浅议营改增对不动产评估方法测算的影响

黄荣真 俞媚

随着《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）的出台，2016年5月1日起，在全行业试行增值税试点工作，增值税采用逐环节征税的方式，不重复征税，可减轻企业税负，并为推行供给侧结构性改革提供良好的税收环境。

一、增值税对主要行业的规定

增值税是覆盖全行业的流转税，对房地产行业、不动产租赁行业及酒店行业等，提出更严谨的规定，税费核算相对以前较为复杂。

（一）对房地产开发行业的规定

考虑到房地产行业的复杂性，本次增值税分别制定了适用于房地产开发企业自行开发与非房地产开发企业自行开发的两种不同的纳税方式。

1. 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目

根据国家税务总局关于公布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第18号），房地产项目划分老项目与新项目，老项目可选择适用简易计税方式或一般计税方式；新项目只能适用一般计税方式。

2. 非房地产开发企业销售自行开发的房地产项目

根据国家税务总局关于公布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第14号），公告中将纳税人分为一般纳税人、小规模纳税人及个人，一般纳税人及小规模纳税人根据上述新老项目的区分选择适用的计税方式，个人延续营业税的扣税方式。

（二）对不动产经营租赁行业的规定

根据《营业税改征增值税试点实施办法》，不动产租赁行业适用的税率为11%。……