钦州骑楼建筑商业价值探析

甘冠蓝

摘 要：分析钦州骑楼商业化的依据与可行性，运用当前房地产估价理论，分析各种估价方法的适用性，结合钦州骑楼的特征，收益法更适用于钦州骑楼的商业估价。以广西钦州市人民路90号建筑为例，运用收益法理论，计算其商业价值。

关键词：钦州；骑楼；商业价值

[项目基金：本文系广西哲学社会科学规划研究课题“广西沿海传统村落及其生态发展策略研究”（项目编号：15BMZ011）]

一、钦州骑楼建筑商业化分析

钦州骑楼始建于20世纪初，至今已有百余年时间，属于特色民居建筑。骑楼具有先天的文化优势，通过商业化改造与升级更能发挥其文化纽带作用。

（一）《条例》的颁布给钦州骑楼商业化附上了法律依据

近期，广西壮族自治区十二届人大常委会第九次會议通过了《梧州骑楼文化街区保护条例》，以立法的形式保护骑楼建筑与骑楼文化。《条例》第十四条规定，对愿意迁出骑楼街区外居住的，政府可以采取收购、置换产权等方式予以保护利用，鼓励和支持单位和个人以各种形式投资或者购买骑楼建筑物，对骑楼建筑物进行保护利用[1]。《条例》的颁布，必将促进广西骑楼建筑的商业化进程，同时给骑楼的买卖和商业定价附上了法律依据。

（二）国内其他地区的成功经验

始建于20世纪初的钦州骑楼，历经百余年的发展，已成为地方特色民居建筑，属于古建筑的一种。古建筑的商业化改造，并非钦州骑楼的首创，在古建筑大省的山西和江苏已有一些成功经验。山西拥有有庞大的古建筑群，其大院文化恢弘大气，以乔家大院为代表的大院文化已深入人心。为了引进社会资本共同保护这些古建筑群，政府部门早已出台了关于古建筑商业化相关条例。此外，2002年苏州市公布了由市、省两级人大批准的地方性法规《苏州古建筑保护条列》。其中第15条在国内首次提出：“鼓励企业和个人购买或租用古建筑”。随着前期试点的成功，国内其他地区也相继出台相关法律条文。这些地区的成功经验，为钦州骑楼商业化与商业定价的可性行增添了筹码。

（三）骑楼的文物研究价值低于商业价值

骑楼是一种商住结合建筑，从地理位置来看，一般分布于城市早期的商业中心，具有较大的商业价值。钦州骑楼建筑始建于民国时期，历经百余年时间，所处地段为城市早期的商业中心。随着城市的发展，商业中心虽有所转移，但骑楼街区仍是不错的商贸区。属于古建筑的骑楼，虽历经百余年时间，但大部分的文物研究价值不高，与其所处地段的商业价值比较，大部分骑楼建筑的文物研究价值低于其商业价值。

二、骑楼估价依据与方法

骑楼是一种特色民居建筑，属于古建筑范畴。我国的建筑估价理论研究虽起步较晚，但立足于西方国家的经验，所以起点较高，目前已形成较为完整的房地产估价理论与方法。对于古建筑的估价，只有借鉴当前房地产的估价理论，根据建筑特色，作适当修正。

（一）当前房地产估价方法

1.市场法

市场法也称市场比较法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房产进行比较，对这些已经交易过的类似房产价格作适当的修正，建立一些比较因子，形成一系列的比较系数，在此基础上估算待评估房产的价值[2]。市场法是现在房产估价最常用的方法，也是最贴近实际成交价格的一种方法。

2.收益法

收益法也称收益还原法，是房产估价中常用的方法。收益法的本质是以房产的预期收益为导向求取待估对象的价值。预估待估对象未来的正常净收益，选择适当的资本化率将其折现到当前的价值。收益法一般使用于没有交易参照的情况下，且房产有正常的收益。

3.成本法

成本法又称承包商法，是求取估价对象在估价时点的重置价格，然后扣除折旧，以此估算房产的价值[2]。成本法适用于既无收益又很少发生交易的房产，在适用范围方面，可用于新近开发的项目，也可用于准开发的项目。

4.假设开发法

假设开发法用于商业地产的估价较多，指预计估价对象开发完成后的价值，再扣除预计的开发成本、税费和利润，以此来估算估价对象的价值。此方法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，在具体操作中需准确了解待估对象在投资前后的状态，以及后期的经营方法[2]。只有掌握了以上信息才能准确地把握待估对象假设开发后的总价值，以及预计开发过程中的所有费用。

5.长期趋势法

长期趋势法是利用较长一段时间的历史资料与数据，运用统计学理论和方法，对房产当前的价值做出推测与判断的方法。从长期来看，房产的价格会出现一些变动规律和发展趋势，在估价过程中，需要搜集类似房产长期数据与相关资料，才能较准确地推算出待估房产的价格。

