场化，将市场干预程度降至最低，完善土地市场管理体制；再次，既要保证国家对土地的供给，也需要进一步市场化管理土地，对土地操纵权予以整合，通过市场调控对土地分布进行优化重组[1]。另外，建立相应的土地供给体制，但必须和市场经济相符，以对我国土地市场管理工作予以有效规范。

（二）加强房地产投资政策建设

面对房地产经济的波动，既要对市场控制予以强化，还需在房地产投资政策建设上做进一步加强。建设房地产投资政策，应符合有效发展我国房地产经济。第一，应立足于我国当前的房地产经济发展实况，选用科学合理的房地产投资政策，以对房地产经济现状做出有效调整和改善，进而快速、平稳的发展我国的房地产经济。在制定房地产投资政策时，一定要对投资主体予以明确，保证产权分明，将房地产产业各项职责落到实处，以免一些不可预估的风险出现。为了使房地产固定资产投资和规划化发展得到保证，让房地产投资日趋合理，针对周期领域出现的变化，就需对我国房地产经济做出有效控制，并及时观察房地产经济现状。

除此之外，还需制定长远的，且适合我国房地产经济发展的投资政策，就普通房地产投资政策体制而言，即使房地产经济在短期内出现下滑，抑制了经济发展，也必须采取科学的手段和措施，将投资政策予以全面贯彻执行[2]。针对一些不当或失控的经济政策，就必须利用相关方法对其进行纠正、执行，以让我国房地产经济的发展更加健康、稳定。在制定相关房地产经济投资政策时，一定要对以下几点引起重视：首先，必须明确投资主体，做到职责清晰、产权分明，有效控制房地产经济存在的周期性变化；其次，密切关注我国房地产经济中存在的规模性变化，以使房地产中的固定资产投资与其规模发展规律相符，使之投资趋于合理；最后，明确房地产市场定位，重视市场调查，在明确房地产市场需求的基础上，保证市场投资的理性化。

（三）逐步完善经济管理及房地产开发金融制度

房地产业是关系到国计民生的支柱性产业，当房地产经济和国民经济体系愈加密切时，其就会有很大的几率受到宏观经济的影响。换言之，房地产经济的稳定性受到国家经济中任何行业波动的影响，但波动必须相对较大，且影响分为直接或间接两种，特别是目前重点突出城市化建设的阶段，更是增加了房地产经济的敏感性。为防止房地产经济波动受受市场经济的影响，可采取以下措施：一是对房价做出合理控制，丰富优惠途径。比如，若居民提出经济适用的居住要求，那么在工程规划期间，主要建设对象就可选择经济适用房；二是构建完善的金融管制体系，既要将整体经济要求结合起来，也不能将区域经济管理体制的要求忽略掉，促进房地产企业更快、更好发展。完善开发金融制度。在房地产经济发展中，必须要完善现有的房地产金融制度，具体要完善房地产融资体系，畅通的住房融资渠道，如商业银行贷款、房地产经纪人垫资等等；完善的金融管理制度，要求房地产要积极探索发展出路，也要考虑到资金安全、房屋安全。

结语：综上所述，探讨房地产经济波动的影响因素和对策，一方面可对房地产经济发展趋势与规律有一充分把握，另一方面也可针对异常经济波动的现象提出行之有效的建议，进一步掌控房地产行业经济，优化房地产行业，促进房地产经济的持续发展。

参考文献：

[1]柳亚.房地产经济波动的影响因素及对策分析[J].低碳世界，2016，（23）：214-215.

[2]张金艳.房地产经济波动的影响因素分析及对策[J].中外企业家，2016，（03）：25.