（二）钦州骑楼适用的估价方法

作为城市文化名片的钦州骑楼，古民居和商业建筑是其典型的特点。在选择估价方法上，必须考虑这两个典型特点。作为古民居的骑楼建筑，有近百年的历史，虽然外部形态有所损毁，但骑楼街区的整体形态保存完好。到目前为止，钦州骑楼没有出现过交易案例，无法找寻可比参照对象，也无法搜集长期的价格数据资料，因此不能使用市场法和长期趋势法来估算骑楼的价值。

此外，作为古建筑的钦州骑楼，虽无较高的文物研究价值，但其文化内涵与历史价值是无法复制的。成本法与假设开发法的原理主要是通过预算各种成本来推算房产的价值，但骑楼的文化内涵与历史价值却不好把握与计算。

商业建筑是骑楼的另一特点，钦州骑楼到现在仍然作为商业建筑来使用，或出租或自营，都有相对固定的收益。笔者通过查阅资料，古建筑的估价一般选用市场法和收益法。对于钦州骑楼来说，无类似交易案例，因此选择收益法来估算骑楼价值更贴近实际。

三、钦州骑楼个案商业价值估算

（一）钦州市人民路90号建筑概况

钦州市人民路90号建筑位于钦州市钦南区人民路与二马路交叉路口的西北角，在目前钦州骑楼建筑中占地面积较大，约220平方米。建筑商业地段佳，临人民路与二马路两条街道，临人民路三开间，临二马路五开间。建筑高度两层，一层高4米，二层高3.7米，女儿墙高1.2米。目前业主出租给一家具经营者，主要用于家具销售。

从建筑形态来看，人民路90号骑楼建筑形态保存较好。从平面布局来看，该建筑不同于传统的竹筒式，完全以商业格局为中心，一层与二层为大开间，无隔墙和其他功能分区。从立面形态来看，临街面分为三个立面，临人民路立面形态保存较好，拱券与装饰柱形态清晰可见。临二马路立面无骑楼典型的装饰元素，由于是街道的转角处，形成了一个转角的立面，这个立面保存完好，二层窗户形态被一个现代广告牌遮挡，顶部的女兒墙形态完整，上部还加建一个星形形态，形成街区的中心，如图1所示。

（二）商业价值评估

1.评估方案

经过上文的论述，采用收益法来评估人民路90号骑楼建筑的商业价值。基本公式为V=A/Y，V代表骑楼的评估价值，A代表本建筑的年净收益，Y代表报酬率。

2.建筑年净收益的确定

上文已有论述，本建筑目前用于出租经营，其收益来源为房租收入。据笔者调查，本建筑现出租用于家具经营，两层一起使用面积390平方米，每月租金2万元，水电、物业、清洁等费用由租客承担。业主每年需对房屋进行适当修缮，年平均修缮费用约3万元。根据以上数据计算，本建筑年净收益为21万元。

3.报酬率的确定

报酬率实则资本化率，根据房地产评估理论，求取报酬率的方法有三种：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。根据骑楼的特征，笔者选取市场提取法来求取报酬率。根据骑楼的商业特性选取了5个相近的商业自建独栋房产的案例，如表1所示。根据表1中五个可比案例的报酬率求出平均数为5.1%，可作为骑楼的参照报酬率。

此外，在实际操作中，还须考虑人民路90号建筑的另外几个特性。其一，本建筑只有两层，可使用面积少，直接影响着年收益；其二，本建筑所处的商业位置较佳，土地的附加值高；其三，作为古建筑的骑楼，收益年限无限。综合考虑以上几个因素，报酬率作适当修正，下调至4.1%。

4.计算评估价值

根据公式V=A/Y，年净收益A为21万元，报酬率Y为4.1%，建筑的价值V=21/4.1%=512.1951万元。

四、结语

钦州骑楼见证了城市的繁华与变迁，它们的保护与修缮越来越受到人们的关注。在文化共性的指引下，骑楼街区和骑楼文化必将迎来一系列的改造与升级。广西骑楼立法的出台，也将推动骑楼的商业化进程。然而，古建筑的商业定价是复杂而多元的，骑楼的商业定价参考资料少，以钦州市人民路90号建筑为例，运用当前房地产估价理论，试图给广西骑楼的商业定价带来一些指引。

参考文献：

[1]广西壮族自治区人民代表大会常务委员会.广西壮族自治区梧州骑楼文化街区保护条例[N].广西日报，2014-4-11.

[2]柴强.房地产估价[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2012.

[3]王社.房地产及专项工程建筑物估价方法和应用[M].北京：中国建筑工业出版社，2014.

[4]叶曙明.骑楼[M].广州：广东教育出版社，2010.

[5]徐晓丽.古建筑用地经济价值评估研究——以苏州市松枫堂为例[D].南京：南京农业大学，2013.

作者单位：

钦州学院